Yleisimmät remontit ja niiden kustannukset

Taloyhtiön remontit osa 2: yleisimmät remontit ja niiden kustannukset

Suomen rakennuskannasta suuri osa on tullut siihen ikään, että mittavia remontteja, kuten putki- ja julkisivuremontteja on toteutettava. Merkittäviä remontit ovat etenkin siksi, että ne ovat kalliita; niiden yhteenlaskettu hinta voi nousta noin 50 vuoden aikana yhtä suureksi, kuin koko talon rakentamisen kustannukset. Asuntosijoittajien tulisikin jo ostohetkellä varautua kyseisiin remontteihin ja ottaa niiden kustannukset huomioon omissa tuottolaskelmissa. Korjausten hinnat luonnollisesti vaihtelevat esimerkiksi remontin laajuudesta, toteutustavasta ja paikkakunnasta riippuen, mutta muutamia haarukoita on mahdollista arvioida. Ensimmäisessä osassa kävimme läpi remontteihin vaikuttamista ja valmistautumista, joten tässä toisessa osassa keskitymme yleisimpiin taloyhtiön teettämiin remontteihin ja niiden todennäköisiin kustannuksiin.

Remonttien tyypit

Rakennukset kuluvat, joten niitä täytyy luonnollisesti aika ajoin kunnostaa. Korjauksia on kuitenkin kahta eri tyyppiä. Ensinnäkin taloyhtiö voi tehdä peruskorjauksia (ts. vuosikorjauksia), joissa olemassa olevia rakenteita, varusteita ja järjestelmiä korjataan tai uusitaan. Peruskorjauksissa rakennuksen alkuperäinen taso ylläpidetään eikä laatutasoa merkittävästi paranneta. Tavallisesti peruskorjauksia ovat julkisivu-, ikkuna- sekä putkiremontit. Perus- eli vuosikorjauksen kulut voidaan taloyhtiön kirjanpidossa kirjata kuluiksi tuloslaskelmaan tai aktivoida taseen puolelle. Asuntosijoittajalle tämä on olennaista, sillä kun remonttien maksusuoritukset ns. tuloutetaan tuloslaskelmaan, on hänellä mahdollisuus vähentää kulut vuokratulosta. Rahastoituja maksusuorituksia ei voi vähentää vuokratulosta, vaan ne vähennetään vasta luovutusvoittoveroa määrittäessä.

Toisaalta taloyhtiö voi päättää tehdä perusparannuksen, jolloin alkuperäistä laatutasoa olennaisesti parannetaan. Perusparantaminen voi kohdistua olemassa oleviin korjaushankkeisiin tai täysin uusiin rakennushankkeisiin, joiden tarkoituksena on pitää rakennus ajanmukaisena. Tyypillisiä perusparannuksia ovat esimerkiksi hissin rakentaminen hissittömään rakennukseen tai parvekelasien asentaminen lasittomiin parvekkeisiin. Perusparannuksen kulut on aina aktivoitava taseeseen eikä perusparannuksen maksusuorituksia siis voida tulouttaa. Näin ollen tällaisten korjausten kustannukset asuntosijoittaja voi vähentää vasta asuntoa myytäessä.

Putkiremontti

Putkiremontti eli virallisemmalta nimeltään linjasaneeraus tai LVIS-saneeraus, on ehkä se tunnetuin ja pelätyin taloyhtiön remontti. Linjasaneeraus on kallis ja usein haittaa asumista tai estää asumisen kokonaan, minkä vuoksi etenkin monet asuntosijoittajat yrittävät vältellä kyseistä remonttia. Putkiremontin yhteydessä uusitaan tyypillisesti käyttövesi- ja viemäriputket, mahdollisesti sähköt sekä päivitetään kylpyhuoneiden ulkoasu. Lisäksi linjasaneerauksen kautta vedeneristeet saadaan tämän päivän vaatimusten mukaisiksi.

Putkiremonttien hinnat kuitenkin vaihtelevat huomattavasti toimenpiteistä ja niiden toteutustavasta riippuen. Putkiremonteissa toisinaan uusitaan viemäri- sekä käyttövesiputket, mutta joskus vain toiset. Sähkötyöt tehdään usein samalla, mutta ne voidaan myös tehdä erikseen. Lisäksi korjaustapa vaikuttaa paljon lopullisiin kustannuksiin. Putket voidaan uusia perinteisellä menetelmällä, joka on se kaikista kallein ja työläin, mutta mahdollisesti se kestävin tapa. Putket voidaan myös sujuttaa/sukittaa (vanhan putken sisään asennetaan uusi) tai pinnoittaa (vanhan putken pintaan tehdään uusi pinta), jolloin kustannukset ovat huomattavasti pienemmät sekä työ hoituu nopeammin, mutta käyttöikä voi olla lyhyempi kuin perinteisellä menetelmällä. Kustannuksiin vaikuttaa myös taloyhtiön huoneistojen pinta-ala sekä talon rakenneratkaisut.

