Huhtikuussa 2022 Euribor 12kk nousi ensimmäistä kertaa plussan puolelle yli kuuteen vuoteen. Nousu on ollut sen jälkeen nopeaa, ja se on saanut yhä useammat pohtimaan omien asuntosijoitusten kannattavuutta. Kysyimme kahdelta kokeneelta asuntosijoittajalta, jotka ovat kokeneet mm. finanssikriisin aikaiset yli 5 %:n korot, mitä oppeja he voivat antaa tämän päivän asuntosijoittajille.
Onko asuntosijoittaminen ollut kannattavaa 5-6 %:n korkojen aikaan?
Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola aloitti asuntosijoittamisen 90-luvun puolivälin jälkeen, kun vuokrasääntelyn purku ja laman jäljiltä romahtaneet asuntojen hinnat tarjosivat hyviä mahdollisuuksia asuntosijoittajille. “Tuolloin maksoin noin 6 %:n kokonaiskorkoa, mitä ei pidetty siihen aikaan lainkaan korkeana. Takana oli kaksinumeroisten korkojen ajanjakso, ja 6 %:n korko nähtiin pitkän aikavälin tavanomaisena korkona”, Metsola muistelee. Itse korkoprosenttia Metsola ei kuitenkaan pidä vertailukelpoisena tämän päivän tilanteeseen, sillä koko asuntomarkkina on ollut aivan erilaisessa tilanteessa. Vuokratuotto saattoi parhaissa asunnoissa olla kaksinumeroinen ja vuosittainen asunnon arvonnousukin jo yksistään korkoprosenttia enemmän. Asuntosijoittamista tukevia seikkoja oli ympärillä paljon, vaikka harva niitä ymmärsi. “Tällaisen koron maksaminen ei ole minulle uutta. Suurimman osan siitä ajasta, kun olen toiminut asuntosijoittajana, korot ovat olleet korkeammalla kuin nyt (marraskuussa 2022)”, hän huomauttaa.
Myös Mikko Sjögren, valmennusyhtiö Varapuun perustaja, on kokenut yli 6 %:n korot finanssikriisin aikaan. Synkkenevä taloustilanne oli viedä häneltä yöunet. ”Siinä korkoympäristössä mietin, että eihän tässä jää välistä mitään käteen”, toteaa Sjögren. Molemmat, sekä Sjögren että Metsola, pitävät nykyistä korkotasoa normaalina ja edellistä kuutta vuotta poikkeuksellisena. Psykologisesti sillä on toki suuri merkitys, minkälainen korkojakso on takana. Jos koko oma asuntosijoittamisen historia ajoittuu nollakorkojen ajalle, voi 2-3 %:n nousu koroissa tuntua suurelta.
Oppeja finanssikriisin aikaisesta korkojen noususta
Finanssikriisin siivittämä korkojen nousu oli Sjögrenille kovien oppien aikaa. “Se vuosi oli aika synkkä ja paljon tuli vietettyä unettomia öitä”, Sjögren muistelee. Sjögren oli kasvattanut asuntosalkkuaan voimakkaasti edeltävinä vuosina. “Aina kun saatiin jostain lisää rahaa, ostettiin uusi asunto.” Hän jatkaa: “Kyllähän siinä korkojen noustessa vähän mietti, että mitenhän tässä oikein käy.”
Käteiskassaa Sjögren ei voinut yrittää kasvattaa lyhennysvapaiden avulla, sille ne oli otettu jo aikaisemmin käyttöön uusien asuntojen hankkimiseksi. “Meidät sen aikaiset aloittelevat asuntosijoittajat pelasti oikeastaan vain se, kun 2009 korot lähtivät napakkaan laskuun”, hän toteaa.
Tilanteen helpotettua Sjögren lähti pienentämään lainan määrää ja suojasi lainat korkosuojalla. “Vaikka finanssikriisistä selvittiin taloudellisesti kuivin jaloin, sen verran kamala kokemus edellinen taantuma oli, että en halunnut kokea sitä uudestaan”, Sjögren alleviivaa. Viimeiset vuodet Rahataidon valmentajana Sjögren on yrittänyt saada valmennettavansa varautumaan paremmin vastaavanlaisiin tilanteisiin. Hän on puhunut korkokaton ja maksimissaan 50-70 %:n velkamäärän puolesta. Nyt hän toivoo, että opit ovat menneet perille ja muiden ei tarvitsisi käydä samanlaisessa kuopassa kuin hän itse kävi.
Korkosuojaan mies suhtautuu kuin vakuutukseen: “Eihän kukaan harmittele sitä, että on tullut maksettua palovakuutuksesta turhaan, kun ei se koti olekaan palanut.” Hän jatkaa: “Silti osa on sitä mieltä, että olen maksanut korkokattoa 10 vuotta turhaan. No nyt taas hyödyn korkokatosta.” Edellisen 10 vuoden ajan korkosuoja on tuonut Sjögrenille hyvät yöunet.
