Taloyhtiön tilinpäätösmateriaali saattaa ensivilkaisulta näyttää vaikeasti tulkittavalta. Jokaisen osakkaan, niin asujan kuin sijoittajan, tulisi tutustua huolellisesti vähintään yhteen sivuun, vastikerahoituslaskelmaan. Vastikerahoituslaskelma kertoo hoitovastikkeen ja eri pääomavastikkeiden tilanteen tilinpäätöshetkellä. Siitä on luettavissa, onko taloyhtiön hoito- ja pääomavastike oikealla tasolla ja onko taloyhtiön kassassa tarpeeksi puskuria yllättäviä menoja varten.

Tämä artikkeli on kirjoitettu Pasi Oravan esityksen pohjalta “Opi tulkitsemaan taloyhtiön taloutta oikein – mihin on hyvä kiinnittää huomiota”. Pasi Orava on Suomen Vuokranantajien aluepäällikkö Pohjois-Suomessa ja yli 30 vuoden kokemuksen taloyhtiöistä omaava hallitusammattilainen. Hän on luennoinut taloyhtiön taloudesta useissa eri tapahtumissa, mm. alueellisissa vuokranantajakabineteissa. Voimmekin vahvasti suositella Suomen Vuokranantajien jäsenyyttä sekä osallistumista heidän tapahtumiin.

Olemme aiemmin esitelleet taloyhtiön kirjanpitomateriaalien sisältöjä kahdessa eri artikkelissa, joihin voit tutustua tästä:

• Ymmärrä tilinpäätöstermit – mitä taloyhtiön tilinpäätös kertoo sijoitusasuntoa ostaessa?
• Tilinpäätöksen lukujen lyhyt oppimäärä

Vastikerahoituslaskelma on osakkaan tärkein sivu

Vastikerahoituslaskelma on taloyhtiön tilinpäätösmateriaaleista se tärkein. Se kertoo, ovatko vastikkeet oikealla tasolla ja onko taloyhtiön kassassa riittävä puskurivara. Vastikerahoituslaskelmasta voidaan käyttää myös nimityksiä vastikelaskelma, jälkilaskelma tai hoitolaskelma. Oleelliset rivit vastikelaskelmassa ovat hoitovastikejäämä sekä siirtyvä hoitovastikejäämä, ja pääomavastikkeen osalta pääomajäämä sekä siirtyvä pääomajäämä. Tässä artikkelissa keskitymme hoitovastikkeen tulkintaan.

Vastikerahoituslaskelma kertoo, onko taloyhtiön hoito- ja pääomavastike oikealla tasolla ja onko taloyhtiön puskuri tarpeeksi suuri.

Hoitovastikejäämä

Hoitovastikejäämä (tai hoitojäämä) on joko ylijäämää (positiivinen) tai alijäämää (negatiivinen). Hoitovastikeylijäämä tarkoittaa, että hoitotuottoja on vuoden aikana kerätty enemmän kuin on mennyt hoitokuluja. Hoitovastikealijäämä puolestaan kertoo, että hoitokuluihin on mennyt enemmän varoja, kuin on kerätty tuottoja.

Hoitovastikejäämä kertoo, onko taloyhtiön hoitovastike oikealla tasolla.

Yhden vuoden tilinpäätöksestä ei kuitenkaan voida tehdä johtopäätöksiä suoriltaan. Alijäämäinen hoitovastikejäämä ei automaattisesti tarkoita, että hoitovastiketta tulee nostaa, eikä ylijäämä kerro liian korkeasta hoitovastikkeesta. Oleellista on tietää, mistä tilanne johtuu ja onko kyseessä useampana vuotena toistunut tilanne, vai kertaluontoinen tapahtuma.

Avuksi tulee siis ottaa aiempien vuosien tilinpäätökset. Mikäli hoitovastikejäämä on jo useampana vuonna ollut alijäämäinen, tarkoittaa tämä sitä, että joka vuosi hoitokuluihin on mennyt enemmän rahaa kuin sitä varten on kerätty varoja. Tällöin hoitovastiketta tulee nostaa. Mikäli kyseessä on vain poikkeusvuosi, ei hoitovastikkeen nostolle ole tarvetta.

