Julkisivuremontti

Julkisivuremontti asuntosijoittajan näkökulmasta

Yleisimmät remontit ja niiden kustannukset -artikkelissa esittelimme taloyhtiön remontteja, ja aiemmin käsittelimme yhtä suurimmista remonteista, putkiremonttia. Putkiremontin jälkeen suurin ja samalla pelätyin remontti on julkisivuremontti, sen kustannusten ja mahdollisen asumishaitan vuoksi. Julkisivuremontti onkin yksi asuntosijoittajan kannalta merkityksellisimmistä taloyhtiön remonteista.

Mitä julkisivuremontti tarkoittaa ja miten se toteutetaan?

Julkisivu suojaa taloa sateelta, tuulelta, lumelta ja auringolta, joten asianmukaisesti hoidettu ja ylläpidetty julkisivu on tärkeä sekä asumisviihtyvyyden että sijoituskohteen arvon kannalta. Nuhjuiseksi kuluneen ulkoasun uudistaminen tai maalipintojen ja halkeilleiden elementtisaumojen korjaus siirtää usein koko talon yleisilmeen jopa vuosikymmeniä modernimmaksi. Julkisivun korjauksilla voidaan myös vaikuttaa positiivisesti kiinteistön energiatehokkuuteen.

Käsitteenä julkisivuremontti sisältää useita erilaisia toteutustapoja, joiden perusteella määräytyvät remontin hinta, kesto ja laajuus. Tyypillistä julkisivuremonttia on siis vaikea määritellä, kun kesto voi vaihdella muutamasta päivästä yli vuoteen ja kustannukset liikkua satojen eurojen haarukassa.

Julkisivuremontti voi olla pelkkä maalaus, hiekkapuhallus, pinnoitus tai saumaus. Remonttiin voidaan sisällyttää myös muita korjaustöitä, jolloin siihen voi kuulua ikkunoiden, parvekkeiden tai katon uusiminen tai esimerkiksi lämmöneristyksen parantaminen. Mikäli muillekin korjauksille on tarvetta, monesti useamman korjaustyön niputtaminen julkisivuremontin yhteyteen voikin olla järkevää, sillä työt on helppo tehdä kerralla, ja asukkaille sekä osakkaille koituva remontin kestosta johtuva haitta voidaan minimoida.

Julkisivuremontin kustannukset asuntosijoittajalle

Julkisivuremontin kustannushaarukka on tyypillisesti laaja, sillä kustannukset voivat vaihdella 100-500 €/m2. Remontin hinta riippuu julkisivun materiaalista ja tyypistä sekä remontin laajuudesta.

Kustannukset jaetaan taloyhtiössä osakkaiden maksettavaksi yleensä joko huoneiston pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän perusteella. Osakkaat maksavat yhtiön menoja yhtiövastikkeella, jonka maksuperuste, esimerkiksi pinta-ala tai osakemäärä, määritellään yhtiöjärjestyksessä.

Julkisivun uusiminen on usein iso uurastus sekä asukkaille, osakkaille että taloyhtiölle, joten remontin suunnittelu kannattaakin tehdä huolellisesti. Hyvin suunniteltu, kilpailutettu ja oikein ajoitettu julkisivuremontti voi säästää kustannuksia ja nostaa myös kiinteistön arvoa. Myös sijoittajaosakkaan kannattaakin osallistua urakan suunnittelu- ja kilpailutusvaiheeseen, jotta pystyy vaikuttamaan remonttiin ja saamaan tietoa sijoitukseensa kohdistuvista kuluista.

Julkisivuremonttikohde sijoitussalkussa

Asuntosijoittajalle yksi tärkeimmistä tehtävistä sijoituskohdetta hankkiessa on selvittää, mitä remontteja taloyhtiössä on tehty, ja mitä on suunniteltu lähivuosille. Niin asukas- kuin sijoittajaosakkaankin kannalta tärkeitä dokumentteja ovat taloyhtiön kuntokartoitus sekä kartoituksen pohjalta tehtävä kunnossapitotarveselvitys. Selvitykset kannattaa teettää huolellisesti ennen remonttia, sillä niistä selviää korjauksien konkreettiset tarpeet, jolloin yli-tai alimitoitetulta remontilta vältytään ja kustannukset sekä remontin laajuus pystytään suunnittelemaan tarkkaan.

