Taloyhtiöiden konkurssit ovat nousseet otsikoihin viime aikoina. Vielä muutama vuosi sitten konkurssia ei pidetty edes mahdollisena vaihtoehtona taloyhtiölle, sillä taloyhtiön omistus ja täten maksukyky on hyvin hajautunut osakkaille. Taloyhtiö voi kuitenkin ajautua konkurssiin tai selvitystilaan siinä missä mikä tahansa muukin yhtiö. Isännöintiliiton toimitusjohtajan Mia Koro-Kanervan mielestä aiheesta puhuminen on perusteltua: “On hyvä juttu, että ihmiset tiedostavat taloyhtiön konkurssin olevan mahdollinen ja että he osaavat tarvittaessa varautua sellaiseen tilanteeseen. Taloyhtiön konkurssiin liittyy edelleen paljon avoinna olevia juridisia kysymyksiä. Olennaista on kuitenkin ymmärtää, että asunnon arvo saattaa oikeasti haihtua tai muuttua jopa negatiiviseksi.” Kysyimme Koro-Kanervalta, miten voi tunnistaa konkurssivaarassa olevan taloyhtiön ja mitä tapahtuu, jos taloyhtiö ajautuu konkurssiin tai selvitystilaan.
Mitkä ovat hälytysmerkkejä taloyhtiön konkurssin uhasta?
Mikäli taloyhtiö ei enää suoriudu sille kuuluvista maksuista, voidaan taloyhtiö todeta varattomaksi ja näin ollen asettaa konkurssiin. Mikä voi johtaa siihen, että taloyhtiöstä tulee varaton?
Koro-Kanervan mukaan suurimmassa vaarassa ovat taantuvilla alueilla sijaitsevat huonosti hoidetut taloyhtiöt. Konkurssin vaarasta kertovat Koro-Kanervan samat tunnusmerkit, kuin ylipäätään huonosti hoidetusta taloyhtiöstä.
- Yksi tunnusmerkki on kasvamaan päässyt korjausvelka. Jos taloyhtiön kunnostustoimenpiteiden taustalla on ollut periaate “kunhan tehdään mahdollisimman halvalla” tai pahimmillaan ”minun elinaikanani ei tehdä mitään”, on ongelmia väistämättä edessä. Isot remontit on lopulta toteutettava jossain vaiheessa ja niihin tarvittava laina voi olla joko mahdoton saada tai liian suuri taloyhtiön taloudelliseen kantokykyyn nähden.
- Taantuvalla alueella sijaitseva taloyhtiö voi olla vaikeuksissa, vaikka se aikoisikin tehdä remontteja. Pankki ei välttämättä anna lainaa, jos se katsoo, että taloyhtiön vakuusarvo ei riitä lainojen takaamiseen.
- Huolestuttava merkki on myös se, jos taloyhtiöllä ei ole kassassa juurikaan puskuria. Nousevat kustannukset voivat ajaa osakkaat entistä huonompaan tilanteeseen, kun laskujen maksamiseksi on kerättävä pikaisesti ylimääräisiä yhtiövastikkeita.
Sen sijaan asuntosijoittajia Koro-Kanerva ei näe sen isompana riskinä kuin muitakaan osakkaita. “Perinteinen suomalainen asuntosijoittaja omistaa yhden tai muutaman sijoitusasunnon. Heitä en näe ongelmana. Toki joukkoon mahtuu myös niitä, jotka ovat hakeneet pikavoittoja suurella velkavivulla, mutta he ovat onneksi harvalukuisempi joukko”, hän toteaa.
Enemmän Koro-Kanerva painottaa nimenomaan alueen ja säntillisen hoidon merkitystä. Mikäli taloyhtiön maksuvaikeudet alkavat siitä, että yksi osakas ei kykene hoitamaan vastikemaksuja, joutuvat muut osakkaat paikkaamaan vastikevajetta. Käytännössä siis muilta osakkailta peritään ylimääräisiä vastikkeita. Jos maksuvaikeuksiin ajautunut osakas ei kykene maksamaan velkojaan, voi taloyhtiö ottaa huoneiston haltuun. Hallintaanoton tavoitteena on vuokrata huoneisto ja kuitata vuokratuloilla vastikevaje. Koro-Kanerva huomauttaa, että huoneiston hallintaanotto auttaa vain siinä tilanteessa, että huoneisto tosiasiassa saadaan vuokralle. Mikäli taloyhtiö sijaitsee alueella, jossa vuokramarkkina ei vedä, ei hallintaanotto auta. Muut osakkaat joutuvat olemaan maksumiehiä niin kauan, että asuntoon löytyy vuokralainen tai uusi ostaja.
Mitä tapahtuu, jos taloyhtiö ajautuu konkurssiin?
Vielä konkursseja ei olla nähty kovin montaa, joten tilanteen tarkka kulku ei ole edes täysin selvä. Epäselvää itse menettelyn yksityiskohtien lisäksi on se, mitä tapahtuu, jos konkurssi raukeaa varojen puutteeseen, hallinto palautuu takaisin taloyhtiölle, mutta koko kiinteistö on arvoton ja taloyhtiö varaton.