• Kun kulut ja tuotot ovat toistuvasti olleet keskenään samaa tasoa, on hoitovastike sopivan suuruinen
• Jos hoitotuotot ovat toistuvasti merkittävästi suuremmat kuin hoitokulut, on hoitovastike tarpeettoman korkea
• Jos hoitokulut ovat toistuvasti merkittävästi suuremmat kuin hoitotuotot, on hoitovastike liian matala

Tilanteen tulkintaa voidaan vielä helpottaa ottamalla avuksi toinen merkittävä rivi vastikerahoituslaskelmasta, siirtyvä hoitovastikejäämä.

Siirtyvä hoitovastikejäämä

Siirtyvä hoitovastikejäämä on edellisen vuoden hoitovastikejäämä summattuna aiempien vuosien kumulatiiviseen hoitovastikejäämään. Luku siis kertoo, kuinka paljon taloyhtiöllä on jäänyt plussaa tai miinusta pitkällä aikavälillä, kun kerätyistä hoitotuotoista on vähennetty hoitokulut.

Siirtyvä hoitovastikejäämä kertoo taloyhtiön todellisen taloudellisen tilanteen.

Yleissääntönä voidaan pitää, että siirtyvä hoitovastikejäämä tulisi olla 2-3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa. Mikäli taloyhtiö kerää vuodessa 80 000 € hoitovastikkeita (kuten esimerkkitapauksessa), tulisi siirtyvän hoitovastikejäämän olla vähintään 13 333 € (80000/12*2).

Siirtyvä hoitovastikejäämä on siis taloyhtiön puskuriraha, jota voidaan käyttää yllättäviin ulkopuolisiin menoihin. Toisinaan ajatellaan, että taloyhtiön puskurin määrän kertoo pankkitilillä oleva raha. Näin ei kuitenkaan ole, sillä siellä saattaa olla esim. vastike-ennakoita tai ostovelkoja.

Taloyhtiön pankkitilillä oleva rahamäärä ei ole sama kuin taloyhtiön puskurivara.

Mistä tietää, onko hoitovastike oikealla tasolla?

Kuten aiemmin todettu, hoitovastikejäämä kertoo, kerätäänkö hoitovastiketta tarpeeksi kattamaan hoitomenot. Todellisen tilanteen selvittämiseksi tulee tarkastella useamman aikaisemman vuoden vastikelaskelmia.

Seuraavassa esimerkissä hoitojäämä on alijäämäinen.

• Kerätyt hoitovastikkeet vuoden 2021 aikana: 60 000 € /v
• Hoitovastikejäämä -4 000 €
• Siirtyvä hoitovastikejäämä 12 000 €

Taloyhtiössä, jossa hoitovastikekertymä on vuodessa 60 000 €, tarkoittaa 4 000 € alijäämäinen hoitovastikejäämä lähes yhden kuukauden hoitokuluja vastaavaa summaa (60000/12=5000). Kuitenkin ennen kun tilanteesta tehdään päätelmää, että hoitovastiketta tulee nostaa, on tarkasteltava aiempia vastikelaskelmia ja selvitettävä syy ko. vuoden alijäämälle.

• Vuosi 2018
  • Hoitovastikejäämä +500 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +14 500 €
• Vuosi 2019
  • Hoitovastikejäämä +2 000€
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +15 000 €
• Vuosi 2020
  • Hoitovastikejäämä +1 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +16 000 €
• Vuosi 2021
  • Hoitovastikejäämä -4 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +12 000 €

Tarkastelemalla aiempia vuosia, voidaan huomata, että hoitovastikejäämä on ollut ylijäämäinen ainakin kolmena aiempana vuonna. Edellisenä vuonna syntynyt -4 000 € alijäämä on pienentänyt siirtyvää hoitovastikejäämää, joka kuitenkin edelleen on yli 2 kk hoitovastikkeita vastaava summa (60000/12*2=10000). Näiden tietojen lisäksi isännöitsijältä tulee selvittää, mistä ko. vuoden alijäämä on johtunut. Mikäli siihen löytyy hyvä syy, kuten jokin yllättävä kertaluonteinen korjausmeno, ei tilanteesta tarvitse huolestua.