Velvoitteensa hoitavalla asunto-osakeyhtiöllä tulisi olla teetettynä korjaussuunnitelma, joka listaa todennäköiset korjaukset seuraavat viiden tai kymmenen vuoden sisällä. Kartoituksien ja suunnitelman lisäksi kannattaa myös keskustella isännöitsijän kanssa, jolloin selviää mitä remonttien suhteen on todella tehty. Sijoittajan kannattaakin perehtyä asunto-osakeyhtiön historiaan ja suunnitelmiin jo ostohetkellä, ja esimerkiksi selvittää onko laaja julkisivuremontti jo tehty vai tulossa eteen lähivuosina.

Laskin, sijoittajan luottoystävä, auttaa myös määrittämään remonttikustannusten vaikutuksen asunnon hintaan, jolloin realistisen ja harkitun tarjouksen tekeminen on helpompaa. Vuokratuottoa laskettaessa sijoittajan kannattaa velattoman hankintahinnan ja varainsiirtoveron lisäksi huomioida ns. remonttivara kohteen kokonaiskustannuksissa. Remonttivaran määrän voi laskea arvioimalla tulevat remontit ja niiden vaikutukset kohteeseen korjaussuunnitelman pohjalta. Julkisivuremontti on putkiremontin tavoin kustannuksiltaan suuri, joten se vaikuttaa myös sijoituskohteeseen liittyviin kustannuksiin.

Remonttikohteen omistavan sijoittajan kannattaa mahdollisuuksien mukaan osallistua taloyhtiön yhtiökokouksiin, jotta kohteesta saa ajantasaista tietoa, mikä voi vaikuttaa myös sijoituksen kannattavuuteen. Laajan remontin aikana on myös hyvä pitää yhteys auki sekä taloyhtiöön että urakoitsijaan, jotta myös sijoittajan on helppo saada tietoa remontista, jos eteen sattuu mieltä askarruttavia asioita. Esimerkiksi remontin aikataulun venyessä, osakas voi ottaa yhteyttä taloyhtiöön, joka on velvollinen osakkaalle ja pystyy selvittämään asiaa eteenpäin urakoitsijan kanssa.

Julkisivuremontin vaikutus arvoon ja vuokratasoon

Suuren remontin vaikutus asunnon hintaan tai vuokratasoon ei ole yksiselitteinen. Usein laajaa remonttia pelätään, ja erityisesti aloittelevan sijoittajan kannattaakin suhtautua remonttikohteisiin varovaisuudella, jotta riskit ja tuotot on laskettu tiedostetusti. Toisaalta suurempaa remonttia voi myös ajatella mahdollisen arvonnousun kannalta joissakin kohteissa, sillä näkyvää parannusta aikaansaava remontti voi nostaa kohteen arvoa, vuokrattavuutta tai vuokratasoa.

Kuitenkin on hyvä pitää mielessä, että harvalle vuokralaiselle esimerkiksi julkisivun pintamateriaalilla on väliä, mutta taas julkisivuremontin yhteydessä tehtävä ikkuna- tai parvekeremontti voi hyvin nostaa asunnon viihtyvyyttä ja sitä kautta vuokratasoa. Vuokralaisehdokkaat arvostavat usein uusittua parveketta, johon on esimerkiksi asennettu lasitukset, joten tällaisia lisäyksiä kannattaa harkita julkisivuremontin yhteyteen, mikäli niille on todettu olevan tarvetta lähiaikoina.

Julkisivuremontin vaikutus asunnon arvoon riippuu paljon myös julkisivun tasosta ja ulkonäöstä. Kun selvästi nuhruiseen ja rapistuneeseen kiinteistöön tehdään ulkonäköä parantava remontti, voi remontti hyvinkin vaikuttaa positiivisesti kohteen arvoon. Jos taas vielä kelvolliselta näyttävä julkisivu remontoidaan, ei arvonnousu ole taattu.

Miten julkisivuremontti vaikuttaa sijoitusasunnon vuokraamiseen?

Vuokranantajana toimivan asuntosijoittajan tulee huolehtia sijoituksensa lisäksi myös vuokralaissuhteestaan, joka voi suurten remonttien aikana vaatia paljonkin hyviä neuvottelutaitoja ja ymmärtäväistä asennetta puolin ja toisin.

Vaikka julkisivuremontti voikin, toteutustavasta riippuen, olla hyvinkin laaja, se ei silti pakota asukkaita evakkoon samalla tavalla kuin putkiremontti, joten sijoitusasunnossa ei todennäköisesti ole tiedossa remontista johtuvia kokonaisia tyhjiä kuukausia.

