osakehuoneiston hallintaanotto

Osakehuoneiston hallintaanotto

Taloyhtiö voi tietyissä tapauksissa ottaa osakehuoneiston hallintaansa, mikäli osakas laiminlyö velvoitteitaan. Osakehuoneiston hallintaanotto tulee toteuttaa laissa määritellyllä tavalla, joten ennen toimenpiteisiin ryhtymistä taloyhtiön hallituksen kannattaa konsultoida isännöitsijää tai juridiikan ammattilaista.

Hallintaanoton mahdolliset syyt

Osakkeenomistaja omistaa taloyhtiöstä tietyt osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Koska omistajuus kohdistuu nimenomaan osakkeisiin, eikä varsinaisesti itse huoneistoon, voidaan huoneiston hallinta siirtää osakkeenomistajalta taloyhtiölle tietyin perustein.

Huoneiston hallintaanottamisen syistä on määrätty asunto-osakeyhtiölaissa. Mahdollisia syitä ovat

  1. Maksamattomat vastikkeet
  2. Huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa taloyhtiölle ja/tai muille huoneistoille
  3. Huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun käyttötarkoitukseen, kuin yhtiöjärjestyksessä on sallitty tai taloyhtiö on hyväksynyt
  4. Huoneistossa vietetään muita häiritsevää elämää
  5. Huoneistossa asuvan toiminta häiritsee järjestyksen säilymistä yhtiön tiloissa

Hallintaanoton perusteena ei voida katsoa rikkomusta, jolla on vain vähäinen merkitys.

Hallintaanotot eivät ole kovin yleisiä

Vastikemaksujen laiminlyönti on yleisin syy huoneiston hallintaanottoon, joskaan itse hallintaanottoja ei ole kuin muutama sata vuosittain Suomessa (jossa meillä on noin 100 000 taloyhtiötä). Yleisestikin suomalaiset ovat säntillisiä vastikemaksujen kanssa, kuten muidenkin asumismenojen suhteen.

Ajoittain valtamediassa nousee esiin keskustelua sijoittajaosakkaiden aiheuttamasta riskistä taloyhtiölle maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Riski on aiheellinen, jos yksi osakas omistaa suuren osan saman taloyhtiön osakkeista. Tällöin tämän yhden osakkaan ajautuminen maksuvaikeuksiin aiheuttaa jo yhdessä kuukaudessa ison loven taloyhtiön tuloihin. Akuutista kassavajeesta johtuen muilta osakkailta saatetaan joutua perimään ylimääräisiä vastikkeita, jotta taloyhtiön kulut ja laskut saadaan maksettua.

Yleensä kuitenkin ongelmat vastikkeiden maksujen kanssa liittyvät taustalla oleviin isompiin ongelmiin elämänhallinnassa. Päihteet, peliriippuvuus tai äkillinen tragedia elämässä saattaa syöstä henkilön maksuvaikeuksiin. Vastikkeiden maksuvaikeudet eivät ole sen yleisempiä sijoittajaosakkailla kuin omistaja-asujillakaan.

Miten osakehuoneiston hallintaanotto etenee?

Ihan saman tien vastikerästi ei johda huoneiston hallintaanottoon, joten yhden kuukauden unohduksen vuoksi ei tarvitse pelätä, että menettää asuntonsa. Isännöitsijän ja hallituksen kannattaa kuitenkin olla maksutilanteista ajan tasalla ja puuttua maksamattomiin vastikkeisiin mahdollisimman nopeasti. Hallintaanotto ei tosiaan tapahdu aivan hetkessä.

Ensimmäisessä vaiheessa homma etenee samoin kuin minkä tahansa myöhästyneen maksun kohdalla, osakkaalle lähetetään maksumuistutus.

Mikäli vastiketta ei edelleenkään makseta, tulee hallituksen päättää hallintaanottovaroituksen antamisesta. Varoitus on annettava tiedoksi sekä osakkaalle että mahdolliselle vuokralaiselle.

