Miltä vuosi 2024 näyttää asuntosijoittajan silmin? Millaisia riskejä ja mahdollisuuksia alkava vuosi tuo tullessaan? Entäpä, miltä näyttävät asuntomarkkinat vuonna 2024? Keskustelimme vuoden vaihteen tienoilla Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajan Sanna Hughesin kanssa ja selvitimme hänen näkemyksiään siitä, millaisiin asioihin asuntosijoittajien tulisi kiinnittää huomiota vuonna 2024. Olemme tehneet vastaavanlaisen katsauksen jo muutamana edellisenä vuonna, viime vuoden julkaisun pääset lukemaan tästä.

Vuosi 2023 tullaan varmasti muistamaan korkeista koroista ja inflaatiosta, rakennusalan kriisistä sekä asuntomarkkinoiden lähes totaalisesta pysähtymisestä. Mutta mitä Hughes ennusti vuosi sitten ja millainen tilanne on nyt?

Millaiset asuntosijoittamisen näkymät olivat vuosi sitten?

Vuokramarkkina:

Vaikka viime tammikuussa näyttikin siltä, että vuokramarkkinat olivat piristyneet ja näkymät tilanteen kehittymiselle edelleen parempaan suuntaan olivat hyvät, markkinoilla oli edelleen reilusti ylitarjontaa. Tämä näkyi muun muassa vuokra-asuntojen pitkinä markkinointiaikoina, eikä kysynnän ja tarjonnan epäsuhdan ansiosta vuokrataso päässyt nousemaan kustannustason kanssa samaa vauhtia. Suurimpia vuokrannostoja nähtiinkin poikkeuksellisesti tuetun vuokra-asuntotuotannon puolella. Hughes näkee, että tilanne tulee jatkumaan samana pitkälle vuoteen 2024, kunnes kysynnän ja tarjonnan epäsuhta tasaantuu.

Korkotaso:

Jo tammikuusssa 2022 Hughes kehotti asuntosijoittajia varautumaan korkokustannusten kasvuun ja samaa hän totesi myös vuonna 2023. Entäpä vuonna 2024, joko olemme nähneet korkohuipun?

“Viimeisen vuoden aikana monelle asuntosijoittajalle realisoitui korkotason nousu. Tällä hetkellä viitekorot ovat lähteneet laskusuuntaan, mutta on todella vaikea ennustaa, mikä on se korkotaso, mihin asetutaan. Nousu on kuitenkin pysähtynyt,” Hughes toteaa.

Inflaatio:

Viimeisen parin vuoden aikana vastikemaksuihin sekä hoito- että rahoitusvastikkeisiin on tullut suuria korotuksia. Hughes arvioi, ettei inflaation rauhoituttua hoitovastikkeisiin kohdistu samanlaisia korotuspaineita kuin mitä viimeisen kahden vuoden aikana on nähty. Mikäli omalla taloyhtiöllä on taloyhtiölainaa, ei rahoitusvastikkeisiin ole kuitenkaan tulossa suuria laskuja. “Toivottavasti suurimmat korotukset on takanapäin, mutta on ne vieläkin korkealla tasolla, oli kyseessä sitten henkilökohtainen laina tai taloyhtiölaina”, Hughes arvioi.

Taloyhtiöt:

Kuten jo useampana vuonna aiemmin, myös tänä vuonna Hughes kehottaa osakkaita olemaan hereillä, osallistumaan yhtiökokouksiin ja ottamaan selvää oman taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta sekä vaikuttamaan siihen yhtiökokouksessa, mikäli tilanne vaatii sitä.

“Olisi tärkeää, että myös taloyhtiöllä olisi puskureita, esimerkiksi hoitovastikkeita olisi hyvä olla noin kolmen kuukauden hoitovastikekertymää vastaava ylijäämä. Näin selviydytään yllättävistä kustannuksista, eikä taloyhtiön tarvitse kerätä ylimääräisiä vastikkeita”, Hughes muistuttaa.

Tämänhetkinen suhdannetilanne avaa taloyhtiöille myös mahdollisuuksia. “Korjaushankkeisiin saa todennäköisemmin paremmin tekijöitä ja tarjouksia kuin vuosi, pari sitten, kun oltiin tosi kuumassa rakentamisen suhdanteessa. Kannattaakin miettiä, että olisiko syytä laittaa korjaushankkeita etenemään,” Hughes vinkkaa.

Politiikka:

Viime keväänä Hughes suhtautui odottavin mielin vaalikauden vaihtumiseen, mutta miten hän tulkitsee uutta hallitusohjelmaa asuntosijoittamisen näkökulmasta?

