tilinpäätösmateriaaline ymmärtäminen

Tilinpäätöksen lukujen lyhyt oppimäärä

Keskeisimmät kohdat taloyhtiön kirjanpidosta selviävät vuosittain yhtiökokouksen tilinpäätösmateriaalista, joka koostuu talousarviovertailusta, jälkilaskelmasta, tuloslaskelmasta sekä taseesta. Lisäksi materiaaliin kuuluu luonnollisesti toimintakertomus, jossa sanallisesti käydään läpi taloyhtiön kuluvaa vuotta, liitetiedot sekä toiminnantarkastajan ja tilintarkastajien lausunnot. Näitä kohtia ei käydä tällä kertaa läpi, vaan keskitytään selventämään taloyhtiön kirjanpitoa ja mitä jokaisen osakkaan kannattaa sieltä tarkkailla.

Talousarviovertailu ja jälkilaskelma kertovat suunnittelun tarkkuudesta

Talousarviovertailussa toteutuneita lukuja verrataan arvioituihin kuluihin. Vertailu kertoo, kuinka hyvin taloutta on osattu suunnitella eli kärjistetysti, kuinka ammattitaitoisesti taloyhtiötä johdetaan. Useimmiten eroja tulee korjauskuluihin, kun sattuu jotain yllättävää, tai lämmityskuluihin, kun lämmitystarpeet vaihtelevat kulloisenkin talven mukaan. Esimerkiksi, jos hallintokuluissa on isoja poikkeamia arvioituihin kuluihin, ei talousarviota laadittaessa ole välttämättä mietitty, mitä oikeasti tulevana vuonna tehdään.

Tulojen riittävyyttä verrattuna menoihin tarkastellaan jälkilaskelmassa eli vastikerahoituslaskelmassa. Jokainen vastike esitetään omana kohtanaan: vastikkeen tulot, menot ja edellisten kausien kertymä. Jos taloyhtiöllä on useampi rahoituslaina, ne jokainen esitetään omanaan, koska jokaisesta kerätään oma pääomavastike. Vastikelaskelmien avulla selvitetään, onko taloyhtiössä kerätty riittävästi vastikkeita ja että jokaisella vastikkeella katetaan vain niitä menoja, joita varten kyseistä vastiketta on kerätty. Jos esimerkiksi hoitovastiketta kerätään liian vähän, ja menoja joudutaan kattamaan rahoitusvastiketuloilla, asettaa se osakkaat eriarvoiseen asemaan, koska lainaosuutensa poismaksanut osakas ei maksa rahoitusvastiketta. Vastikelaskelma onkin yksittäisen osakkaan näkökulmasta tärkeimpiä taloyhtiön laskelmia ja keskeinen taloyhtiön johdon osaamisen indikaattori.

Tuloslaskelma kertoo mitä taloyhtiössä on vuoden aikana tehty

Tuloslaskelman tulopuolella on hoitovastikkeet, käyttökorvaukset, vuokrat yms., joista taloyhtiöt saavat tuloja. Taloyhtiöissä tätä osaa tuloslaskelmasta nimitetään hoitotuloksi. Vastapuoli eli hoitokulut ovat kuluja, joihin taloyhtiö käyttää rahansa. Esimerkiksi hallinnosta löytyvät isännöintikulut, lämmityksestä lämmityskulut ja korjauksista kaikki ne korjaukset, jotka on tuloutettu kirjanpitoon. Kun hoitotuloista vähennetään hoitokulut saadaan hoitokate, eli kuinka hyvin menot kattavat tulot yhtenä tiettynä vuonna. Hoitokate ei kerro paljonko taloyhtiöllä on rahaa, eikä se kerro pidemmällä aikavälillä taloyhtiön tilanteesta. Se on kuitenkin hyvä indikaattori, miten vuosi on sujunut.

Taloyhtiön ei ole tarkoitus tehdä voittoa, koska voitosta taloyhtiö joutuu maksamaan veroa. Tulos ei kuitenkaan voi olla jatkuvasti negatiivinen, koska silloin tilillä ei olisi rahaa maksaa kuluja. Positiivista tulosta varten on olemassa ns. tuloksentasauskeinoja, joilla taloyhtiö voi pienentää tulosta välttääkseen verojen maksamisen. Yksi tuloksentasauskeinoista on poistot, joka näkyy tuloslaskelmassa hoitokatteen jälkeen. Poistoja tehdään rakennuksista ja rakennelmista sekä koneista ja kalustosta. Taloyhtiön rakennusten ja koneiden kirjanpitoarvot löytyvät taseen puolelta. Kun tehdään poistoja, taseen summat pienenevät ja vastakirjaus eli vähennettävä summa näkyy tuloslaskelman poistoissa. Poistojen maksimimäärät on määritelty laissa.

Seuraava kohta tuloslaskelmassa on rahoitustuotot ja -kulut. Kulut voivat olla esimerkiksi pankkitilin korkokuluja. Rahoitustuotot on yksi keskeisimmistä osista taloyhtiön kirjanpidossa asuntosijoittajan näkökulmasta. Se kertoo, onko rahoitusvastikkeet tai lainaosuussuoritukset tuloutettu kirjanpidossa ja siten myös sen, ovatko ne vähennettäviä kuluja asuntosijoittajan verotuksessa. Jos pääomavastikerivin alapuolella on rivi “rahastoidut vastikkeet” ja summat ovat samat, tarkoittaa se, että kaikki pääomavastikkeet on rahastoitu. Jos ”rahastoidut vastikkeet” rivi on nolla tai sitä ei ole, mutta pääomavastikerivillä on tuloja, tarkoittaa se, että pääomavastikkeet on tuloutettu. Sama periaate pätee lainaosuussuorituksiin, jolloin rivit ovat lainaosuussuoritukset ja rahastoidut suoritukset.

