Taloyhtiön yhtiökokous on asuntosijoittajan kevään tärkein tapahtuma. Yhtiökokouksessa päätetään taloyhtiötä koskevista, eli myös asuntosijoittajan omaisuutta koskevista asioista. Yllättävän moni osakas jättää menemättä kokoukseen, osittain virheellisten mielikuvien ja osittain turhan uskonpuutteen vuoksi omista kyvyistä. Kuitenkin osallistumalla taloyhtiön päätöksentekoon, voit vaikuttaa merkittävästi sijoitusasuntosi kannattavuuteen, vuokrattavuuteen ja myytävyyteen. Tästä kirjoituksesta sekä lopusta löytyvältä videolta saat vinkkejä yhtiökokoukseen valmistautumiseen, jotta olet valmiimpi osallistumaan tulevaan kokoukseen.
Vain osallistumalla voit vaikuttaa ja oppia
Turhan moni ajattelee pitävänsä huolta sijoitusasunnosta keskittymällä asunnon seinien sisällä oleviin asioihin. Kuitenkin suurimmat sijoitusasunnon arvoon vaikuttavat päätökset tehdään juurikin yhtiökokouksessa. Tällaisia ovat mm. tulevista korjaushankkeista päättäminen, hoitovastikkeen asettaminen oikealle tasolle, asukkaiden viihtyvyyteen liittyvistä asioista sopiminen ja kaikkien osakkaiden yhdessä omistaman omaisuuden taloudellisesta tilanteesta huolehtiminen. Näistä puhutaan tarkemmin myöhemmin.
Emme voi painottaa tarpeeksi osallistumisen tärkeyttä. Vaikka tässä hetkessä tuntuisi, että sinulla ei ole annettavaa päätettäviin aiheisiin, osallistumalla opit koko ajan enemmän. Käymällä yhdessä taloyhtiössä läpi esimerkiksi putkiremontin toteutuksen vaiheet, olet jo paljon valveutuneempi keskustelemaan aiheesta, kun sama tulee ajankohtaiseksi jonkun toisen omistamasi sijoitusasunnon taloyhtiössä.
Nykyisin yhtiökokoukseen osallistuminen onnistuu useimmiten myös etäyhteyksin. Mikäli olet siitä huolimatta estynyt osallistumasta, voit valtuuttaa toisen henkilön osallistumaan puolestasi ja tarvittaessa käyttämään äänioikeuttasi. Valtakirja lähetetään yleensä yhtiökokouskutsun mukana.
Lue yhtiökokouskutsu huolellisesti
Yhtiökokouskutsu saapuu osakkaille viimeistään kahta viikkoa ennen kokouksen ajankohtaa. Kokouskutsun on laatinut useimmiten isännöitsijä, joka on valmistellut käsiteltävät asiat yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa omassa kokouksessa. Kokouskutsun mukana tulee esityslista ja mahdollisesti muuta materiaalia. Mitä huolellisemmin tutustut näihin, sitä valmiimpi olet kokoukseen. Kysymyksiä kannattaa miettiä jo etukäteen valmiiksi.
Yhtiökokouksessa voidaan päättää vain niistä asioista, jotka lukevat kokouskutsussa. Mikäli mieleesi tulee aihe kokouskutsun ulkopuolelta, voit nostaa sen keskusteluun yhtiökokouksessa ja hallitus voi jatkaa asian selvitystä myöhemmin. Vielä parempi on, jos voit ennakoida ja lähettää asiasi kirjallisena taloyhtiön hallitukselle reilusti ennen kokousta, jolloin se voidaan lisätä kokouskutsuun.
Hallitus ja isännöitsijä ovat yleensä laatineet valmiit ehdotukset tulevista toimenpiteistä. Esimerkiksi talousarvion perusteella on laadittu esitys tulevista vastikemaksuista ja mahdollisista korotuksista. Yhtiökokous on kuitenkin taloyhtiön ylin päättävä elin, joten lopulliset päätökset tekevät kokoukseen osallistuneet osakkaat.
Ovatko isännöitsijän, hallituksen ja yhtiökokouksen roolit sinulle tuttuja? Mikäli ei, tutustu myös tähän artikkeliin.