“Uusi hallitusohjelma on asuntosijoittajan näkökulmasta hyvin markkinamyönteinen. Isoja muutoksia on tulossa, mitä myös asuntosijoittajan kannattaa seurata. Esimerkiksi huoneenvuokralainsäädäntöä tullaan uudistamaan kokonaisvaltaisesti, mikä tulee varmasti vaikuttamaan vuokraustoimintaan ja tuo yksityisille vuokranantajille myönteisiä muutoksia”, Hughes toteaa. Myös lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan on tulossa muutoksia, sillä toimintaan halutaan selkeyttä. Lisäksi halutaan turvata, että taloyhtiöissä pystytään helpommin puuttumaan kyseiseen toimintaan liittyviin häiriöihin.

Hughes nostaa myös asumistukiuudistuksen yhdeksi seurattavaksi asiaksi: “Asumistukien määrää leikataan 1.4. alkaen, mikä tarkoittaa, että pienituloisten vuokralaisten käytettävissä olevat tulot pienenevät. Tällä voi olla vaikutusta myös vuokramarkkinoihin.”

Millaisia riskejä ja mahdollisuuksia asuntosijoittamiseen liittyy vuonna 2024?

Miltä näyttävät asuntomarkkinat 2024?

Hughes arvioi, että tuleva vuosi tulee olemaan monille asuntosijoittajille vaikea juuri asuntojen ylitarjonnan vuoksi. “Vaikkakin positiivisia merkkejä on näkyvissä, kun korkotaso on laskusuunnassa, varainsiirtoveroa on alennettu ja asuntojen hinnat ovat alemmalla tasolla, niin vielä sitä ylitarjontaa on sen verran, että ensi vuosi tulee olemaan haasteellinen. Mutta siitä se varmasti paranee kohti vuotta 2025. Eli pikkuhiljaa kysynnän ja tarjonnan tasapaino palautuu paremmalle tasolle”, Hughes toteaa toiveikkaana.

Onko nyt oikea aika ostaa asunto?

Asuntojen hinnat ovat laskeneet jo parina vuonna, mutta lasku ei tule jatkumaan pitkään. Tämä tarkoittaa, että ostamista kannattaa harkita, mikäli tämä on itselle ajankohtaista. Hughes näkee tässä kuitenkin haasteita korkeiden korkojen vuoksi ja kehottaakin jokaista asuntosijoittajaa tarkastelemaan realistisesti omaa talouttaan ja oman sijoittamisstrategiansa painopisteitä.

Hughes muistuttaa myös olemaan tarkkana, mikäli on ostamassa keskeneräistä, vielä rakenteilla olevaa uudiskohdetta. “Tällöin kannattaa selvittää hyvin tarkkaan, millainen rakennuttajan taloudellinen tilanne on ja maksaa asunnon hintaa sitä mukaan, kun rakentaminen edistyy. Kuitenkin myös jo valmiissa uudiskohteessa voi olla paljon asuntoja tyhjillään ja myymättä. Tähän liittyy puolestaan riski siitä, kuinka nopeasti asunnot saadaan myytyä ja jääkö vastikkeita maksamatta,” Hughes huomauttaa.

Miltä asuntosijoittamisen lähitulevaisuus näyttää?

Vuoden lopulla saimme synkkiä ennusteita Suomen Pankista ja Valtionvarainministeriöstä, joiden mukaan ostovoima tulee olemaan heikko vielä tänäkin vuonna. Tämän lisäksi työmarkkinatilanteen ennakoitiin heikkenevän.

Hughes huomauttaakin: “Korkeista koroista on selvitty vielä tähän asti, kun työllisyystilanne on ollut hyvä, eikä vuokralaisilla ole ollut suuria maksuvaikeuksia. Tilanne voi kuitenkin muuttua, jos työttömyys kasvaa tästä paljon.” On siis tärkeää huolehtia, että säästöjä on tarpeeksi ja että velkavipu on riittävän pieni. Näin oma talous pystyy kantamaan riskit siitä, mikäli esimerkiksi sijoitusasunto on tyhjillään kuukauden tai lainamaksut kasvavat vielä kuluvan vuoden aikana.

Vuosi 2024 tuo mukanaan toivon pilkahduksia asuntosijoittajille

Hughes näkee, että alkavassa vuodessa on riskinsä, mutta myös merkkejä paremmasta. “On todella hienoa, että inflaatio on taittunut ja korkotaso on lähtenyt laskusuuntaan, se helpottaa asuntosijoittajien tilannetta ja piristää asuntokauppaa. Asuntojen hinnat ovat myös laskeneet, mikä tasapainottaa korkeita korkoja ja koronnousua. Suurissa kaupungeissa myös väestönkehitys näyttää hyvältä, esimerkiksi viime vuonna jopa ennätysmäärä uusia ihmisiä muutti Helsinkiin. Tämä luo odotuksia siihen, että markkinatilanne paranee. Ei vielä ehkä vuoden alkuun, mutta vuoden loppua kohden varmasti tilanne on jo parempi,” Hughes toteaa toiveikkaana.