Viimeisimpänä tuloslaskelmassa on tilinpäätössiirrot, joista löytyy tuloksentasauskeinona käytetty asuintalovaraus, jos sellainen on tehty tilikaudella. Asuintalovaraus voidaan tehdä vuosittain maksimissaan 68 €/m2/vuosi (pinta-alassa huomioidaan kaikki kerrokset, mukaan lukien kellarit ja lämpöeristetyt ullakkohuoneet). Alle 200 m2 pinta-alasta varausta ei voi tehdä, eli pienimmät taloyhtiöt eivät voi tätä tuloksentasauskeinoa hyödyntää ja varauksen pitää olla vähintään 3500 €. Tekemällä asuintalovarauksen taloyhtiö saa vähennettyä verotuksessa menoja etukäteen. Asuintalovaraus on erittäin kätevä ja joustava tapa tasata taloyhtiön tulosta. Varaus on purettava viimeistään 10 vuoden kuluttua varauksen tekemisestä ja se voidaan purkaa asteittain. Varauksen purkaminen parantaa tilikauden tulosta, joten tarvittaessa tämä tulos voidaan eliminoida muodostamalla tilinpäätöksessä uusi asuintalovaraus.

Tase kertoo taloyhtiön varat ja velat

Taseen pysyvät vastaavat eli käyttöomaisuus kohdassa esitetään tonttiin, rakennuksiin ja koneisiin liittyvät asiat. Maa- ja vesialueet sisältävät tontin hankintamenon liittymismaksuineen. Rakennukset ja rakennelmat sekä koneet ja kalusto -riviltä näkyy, paljonko taloyhtiöllä on poistovaraa. Uusissa taloyhtiöissä nämä luvut heijastavat todellisia arvoja, mutta vanhoissa taloyhtiöissä arvot ovat vain kirjanpidollisia arvoja. Tämä siksi, että poistoja tehdään vain tarvittaessa eli silloin, kun taloyhtiön tulosta pitää tasata, eikä poistoja tehdä todellisiin arvonalentumisiin perustuen.

Vaihtuvat vastaavat eli rahoitusomaisuus sisältää osakkaiden ja taloyhtiön vuokralaisten rästimaksut vastikkeista, vuokrista ja käyttökorvauksista. Jos saamisissa on suuri summa, taloyhtiöllä on ongelmia saada kaikkia maksuvelvollisia huolehtimaan maksuvelvoitteistaan. Tilanteessa, jossa taloyhtiöllä ei ole käyttövaroja ja syntyy paljon saamisia, saatetaan esimerkiksi kerätä ylimääräisiä vastikkeita, joilla paikataan kassavajetta. Tällöin kaikki osakkaat joutuvat maksumiehiksi. Vaihtuvissa vastaavissa näkyy myös rahat ja pankkisaamiset, joka kertoo yhtiön käteisvarat ja pankkitileillä olevat varat tilinkauden päättymishetkellä.

Oma pääoma kohdassa yksi tärkeimmistä on rahastot osuus. Rakennusrahasto, sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto (SVOP-rahasto), lainanlyhennysrahasto ja perusparannusrahasto (korjausrahasto) ovat eriä, joihin rahastoidut lainaosuussuoritukset ja pääomavastikkeet kirjataan. Rakennusrahasto pääasiassa karttuu rakentamisvaiheessa, mutta sinne voidaan yhtiön valmistumisen jälkeenkin tehdä kirjauksia. SVOP-rahastoa käytetään esimerkiksi silloin, kun yhtiökokous ei ole rahastointipäätöksessään nimennyt käytettävää rahastoa. Lainanlyhennysrahastoon rahastoidaan enintään lainojen lyhentämiseen käytetyt pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset, ei lainankoron maksua varten kerättyjä varoja. Korjausrahastoon laitetaan korjausvastikkeina kerätyt varat ja hankeosuussuoritukset eli rahastoidaan ennakkoon kerättyjä varoja. Omassa pääomassa esitetään myös edellisten tilikausien voitto/tappio sekä tilikauden voitto/tappio.

Tilinpäätössiirrot on kohta, jossa näkyy asuintalovaraukset. Tilinpäätössiirtojen muutokset nähdään tuloslaskelmassa, kuten ylempänä kerrottiin.

Vieras pääoma sen sijaan kertoo taloyhtiön velat. Pitkäaikaista velkaa on velka, joka erääntyy vuoden tai sitä pidemmän ajan kuluttua. Lyhytaikaisissa veloissa näkyy velat, jotka erääntyvät maksettaviksi vuoden sisällä. Jos taloyhtiöllä on putkiremonttilainaa yhteensä 100 000 € ja 10 000 € on lyhennys tulevana vuonna, kirjataan 10 000 € lyhytaikaisiin ja 90 000 € pitkäaikaisiin velkoihin. Saadut ennakot -rivillä kerrotaan osakkaiden ja taloyhtiön vuokralaisten etukäteen maksamat suoritukset, esimerkiksi, kun osakkaat maksavat joulukuun lopussa tammikuun vastikkeen.

Lue lisää

Yllä on lyhykäisyydessään listattu taloyhtiön tilinpäätöksen tärkeimpiä kohtia, joita jokaisen osakkeenomistajan olisi hyvä osata lukea. Jos kaipaat lisätietoja, erittäin hyvä perusopas kaikille on Matti Heinosen Taloyhtiön talous – osakkaan opas.