Syökö korko kaiken tuoton? Velan määrällä on väliä.
Sekä Metsola että Sjögren ovat pitkään puhuneet maltillisen velkavivun käytöstä. Kun velkaa on 50-70 %, madaltuu korkojen vaikutus jo merkittävästi. “Olen puhunut aina 50:50 suhteesta ja ehkä tällaisina aikoina sitä joku malttaa kuunnellakin”, toteaa Metsola.
Asuntosijoittajan vuokratuotto kohdistuu asuntoon sijoitetulle koko pääomalle (oma pääoma + vieras pääoma). Korko kohdistuu tietenkin vain velkaosuuteen. Jos siis vuokratuotto on esimerkiksi 5 % ja korko 3 %, on merkittävä ero, maksatko korkoa lähes koko sijoitetusta pääomasta vai vain puolesta siitä. “Jos velan suhde on 50:50, voi korko olla hetkellisesti jopa vuokratuottoa korkeampi”, Metsola huomauttaa.
Asuntosijoittamisessa ei (enää) pärjää kuka tahansa
Molemmat haastateltavat ovat yhtä mieltä siitä, että matalien korkojen aikaan asuntosijoittamisesta tuli “koko kansan urheilua”. Lähes kuka tahansa saattoi ryhtyä asuntosijoittajaksi hyvin vähälläkin perehtymisellä, ja saada ihan hyvää tulosta. “Kun velkarahalla on hinta, silloin sen ottaminen vaatii, että tietää mitä rahalla tekee”, huomauttaa Metsola. Hänen mukaansa nyt on palattu niin sanotusti asuntosijoittamisessa normaalimpaan aikaan, jolla hän tarkoittaa sitä, että onnistuneen sijoituksen eteen on nähtävä vaivaa. Tämä on sinänsä ihan hyvä juttu – on normaalimpi tilanne, että lainarahalla on hintansa, ja silloin sitä tulee käytettyä harkitummin.
Vauhdin hurmassakin on siis syytä palata ajoittain perusasioiden äärelle. Sijoituskohteeseen on tutustuttava huolellisesti, asuntosijoittajan ykkössääntö ‘sijainti, sijainti, sijainti’ pitää ymmärtää ja matematiikka sijoituksen taustalla on syytä tuntea. Erilaiset skenaariot kannattaa laskea auki ja tehdä suunnitelmia niiden varalle. Oma riskinsietokyky pitää tuntea ja suojata sijoitukset sen mukaisesti.
Entä jos huomaa, että on ajautumassa vaikeuksiin?
“Jos huomaa olevansa vaikeuksissa, kannattaa reagoida ajoissa, eikä jäädä toivomaan parasta”, Metsola ohjeistaa. Peliliikkeet kannattaa tehdä silloin, kun ei ole vielä liian myöhäistä. Mitä sitten on tehtävissä?
- Perkaa oma sijoitussalkku ja analysoi sen tilanne.
- Mieti, miten saat tarvittaessa kasvatettua puskuria, ja pidä mielessä Sjögrenin sanat “Vain kassassa olevalla rahalla voi maksaa laskuja.” Puskurien merkitys korostuu kulujen kasvaessa ja tarvittaessa puskureita kannattaa kasvattaa alla mainituilla keinoilla.
- Selvitä, olisiko sinun mahdollista laittaa osa lainoista lyhennysvapaalle. Näin voit kasvattaa käteispuskuria.
- Selvitä, kannattaako sinun realisoida jokin kohde pelastaaksesi muu salkku. Näin voit saada sekä kassaan puskuria, että pienennettyä velan määrää.
- Metsola kehottaa olemaan varovainen ja pitämään mielessä asuntomarkkinan syklisyyden. “Vaikka pääsääntöisesti kehittyvillä alueille suunta onkin ylöspäin, niin jos katsotaan vaikka New Yorkia, tai lähes mitä tahansa suurta kaupunkia, huomataan, että asuntojen hinnat tulevat sielläkin ajoittain rajusti alaspäin. Ja sitten taas ylös.”
- Metsola alleviivaa myös sopivaa velan määrää. “Todennäköisimmin vaikeuksissa ovat ne, jotka ovat aloittaneet asuntosijoittamisen viimeisen viiden vuoden aikana ja ovat vivuttaneet voimakkaasti. Jos velan suhde on 50:50, voi korko olla hetkellisesti jopa vuokratuottoa korkeampi.”
- Paras tilanne on, jos suunnitelmat pahan päivän varalle on tehty hyvän saan aikaan. Silloin ei tule tehtyä paniikissa hätäisiä päätöksiä, vaan sijoitussuunnitelmassa on helpompi pysyä.