Julkisivuremontti

Julkisivuremontti on ehkä se toiseksi pelätyin taloyhtiön remontti, sillä se on laajasti toteutettuna myös yksi kalleimmista korjaushankkeista. Julkisivuremontti voi haitata asumista, mutta asuminen ei kuitenkaan kokonaan esty. Silti pienet vuokranalennukset voivat olla aiheelliset, etenkin, jos parvekkeiden käyttö tai ikkunoiden avaaminen estyy.

Julkisivuremontin kustannushaarukka on myös laaja, sillä hinta riippuu paljon julkisivun tyypistä/materiaalista sekä laajuudesta. Julkisivun tyyppejä ovat betonielementti -ja pesubetoniseinät (käyttöikä n. 20v-30v), tiili- ja kiviseinät (n. 50v), rapatut ulkoseinät (n. 50v, huoltoväli n. 20v) sekä laatoitetut ja levytetyt ulkoseinät (n 30v). Vaikka ulkoseinän materiaalilla on suuri merkitys käyttöikään ja kestävyyteen, vaikuttaa niihin myös rakenteelliset ratkaisut sekä taloyhtiön sääsuoja.

Kuten mainittu, julkisivuremontin kustannukset riippuvat etenkin remontin sisältämistä toimenpiteistä. Esimerkiksi pelkkä maalaus on luonnollisesti huomattavasti halvempaa kuin julkisivun hiekkapuhallus, pinnoitus, saumaus ja maalaus. Toisaalta julkisivuremonttiin voi myös kuulua ikkunoiden tai parvekkeiden korjaaminen/uusiminen, jolloin kustannukset voivat nousta useampaan sataan euroon neliötä kohti.

Kattoremontti

Katto on tärkeä osa rakennuksen julkisivua ja Suomen haastava ilmasto asettaa katolle kovia vaatimuksia. Kattoremontista ei kuitenkaan puhuta niin paljon kuin putki- tai julkisivuremontista, mutta sekin on jo monen 70-luvulla rakennetun talon kunnossapitotarveselvityksessä.  Hyvää kattoremontissa on se, ettei sen toteuttaminen tyypillisesti haittaa asumista. Ainoat mahdolliset haitat ovat rakennustelineet, jotka voivat haitata näkyvyyttä ikkunoista ja estää parkkipaikkojen käytön.

Kattoremontin käyttöikä sekä korjauksen kustannukset riippuvat paljon katon tyypistä ja mallista. Katto voi olla tiili-, pelti- tai huopa- eli bitumikatto. Kestävimpiä kattotyyppejä ovat tiili ja pelti, joiden käyttöiät ovat noin 50 vuotta, kun taas huopakaton käyttöikä on vain 20-30 vuotta. Malliltaan katto taas voi olla tasa-, pulpetti- tai harjakatto. Näistä pulpetti- ja harjakatot ovat parempia kuin tasakatot, joissa vaarana ovat esimerkiksi vesivuodot. Tästä syystä tasakattoja joskus muutetaan harja- tai pulpettikatoksi, joka on kuitenkin hieman tyyriimpi remontti.

Parvekeremontti

Parvekeremontti voidaan toteuttaa myös erillisenä projektina eikä julkisivuremontin yhteydessä. Kun remontti toteutetaan erikseen parvekkeisiin, on asumishaitat yleensä pienet. Kustannukset taas luonnollisesti riippuvat paljon siitä, huolletaanko parvekkeet esimerkiksi kunnostamalla ja maalamalla vai uusitaanko ne kokonaan. Lisäksi lasittomiin parvekkeisiin voidaan asentaa lasit, mikä kasvattaa remontin hintaa.