Päätös tulevista vastikemaksuista
Yhtiökokouksessa päätetään tulevista vastikemaksuista. Isännöintiliiton arvion mukaan vuonna 2023 hoitovastikkeissa on noin 10-20 %:n nousupaine. Isännöitsijän tekemään budjettiarvioon tulevalle vuodelle kannattaa tutustua huolella ja verrata arvioita edellisen vuoden toteumaan.
Jokaisen osakkaan kannattaa olla myös perillä taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Vastikerahoituslaskelma kertoo, onko taloyhtiöllä riittävän suuri puskuri yllättäviä menoja ajatellen. Kustannusten noustua puskuri on saattanut päästä hupenemaan. On tärkeä tehdä yhdessä päätös, nostetaanko hoitovastiketta sen verran, että se riittää sekä kattamaan nousseet kustannukset, että kasvattamaan puskuri takaisin sopivalle tasolle. Toinen vaihtoehto on kerätä ylimääräisiä hoitovastikkeita.
Tutustu myös: Näin luet vastikerahoituslaskelmaa.
Mikäli taloyhtiö on uudiskohde tai jos taloyhtiöllä on korjauslainaa, tulee huomiota kiinnittää myös rahoitusvastikkeeseen. Korotuksia on väistämättä luvassa nousseiden korkokustannusten vuoksi. Kevään korotusten määrä riippuu siitä, onko taloyhtiössä jo valmistauduttu korontarkastushetkeen vai tuleeko keväällä vasta ensimmäinen korotus rahoitusvastikkeeseen. Lainaehtojen kilpailutusta voi myös harkita. Taloyhtiölainan marginaalia voi olla mahdollista kilpailuttaa alaspäin.
Tulevat korjaushankkeet
Iäkkäämmissä taloyhtiöissä esityslistalla saattaa olla jokin isompi remontti, tai ainakin sellaisia on todennäköisesti suunnitteilla seuraavan 5-10 vuoden sisällä. Mikäli esityslistassa mainitaan ison remontin (kuten katto, hissi, LVIS tai erikseen putkiremontti) suunnittelun aloitus, kannattaa ko. remontista ottaa selvää etukäteen ja miettiä muutama kysymys valmiiksi. Voit esimerkiksi miettiä, miten tuleva remontti vaikuttaa asumiseen (onko tiedossa tyhjiä kuukausia ja miten toimit siinä tapauksessa vuokralaisen kanssa) tai miten remontti aiotaan rahoittaa.
Taloyhtiöillä olisi hyvä olla myös PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma, johon on kirjattu arvio tarvittavista korjaushankkeista seuraavan 10 vuoden aikana. Mikäli tällainen löytyy, voit verrata suunniteltuja remonttien ajankohtia eri rakenteiden teknisiin käyttöikiin.
Tutustu taloyhtiön remontteihin, rakenteiden teknisiin käyttöikiin ja suuntaa-antaviin kustannusarvioihin.
Rahastointi vai tuloutus
Rahoitusvastikkeita voidaan käsitellä kahdella eri tavalla taloyhtiön kirjanpidossa, joko tulouttamalla tai rahastoimalla. Tuloutetut vastikkeet voi asuntosijoittaja vähentää kuluna omassa verotuksessaan, kun taas rahastoidut osuudet lisätään asunnon hankintahintaan ja täten huomioidaan vasta asuntoa myydessä. On asuntosijoittajan etu, että rahoitusvastikkeet tuloutetaan. Omistusasujan kannalta asialla ei ole merkitystä. Lue lisää tuloutuksen ja rahastoinnin eroista ja hyödyistä.
Yhtiökokoukseen valmistautuvan muistilista:
- Mikäli kokouskutsu ei ole vielä saapunut: Mieti onko mielessäsi jokin asia, jonka haluaisit nostaa esityslistalle. Tee ehdotus kirjallisena taloyhtiön hallitukselle.
- Kun kokouskutsu saapuu: Lue kutsu ja sen liitteet huolellisesti läpi.
- Kun on kokouksen aika: Osallistu! Tai mikäli et itse pääse paikalle, voit valtuuttaa tilallesi toisen.
- Tarkista taloyhtiön taloudellinen tilanne vastikerahoituslaskelmasta.
- Tarkista, onko rahoitusvastike tarkoitus rahastoida vai tulouttaa.
- Lue kokouskutsusta, onko taloyhtiöön suunnitteilla suuria remontteja lähiaikoina.
- Mieti, mitä mikäkin päätettävä asia tarkoittaa kohdallasi käytännössä.
