Search
Close this search box.

Nyt myynnissä sijoitusasuntoja Oulusta

Mitä asuntosijoittajan tulee huomioida verotuksessa?

asuntosijoittajan veroilmoitus

Mitä asuntosijoittajan tulee huomioida verotuksessa?

Esitäytetyt veroilmoitukset kolahtelevat postilaatikoista keväisin ja on aika tarkistaa, onko tuloihin ja vähennyksiin tarve tehdä muutoksia. Sijoitusasuntojen osalta arvio verotettavan tulon määrästä on pitänyt ilmoittaa verottajalle jo ennakkoon. Veroilmoituksen saapuessa on syytä tarkistaa, osuiko arvio oikeaan ja onko vuoden aikana kertynyt verovähennyksiin oikeuttavia hankintoja. Tässä artikkelissa on koottuna huomionarvoisia seikkoja asuntosijoittajan verotukseen liittyen.

Katso blogin lopusta myös video asuntosijoittajan verotuksesta.

Miten vuokratuloa verotetaan?

Vuokratulo on pääomatuloa, joka verotetaan sen mukaisesti. 30 000 euroon asti veroa maksetaan 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 %. Veroa voi maksaa joko huomioimalla vuokratulot  ansiotulojen veroprosentissa, tai maksamalla ennakkoveroa. Verottajalle tulee siis ilmoittaa arvio tulevan vuoden vuokratuloista, jotta pääomatulo voidaan huomioida verotuksessa joko nostamalla ansiotulojen veroprosenttia tai ennakkoverolaskuina. Suunnilleen 7000 euroon asti pääomatulot voidaan huomioida veroprosentissa, minkä jälkeen maksetaan ennakkoveroa.

Mikäli vuokratuloja ei ilmoita verottajalle etukäteen, tulee maksettavaksi jäännösveroa, josta maksetaan myös korko.

Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes antaa kiitosta sähköiselle veroilmoitukselle. “OmaVeron veroilmoitus on aika intuitiivinen, se ohjaa aika hyvin täyttämään tarvittavat kohdat”, toteaa Hughes ja jatkaa: “Jokaisen asuntosijoittajan on syytä ottaa haltuun verotuksen perusasiat, jotta välttyy liialliselta veronmaksulta”.

Lue myös 8 huomiota veroilmoituksen täyttämiseen.

Yhteisomisteisen sijoitusasunnon verotus

Sijoitusasunto saattaa olla hankittu yhdessä esimerkiksi ystävän tai puolison kanssa. Tällöin vuokratuloista ja kuluista ilmoitetaan vain oma osuus, vaikka vuokralainen todennäköisesti maksaakin vuokran vain jomman kumman tilille.

“Sillä ei ole väliä, kenen tilille vuokra tulee tai kuka maksaa yhtiövastikkeet, vaan verotuksessa huomioidaan tulot ja kulut omistussuhteessa. Eli jos omistat asunnosta 50 %, ilmoitat verottajalle 50 % tuloista ja kuluista”, Hughes neuvoo.

Hän myös muistuttaa, että molemmilla voi olla lisäksi henkilökohtaisia kuluja, jotka voi vähentää vuokratuloista. Tällaisia voivat olla esimerkiksi jotkin koulutusmaksut tai Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu.

Onko esimerkiksi vesimaksu vuokratuloa?

Vuokratuloihin ilmoitetaan kaikki ne tulot, jotka vuokralainen maksaa vuokranantajan tilille. Yleensä vuokralainen maksaa vesimaksun vuokranantajan tilille vuokranmaksun yhteydessä ja vuokranantaja tilittää sen eteenpäin taloyhtiölle yhdessä yhtiövastikkeen kanssa. Vuokratuloksi luetaan siis myös samalla tavalla maksettavat autopaikka- ja saunamaksut. Mikäli vuokralainen maksaa jonkin näistä maksuista suoraan taloyhtiölle, ei tällaista maksua kirjata vuokratuloksi.

