Taloyhtiön hoitoon liittyy paljon lakisääteisiä ja taloyhtiön itsensä määrittämiä vastuita ja tehtäviä. Laissa myös määrätään esimerkiksi hallituksen ja yhtiökokouksen toimivallan rajoista sekä siitä, miten päätöksenteko taloyhtiössä voi tapahtua. Mistä taloyhtiön yhtiökokous sitten päättää, entä hallitus? Onko isännöitsijällä itsenäistä päätöksentekovaltaa?
Yhtiökokous käyttää ylintä päätäntävaltaa
Taloyhtiön yhtiökokous käyttää taloyhtiössä ylintä päätäntävaltaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan “osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle”. Vaikka taloyhtiön hallituksella onkin valta päättää tietyistä asioista itsenäisesti, on syytä huomioida, että hallitus on yhtiökokouksen valitsema. Yhtiökokouksen merkittävimpiä päätöksiä onkin se, keitä hallitukseen valitaan.
Osaan yhtiökokouksen päätöksistä riittää enemmistöpäätös. Tietyt päätökset edellyttävät kuitenkin esimerkiksi ⅔ määräenemmistön hyväksynnän. Tällaisia ovat esimerkiksi päätökset, joilla yhtiöjärjestystä muutetaan. Joissakin tapauksissa päätöksenteko voi myös edellyttää kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
Yhtiökokouksessa voidaan tehdä myös tiettyjä periaatepäätöksiä, joiden mukaisesti hallitus voi myöhemmin tehdä itsenäisiä päätöksiä. Esimerkiksi ensimmäisen osakkaan ilmalämpöpumpun asennus voi edellyttää yhtiökokouksen hyväksyntää, mutta seuraavien osakkaiden pyytäessä vastaavaan lupaa asiasta voi päättää hallitus.
Yhtiökokous päättää merkittävien remonttien ja muiden hankkeiden aloittamisesta. Usein hallitus valmistelee ja esittää päätöksiä yhtiökokoukselle, mutta niiden toimeenpano edellyttää yhtiökokouksen hyväksyvää päätöstä.
Hallituksella on organisoiva ja täytäntöön paneva rooli
Taloyhtiön hallituksen tehtävänä huolehtia yhtiön hallinnosta ja yhtiön toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi hallitus huolehtii ja valvoo, että taloyhtiön kirjanpito ja varainhoito on järjestetty asianmukaisesti. Hallitus on toimielin, jonka päätökset tehdään enemmistöperiaatteella – näin ollen esimerkiksi hallituksen puheenjohtaja ei voi käyttää valtaa yksin. Hallituksen kutsuu koolle hallituksen puheenjohtaja.
Hallituksella on pääsääntöisesti organisoiva ja täytäntöön paneva rooli: se vastaa esimerkiksi yhtiökokouksen koollekutsumisesta, valmistelee yhtiökokoukseen päätösehdotukset ja panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksiä. Se myös laatii ja esittelee kunnossapitotarve-esityksen ja selvityksen tehdyistä korjauksista sekä laatii talousarvion ja tilinpäätöksen. Hallitus voi myös tehdä päätöksiä taloyhtiön varojen käytöstä yhtiökokouksen hyväksymän talousarvoesityksen mukaisesti.
Hallituksen merkittävimpiä tehtäviä on isännöitsijän valitseminen ja isännöitsijän toiminnan valvonta. Hallitus valitsee myös muut palveluntarjoajat ja neuvottelee sopimukset niiden kanssa sekä valvoo niiden toimintaa. Hallitus myös kilpailuttaa korjaus- ja kunnostustoimenpiteiden urakoitsijat.
Hallitus voi päättää tietyistä asioista, kuten esimerkiksi muutostyöilmoituksen käsittelystä sekä ylläpitoon ja kunnostamiseen liittyvistä seikoista. Laajakantoiset ja epätavalliset sekä esimerkiksi olennaisesti osakkaiden kustannuksiin vaikuttavat päätökset on hyväksytettävä yhtiökokouksella. On hyvä huomioida myös se, että potentiaalisesti riitaa aiheuttavat päätökset kannattaa hyväksyttää yhtiökokouksessa varmuuden vuoksi.
Isännöitsijän päätäntävalta riippuu sopimuksesta
Isännöitsijä on taloyhtiön palkkaama asiantuntija, jolla on paitsi velvollisuus myös valtuudet tehdä yhtiön edun mukaisia ratkaisuja. Kirjoitimme isännöitsijän tehtävistä aikaisemmin täällä. Isännöitsijää sanotaan usein taloyhtiön toimitusjohtajaksi, ja sen vastuulla onkin taloyhtiön hallinnon ja talouden hoito sekä kiinteistönpidon organisointi ja siitä huolehtiminen. Isännöintiyrityksen palveluksessa on usein esimerkiksi kirjanpitäjiä sekä hallinnollisia ja teknisiä isännöitsijöitä.
Isännöintiyritys pystyy harvemmin tekemään merkittäviä päätöksiä yksin, ja tiettyjen asioiden toimeenpanoon tarvitaan hallituksen päätös. Isännöitsijä on kuitenkin usein “päätöksenteon asiantuntija”, jonka ohjeiden ja näkemyksen perusteella taloyhtiössä tehdään päätöksiä esimerkiksi remontteihin liittyen.
Isännöitsijän kanssa tehty sopimus määrää isännöitsijän tehtäviä ja vastuita. Isännöitsijän tehtävänä on myös toteuttaa yhtiökokouksen sille määräämät tehtävät. Hallitus valvoo isännöitsijän työtä, ja hallituksella on valta erottaa isännöitsijä tehtävästään.
Yleistäen voisi siis sanoa, että koska isännöitsijä tarvitsee päätöksenteon tueksi hallituksen valtuutuksen ja koska hallituksen toimivalta perustuu yhtiökokouksen päätökseen, viime kädessä valta on yhtiökokouksella.