Jos ongelma jatkuu edelleen varoituksen jälkeen, kutsuu hallitus koolle yhtiökokouksen. Vastikerästin on vastattava vähintään 2-3 kuukauden vastikkeita sillä hetkellä, kun yhtiökokous kokoontuu. Päätös hallintaanotosta tehdään enemmistöpäätöksellä, eli ehdotusta tulee kannattaa yli puolen annetuista äänistä.

Tehdystä hallintaanottopäätöksestä on annettava tieto kirjallisesti ja todisteellisesti sekä osakkaalle että mahdolliselle vuokralaiselle. Todisteellinen toimitustapa voi olla esimerkiksi postin kirjelähetys saantitodistusta vastaan tai toimitus henkilökohtaisesti vastaanottajan allekirjoitusta vastaan.

Hallintaanottopäätöksen jälkeen

Hallintaanottopäätöksen jälkeen osakkeenomistajan oikeus asua huoneistossa tai vuokrata sitä päättyy heti. Hallituksen on viipymättä vuokrattava huoneisto eteenpäin markkinavuokralla. Mikäli hallintaanotto ei johdu osakehuoneistossa asuvan häiritsevästä elämisestä (käytännössä siis muut edellä mainitut syyt kuin vastikerästit), tulee hallituksen ensisijaisesti vuokrata huoneisto siinä asuvalle asukkaalle.

Mikäli osakas tai vuokralainen on aiheuttanut huoneistolle vahinkoa, tulee taloyhtiön tehdä tarvittavat siivous- ja remontointitoimenpiteet ennen huoneiston laittamista vuokralle. Kulut näistä toimenpiteistä tulee osakkaan maksettavaksi.

Hallintaanotto tapahtuu enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan.

Hallintaanottopäätöksen jälkeen osakkeenomistajan tulee luovuttaa huoneiston avaimet ja hallinta taloyhtiölle tämän ilmoittamaan päivämäärään mennessä. Jos näin ei tapahdu, tai jos osakas riitauttaa päätöksen, siirtyy asia käsiteltäväksi tuomioistuimeen.

Vastaan voi tulla myös tilanne, että taloyhtiön haltuunottama huoneisto ei menekään syystä tai toisesta vuokralle ja vastikerästeihin ei saada helpotusta vuokratuloista. Vastikkeiden perintä osakkaalta voi silti jatkua edelleen, sillä hallintaanotto ei poista osakkaan maksuvastuuta.

Vastikerästien perintä etenee taloyhtiön tai perintätoimiston toimesta ja voi johtaa oikeudelliseen perintään saakka. Tämä tarkoittaa sitä, että viimekädessä perintä voi tapahtua ulosoton kautta. Ulosotto voi ulosmitata osakkaan muuta omaisuutta, josta velat maksetaan. Ulosmittaus onnistuu tietenkin vain siinä tapauksessa, että ulosmitattavaa omaisuutta löytyy. Mikäli huoneisto on pantattuna lainojen vakuudeksi, ei senkään myynnistä ole hyötyä.

Yleensä näin pitkälle kehittyneessä tilanteessa osakkaan elämänhallinta on kokenut notkahduksen laajemminkin, eikä vastikerästit ole ainoa velkaerä.

On tärkeää, että taloyhtiö ryhtyy toimiin vastikerästien perimiseksi ja pysyy toimissaan aktiivisena, jotta velka ei vanhene. Velan vanhenemisaika on kolme vuotta. Taloyhtiölle ja muille osakkaille ongelmia koituu usein, jos vastikerästejä kertyy useammalta osakkaalta tai yhdeltä osakkaalta, joka omistaa useamman huoneiston samasta taloyhtiöstä. Suuret vastikerästit voivat aiheuttaa kassavajetta, joka vaikeuttaa laskujen maksua. Jotta talous saadaan tasapainoon, saatetaan osakkailta joutua keräämään ylimääräistä vastiketta kulujen kattamiseksi.

Jaa:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn

Viisastuminen jatkuu somessa

Ilmoittaudu jäseneksi

Liittymällä Sijoitusoven jäseneksi, saat maksutta enemmän luettavaa ja tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista ensimmäisten joukossa.

Suosituimmat

Asuntosijoittajan apuna

Asuntosijoittaminen aiheittain