Vastaavasti asuntosijoittajan taloyhtiölle maksamat vesi- ja muut maksut ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista. Se, että vuokralainen maksaa 25 euroa vesimaksua vuokranantajalle, joka tilittää sen saman suuruisena taloyhtiölle, ei kasvata maksettavan veron määrää, mutta näiden tulojen ja kulujen ilmoittaminen on silti tehtävä.

Mitä vähennyksiä vuokratuloista voi tehdä?

Käytännössä kaikki sellaiset kulut, jotka liittyvät vuokraustoimintaan ja tulonhankkimiseen, voi vähentää verotuksessa. Tällaisia ovat esimerkiksi vuokrailmoituksen maksu, luottotietojen tarkistus, mahdollinen välittäjänpalkkio, asunnon remontointikulut tai kodinkoneiden uusimiseen liittyvät kulut. Käydään näitä kuitenkin läpi hieman yksityiskohtaisemmin.

Remonttikulut

Remonttikulujen vähennysoikeutta tulee tarkastella sekä ajallisesti, että remontin luonteen mukaan. Jos aloitetaan ensimmäisestä, niin mikäli asunto remontoidaan heti sen hankkimisen jälkeen, eli ennen kun uusi omistaja on laittanut asuntoa vuokralle, lisätään nämä kulut asunnon hankintahintaan. “Verottaja katsoo, että olet ostanut huonokuntoisen asunnon joka pitää heti rempontoida. Tällöin remonttikulut ovat osa hankintakulua”, selventää Hughes.

Mikäli remontti toteutetaan esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa, voidaan kulut vähentää vuokratuloista. Tässä tapauksessa tulee tarkastella remontin luonnetta, eli onko kyseessä niin sanotusti vuosikorjaus vai perusparannus.

Vuosikorjaus tarkoittaa asunnon pientä pintaremonttia, jolla esimerkiksi korjataan kulumisen jälkiä, kuten vaihdetaan tapetit tai maalataan seinät, vaihdetaan lattia uuteen samantasoiseen tai päivitetään keittiön kaapistot. Vuosikorjauksessa asunnon tasoa ei paranneta merkittävästi, vaan lähinnä saatetaan jälleen nykyaikaiseksi. Tällaiset vuosikorjauksesta aiheutuneet kulut merkitään kassaperiaatteen mukaan yhtenä summana veroilmoituksen kohtaan “muut kulut”.

Perusparannukseksi luetaan sellaiset remontit, jotka nostavat merkittävästi asunnon tasoa. Perusteelliset keittiö- ja kylpyhuoneremontit, joissa materiaalit vaihdetaan selvästi tasokkaampiin tai vaikka kylpyhuoneen laajennus tai vaatehuoneen muuttaminen saunaksi, ovat perusparannuksia. Näiden remonttien osalta asuntosijoittajalla on kaksi vaihtoehtoa: remonttikulut voidaan joko lisätä asunnon hankintahintaan ja näin huomioida vasta asuntoa myydessä. Tai kulut voi jakaa 10 vuoden ajalle tasapoistoina tehtäviksi vähennyksiksi, jolloin remontin kulut jaetaan siis kymmeneen yhtä suureen osaan, jotka vähennetään verotuksessa yksi per vuosi.

Monesti isot remontit ovat sekä perusparannuksia että vuosikorjauksia. Tällöin remontin eri osia kohdellaan verotuksessa niiden tarkoituksen mukaisesti. Asuntosijoittajan tulee itse päättää, mikä osa remontista on perusparannusta ja mikä vuosikorjausta. Verottaja ei kysy tätä automaattisesti, mutta pyydettäessä asuntosijoittajalla tulee olla perustelut valinnalleen.

“Kannattaa miettiä, että onko tämä remontti nyt tason parantamista vai vanhan korjaamista. Summan voi jakaa vaikka 50:50”, ohjeistaa Hughes.

Kodinkoneiden ja kalusteiden verovähennykset

1200 euroon asti kaluste- ja kodinkonehankintojen kulut voi vähentää kerralla. Sitä kalliimmat hankinnat vähennetään 25 %:n menojäännöspoistoina. Jos esimerkiksi vuokranantaja hankkii sijoitusasuntoon 2000 euroa maksavan ilmalämpöpumpun, vähennetään ensimmäisenä vuonna 500 e (2000 x 0,25), seuraavana vuonna 375 e (2000 – 500 x 0,25). Tätä 25% menojäännöspoistoa jatketaan niin kauan, kunnes summa on alle 1200 euroa, jolloin jäljellä oleva summa vähennetään kerralla. Eli tässä esimerkissä kolmantena vuonna kerralla tehtäväksi vähennykseksi jäisi 1125 e.