Joka tapauksessa prosessi alkaa sillä, että taloyhtiö ilmoitetaan maksukyvyttömäksi. Konkurssilaissa tällä tarkoitetaan sitä, että “velallinen on muutoin kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä”. Ilmoituksen maksukyvyttömyydestä voi tehdä joko taloyhtiö itse tai jokin sen velkoja.
Konkurssiin ajautuneen taloyhtiön asioista määrätään vastaamaan pesänhoitaja, joka syrjäyttää taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän.
Käytännössä osakkaiden kannalta konkurssi tarkoittaa omaisuuden arvon menettämistä, ja pahimmassa tapauksessa kuitenkin sitä, että asuntoon otettua pankkilainaa on vielä jäljellä. Lisäksi, jos lainan vakuutena oleva asunto paljastuu arvottomaksi, voi pankki eräännyttää laina maksettavaksi heti.
Vaihtoehto konkurssille
Koro-Kanervan mukaan konkurssikypsälle taloyhtiölle saattaa löytyä myös ostaja joko ennen konkurssimenettelyä tai sen aikana. Kun osakkaat ovat valmistautuneet menettämään omaisuutensa, voi jollekin tarjoutua oston paikka. Koro-Kanerva huomauttaa, että käytännössä tällainen tilanne vastaa hyvin pitkälle omaisuuden arvon menettämistä. “Tilanne voi olla vaikka sellainen, että osakas on ostanut asunnon 50 000 €:lla ja remontoinut päälle 20 000 €:lla, ja ostaja tarjoaa asunnosta 5 000 €.” Taloyhtiön hallitus neuvottelee ostajan kanssa hinnasta ja myyntipäätös tarvitsee taakseen kaikkien osakkaiden hyväksynnän. “Käytännössä tilanteen on oltava aika vakava, jotta kaikki osakkaat ovat valmiita myymään”, toteaa Koro-Kanerva.
Miten konkurssin voi välttää?
Konkurssin välttämiseksi on ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin tarpeeksi ajoissa. Maksuvaikeuksien jo alettua, on hankalampi kääntää suuntaa. Koro-Kanerva painottaa korjaussuunnitelman merkitystä “Ylläpidon säännönmukaisuus ja säännöllisyys helpottavat montaa asiaa. Jos taloyhtiössä on tehty tarpeelliset korjaukset ja tulevaisuutta varten on tehty suunnitelma, helpottuu lainansaanti huomattavasti tulevien remonttien osalta. Hyvin hoidetut taloyhtiöt voivat jopa saada lainaa akuuttiin kassakriisiin, jos taloyhtiö on hyvin hoidettu.”
Jos käsillä on tilanne, että lainaa ei korjauksiin saada, on korjaus myös mahdollista palastella ja tehdä pidemmän aikavälin kuluessa. Tällöin rahoitus on mahdollista hoitaa jopa myös ilman osakkaiden omia lainoja, ylimääräistä kuukausittaista korjausvastiketta keräämällä.
Joka tapauksessa taloyhtiöllä pitäisi olla puskurivaroja ainakin 3-4 kuukauden hoitovastikekertymän verran. Sillä ei tietenkään pitkäaikaisia ongelmia ratkaista, mutta akuutit kyllä.
Toisaalta Koro-Kanerva näkee tilanteen taantuvilla alueilla joka tapauksessa huolestuttavana: “Seuraavat 10-15 vuotta voivat olla taantuvilla alueilla sellaista aikaa, että konkursseja ja selvitystiloja nähdään paljonkin. Taustalla on asumisen megatrendi, jota emme voi muuttaa. Tokikaan millään alueella asuminen tuskin loppuu kuin seinään, mutta juuri siksi on hyvä, että taloyhtiöiden konkursseista puhutaan ja ihmiset osaavat suhtautua tulevaan realistisesti”. Tällä hän viittaa mm. korjaushankkeiden suunnitteluun. Esimerkiksi Helsingin keskustassa sijaitsevan kivitalon osakkaiden on Koro-Kanervan mukaan syytä katsoa remonttivalintoja hyvin pitkällä, jopa 50 tai 100 vuoden aikajänteellä. Sellaisissa paikoissa putkiremontti kannattaa toteuttaa perinteisin menetelmin ja perusteellisesti. Sen sijaan taantuvalla alueella voidaan remontteja suunnitella periaatteella, että tehdään vain tarpeellinen ja pienin panostuksin. Esimerkiksi viemäreiden sukitus ja muut paikkakorjaukset voivat olla järkevä ratkaisu. “Tällaisessa yhtiössä voitaisiin tehdä ns. hallittu alasajo. Kun osakkaat tietävät, mitä kohti ollaan menossa, voidaan toimia sen mukaisesti ja välttyä ikäviltä yllätyksiltä”, Koro-Kanerva toteaa.