→ Hoitovastikkeen nostolle ei ole tarvetta.

Tarkastellaan tilannetta, jossa vuoden 2021 vastikelaskelma pysyy samana, mutta aiempien vuosien vastikelaskelmat näyttäisivät tältä:

• Vuosi 2018
  • Hoitovastikejäämä -1 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +20 000 €
• Vuosi 2019
  • Hoitovastikejäämä -2 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +18 000 €
• Vuosi 2020
  • Hoitovastikejäämä -2 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +16 000 €
• Vuosi 2021
  • Hoitovastikejäämä -4 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +12 000 €

Nyt hoitovastikejäämä on ollut negatiivinen jo ainakin neljän peräkkäisen vuoden ajan. Siirtyvä hoitovastikejäämä on edelleen riittävällä tasolla, mutta jotta tilanne pysyykin niin, tulee hoitovastiketta nostaa vastaamaan hoitomenoja.

→ Hoitovastikkeen oikeasta tasosta kertoo siis hoitovastikejäämä, jota on tarkasteltava useamman vuoden ajalta.

Mistä tietää, että on aika kerätä ylimääräisiä hoitovastikkeita?

Mikäli siirtyvä hoitovastikejäämä on alle kahden kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa, tulee tilanne korjata keräämällä ylimääräisiä hoitovastikkeita. Tästä esimerkki alla:

• Kerätyt hoitovastikkeet vuoden 2021 aikana: 60 000 € /v
• Hoitovastikejäämä +1 000 €
• Siirtyvä hoitovastikejäämä 2 000 €

Edellisten vuosien vastikelaskelmista käy ilmi seuraavaa:

• Vuosi 2018
  • Hoitovastikejäämä – 500 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +1 500 €
• Vuosi 2019
  • Hoitovastikejäämä + 500 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä +2 000 €
• Vuosi 2020
  • Hoitovastikejäämä -1 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +1 000 €
• Vuosi 2021
  • Hoitovastikejäämä +1 000 €
  • Siirtyvä hoitovastikejäämä seuraavalle vuodelle +2 000 €

Hoitovastike näyttäisi olevan oikealla tasolla, hoitovastikejäämä on vaihdellut viimeisten vuosien aikana -500 € – +1 000 € välillä. Kuitenkin siirtyvää hoitovastiketta vuodelle 2022 on vain 2 000 €, mikä ei riitä suositeltuun 2-3 kuukauden hoitovastikkeita vastaavaan summaan. Tilannetta ei kannata korjata nostamalla hoitovastiketta, sillä se lisää siirtyvää hoitovastikejäämää liian hitaasti ja hoitotuotot näyttävät vastaavan hoitomenoja 1 000 € heitolla. Ratkaisuna on siis kerätä ylimääräisiä hoitovastikkeita 2-3 kuukauden hoitovastikkeiden verran.

→ Liian pientä siirtyvää hoitovasikejäämää ei korjata nostamalla hoitovastiketta, vaan keräämällä ylimääräisiä vastikkeita.

Mitä jos hoitovastike on liian suuri?

Taloyhtiön puskurivarojen ei tarvitse eikä kannata olla myöskään liian suuret. Mikäli siirtyvä hoitovastikejäämä on reilusti yli 3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava määrä ja mikäli hoitojäämä on useana vuonna putkeen ollut reilusti ylijäämäinen, voidaan taloyhtiössä keskustella vastikkeiden laskemisesta.

Tässäkin tapauksessa syy jatkuvaan ylijäämäkertymään kannattaa selvittää. Voi esimerkiksi olla, että budjettiin varataan joka vuosi 15 000 € korjauksiin, mutta viimeisten neljän vuoden aikana niihin on käytetty keskimäärin vain 7 000 € vuodessa. Tällöin myös tuleva budjetointi kannattaa korjata.

Korjausliikkeet

Lue aiheesta lisää:

Yle: Osaatko lukea taloyhtiön tilinpäätöstä?
Vero.fi – Taloyhtiöiden verotus