Muita kuluja

Muita vähennyskelpoisia kuluja ovat mm. vuokrailmoituksen kulu, luottotietojen tarkastusmaksu, välittäjänpalkkio, matkakulut asunnolle näyttöä varten, Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu, koulutus- ja opiskelumateriaalit sekä muut tulonhankkimisesta aiheutuneet kulut.

Lisäksi tottakai maksetut vastikkeet ilmoitetaan verottajalle, ja nekin pienentävät verotettavaa summaa. Lue lisää vuokratulojen verovähennyksistä.

Miten vuokratuloista ja kuluista kannattaa pitää kirjaa?

Verottajalle ilmoitetaan kulut könttänä ainoastaan kahteen kohtaan: vastikkeet ja muut kulut. Kaikki vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut luetaan siis näihin kahteen kategoriaan, eikä kuitteja tarvitse erikseen toimittaa. Tästä huolimatta asuntosijoittajan oma kirjanpito kannattaa olla yksityiskohtaisempaa ja kuitit tulee säilyttää, sillä pyydettäessä verottaja tarvitsee tarkemman selvityksen kuluista.

Omaa kirjanpitoa kannattaa pitää erikseen jokaisesta omistamastaan asunnosta ja olla tarkkana mm. tulojen ja kulujen kirjautumisvuoden kanssa. Vuokraustoiminnan tuloissa ja kuluissa noudatetaan ns. kassaperiaatetta. Mikäli vuokralainen maksaa tammikuun 2023 vuokran joulukuussa 2022, luetaan tämä vuoden 2022 tuloksi. Kulut kuuluvat sillä vuodelle, kun ne on maksettu.

Mikäli asuntosijoittaja omistaa useamman sijoitusasunnon, haluaa verottaja tietää jokaisen asunnon kohdalta erikseen saadut tulot ja vähennettävät kulut.

Lataa ilmainen vuokraseurantapohja Suomen Vuokranantajien sivuilta.
(Vain Suomen Vuokranantajien jäsenille.)

Tilaa Sijoitusoven julkaisut suoraan sähköpostiisi

Älä huoli, emme aio tukkia sähköpostiasi. Sen sijaan saat tiedon uusista sijoitusasunnoista, asuntomarkkinakatsauksista ja muista mielenkiintoisista asuntosijoittamisen aiheista.

Tilaustasi ei voitu tallentaa. Yritäthän uudestaan.
Kiitos liittymisestä sähköpostilistalle! Saat ensimmäisen viestin meiltä pian. Tarkistathan myös roskapostin sekä mahdollisen tarjoukset -kansion.
The SMS field must contain between 6 and 19 digits and include the country code without using +/0 (e.g. 1xxxxxxxxxx for the United States)
?

Jaa artikkeli:

SEURAA sijoitusovea

Liity sähköpostilistalle

Liittymällä Sijoitusoven sähköpostilistalle, saat maksutta enemmän luettavaa ja tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista ensimmäisten joukossa.

Suosituimmat

Asuntosijoittajan apuna

Asuntosijoittaminen aiheittain

Sinua saattaa kiinnostaa myös seuraavat kirjoitukset:

Liity Sijoitusoven sähköpostilistalle ja saat:

Liity Sijoitusoven sähköpostilistalle ja saat:

  • Ensimmäisenä tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista
  • Hyödyllisiä vinkkejä ja oppeja asuntosijoittamisesta
  • Uusimmat katsaukset ja analyysit suoraan sähköpostiisi

Liity Sijoitusoven sähköpostilistalle ja saat:

  • Ensimmäisenä tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista
  • Hyödyllisiä vinkkejä ja oppeja sekä uusimmat katsaukset ja analyysit suoraan sähköpostiisi