Kuitenkin vuokranantajana on hyvä muistaa, että julkisivuremontin aikana ainakin pienet vuokranalennukset voivat olla aiheellisia, jos asumiselle koituu haittaa. Esimerkiksi parvekkeiden käyttö tai ikkunoiden avaaminen voi estyä, talo voi olla huputettu ja ikkunat vaneroitu jopa kuukausien ajan, purkutöistä voi tulla meluhaittaa ajoittain tai jatkuvasti, normaalireitit voivat olla suljettuna, ilmanvaihto saattaa estyä ja pölyhaitta lisääntyä. Julkisivuremontilla on siis useita vaikutuksia asumiseen, ja remontin keskellä asuminen tuottaa aina oman vaihtelevan haasteensa arkipäiväiseenkin elämään.

Hyvän Vuokratavan periaatteet, kuten vuokralaissuhteen hoitaminen, avoin tiedottaminen ja yhteydenpito vuokralaiseen, korostuvat suurten urakoiden aikana. Avoin yhteys on tärkeää toisaalta siksi, että sijoittajan on hyvä tietää vuokralaisella koituvista asumishaitoista sekä mahdollisesti asunnon kuntoon vaikuttavista seikoista, esimerkiksi ikkunoiden vaihdon yhteydessä naarmuuntuneesta parketista tai pesuveden pääsemisestä asuntoon.

Toisaalta taas yhteys vuokralaiseen on tärkeää, jotta vuokralainen saa ajantasaista tietoa remontin etenemisestä ja voi kysyä vuokranantajalta remontista heränneitä kysymyksiä. Vuokranantajana onkin hyvä huomioida myös vuokralaisten erilaiset tilanteet ja tarpeet, kuten esimerkiksi pölyallergikon tukalampi tilanne pölyisän remontin aikana. Vuokralaisen asumisviihtyvyydestä urakan aikana voikin huolehtia vaikkapa hankkimalla asuntoon ilmanpuhdistajan tai auttamalla vuokralaista suojaamaan asuntoa korjauksesta syntyvän pölyn estämiseksi.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon verotuksessa?

Suurten remonttien tullessa eteen osakkaille koituvat kustannukset johtavat usein keskustelua, jolloin pienemmälle huomiolle jää taloyhtiön remontin tuoma verohyöty vuokranantajalle. Asuntosijoittaja voi saada pääomatuloveron suuruisen verohyödyn, kun asunto-osakeyhtiön kirjanpito sen sallii.

Korjaushankkeet voidaan kirjanpidossa kirjata joko kuluiksi tuloslaskelmaan eli tulouttaa tai aktivoida taseen puolelle eli rahastoida. Tulouttaminen on asuntosijoittajalle kannattavampi vaihtoehto, sillä tuloutetut maksusuorituksen sijoittaja voi vähentää vuokratulosta jo maksuvuonna, mutta rahastoidut suoritukset voidaan hyödyntää vasta asuntoa myydessä. Kirjanpidollisten päätösten lisäksi myös remontin luonne voi vaikuttaa kirjaamistapaan, sillä perusparannukseksi katsottavat hankkeet tulee rahastoida, kun taas vuosikorjaukset voidaan joko tulouttaa tai rahastoida.

Asuntosijoittajan kannattaa siis pyrkiä vaikuttamaan taloyhtiössä ja keskustella asiasta sekä isännöitsijän että mahdollisesti kirjanpitäjän kanssa. Osakkaiden ja sijoittajaosakkaiden kannalta on kannattavaa tehdä sekä tekninen että taloudellinen hankesuunnitelma, jotta taloyhtiössä huomioitaisiin myös tulouttamisen mahdollisuudet.

Tutustu myös Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton laatimaan Tuloutusoppaaseen, josta saat hyödyllistä lisätietoa vastikkeiden kirjanpidollisesta käsittelystä suurten korjaushankkeiden yhteydessä. Lisää verotusvinkkejä myös remonttien varalle löydät artikkelistamme Sijoitusasunnon verotus.

Muista nämä:

  • Ota huomioon eri toteutustavat ja niiden vaikutus julkisivuremontin kestoon ja kustannuksiin!
  • Selvitä remonttikustannusten vaikutus sijoituksen tuottoon!
  • Punnitse remontin tuomia riskejä ja mahdollisuuksia asunnon hinnan ja vuokratason osalta!
  • Tiedota ja keskustele tilanteesta vuokralaisen kanssa!
  • Yritä vaikuttaa korjaushankkeiden tulouttamiseen taloyhtiössä!