Parvekkeen käyttöikään ja kustannuksiin vaikuttaa myös se, miten parveke on rakennettu. Parvekkeita voi olla ulokeparvekkeita tai sisään vedettyjä parvekkeita, joista jälkimmäisen käyttöikä on tyypillisesti pidempi. Sisään vedetty parveke on enemmän suojassa säältä ja säilyy siksi yleensä kauemmin. Parvekkeiden, kuten julkisivunkin, kulumiseen ja käyttöikään vaikuttaa rakenteen lisäksi taloyhtiön sääsuoja.

Ikkunaremontti

Ikkunoiden kunnostus tai uusiminen voidaan myös toteuttaa erillisenä projektina eikä julkisivuremontin yhteydessä. Ikkunaremontti haittaa hieman asumista, mutta kestää yleensä vain muutaman päivän. Tavallisesti ikkunat vaihdetaan kokonaan uusiin, jotta parannetaan esimerkiksi niiden ääni- ja lämpöeristystä. Ikkunat vaikuttavatkin mm. asumisviihtyvyyteen ja asunnon energiatehokkuuteen, minkä vuoksi niiden kunnostus ja uusiminen on tärkeää.

Jälleen käyttöikä ja kustannukset riippuvat paljon siitä, millaiset alkuperäiset ikkunat ovat kyseessä ja mitä huoltotoimenpiteitä ollaan tekemässä. Mikäli taloyhtiössä on vanhemmat puukarmi-ikkunat, käyttöikä on noin 30 vuotta, kun taas uudemmissa alumiinisissa ikkunoissa käyttöikä yltää tyypillisesti jopa 50 vuoteen. Uusien ikkunoiden asennuksen kustannukset riippuvat paljon uusien ikkunoiden tyypistä, merkistä sekä mahdollisista lisävarusteista.

Hissiremontti

Suomessa hissien keskimääräinen käyttöikä on yli 30 vuotta. Toisaalta useissa taloyhtiöissä ei ole (ainakaan vielä) hissiä lainkaan. Hissiremontin kustannukset riippuvatkin paljon siitä, modernisoidaanko jo olemassa olevaa hissiä vai rakennetaanko hissi hissittömään taloon. Luonnollisesti kustannukset ovat haitarin alapäässä, mikäli hissiä kunnostetaan ja yläpäässä, mikäli hissi rakennetaan tyhjästä. On myös hyvä huomata, että hissin korjauksessa hinta jakautuu osakkaiden välillä neliöiden perusteella. Toisaalta uutta hissiä rakentaessa kustannukset jaetaan ottaen huomioon osakkaiden hissistä saama hyöty, jolloin ylimmän kerroksen osakkaat maksavat eniten.

Kustannuksiin vaikuttaa myös se, mitä tehdään ja mihin tehdään. Jos hissiä on huollettu säännöllisesti, tulee remontti huomattavasti edullisemmaksi kuin silloin, jos hissi on päästetty rapistumaan. Myös talon ikä, talotekniikka ja rakenteet vaikuttavat hintaan, sillä ne vaikuttavat siihen millainen hissi modernisoidaan tai millaisiin rakenteisiin uusi hissi rakennetaan.

Valtion asuntorahasto (ARA) avustaa rahallisesti hissin rakentamista hissittömään taloon. Avustusta täytyy erikseen hakea ja tiedossa on oltava kunnollinen hankesuunnitelma ja päätös hissin rakentamisesta. Avustuksen määrä on enintään 50% hyväksytyistä korjauskustannuksista. Myös jotkut kunnat ja kaupungit myöntävät paikallisia avustuksia hissien rakentamiseen.

Taulukko

Kuten mainittu, remonttien kustannukset vaihtelevat paljon siitä, millainen talo on kyseessä sekä siitä, mitä remontti sisältää. Näiden tekijöiden lisäksi hinta riippuu paljon myös talon sijainnista, sillä pääkaupunkiseudulla remonttien hinnat ovat usein selkeästi muuta Suomea kalliimpia.

Toisaalta, on hyvä muistaa, että remonttien lopputuloksena rakennuksen ja asunnon arvo nousee. Lisäksi asunnosta ja rakennuksesta tulee usein nykyaikaisempi, kustannustehokkaampi ja viihtyisämpi. Remonttien ja korjausten avulla voi myös ennaltaehkäistä kalliita vahinkoja.

Alla vielä taulukko, jossa esitellään tiivistettynä käyttöiät ja kustannukset eri remontteihin liittyen. Luvut on kerätty sekä kirjasta Osta, Vuokraa, Vaurastu (Olli Turunen & Joonas Orava) että Sijoita Asuntoihin (Marko Kaarto).

yleisimmät remontit ja niiden kustannukset