On jälleen aika kurkistaa tulevan vuoden asuntosijoittamisen näkymiin, sekä vilkaista, miltä tilanne näytti vuosi sitten. Olemme haastatelleet Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajaa Sanna Hughesia jo useampana vuonna tammikuussa ja kysyneet, mihin asuntosijoittajien kannattaa tulevana vuonna kääntää katseensa. Vuoden 2022 julkaisun pääset lukemaan tästä.

Kuluneen vuoden aikana on tapahtunut monia odotettuja ja odottamattomia muutoksia. Esimerkiksi energian hinnan nousu on aiheuttanut nousupainetta taloyhtiöiden vastikkeisiin jo pidemmän aikaa. Toisaalta korkojen noususta on puhuttu pitkään, mutta tuskin kukaan osasi vuosi sitten ennustaa, miten nopeasti ja voimakkaasti korot ovat lähteneet nousuun.

Mitä vuosi sitten tuli sanottua?

Vuokramarkkina

Vuokramarkkinalla tilanne oli vielä viime vuoden alussa se, että tarjontaa oli reippaasti enemmän kuin kysyntää ja markkinointiajat olivat kasvaneet. Osittain tilanne on sama, etenkin Helsingissä ja pienten asuntojen kohdalla, mutta yleisesti voidaan sanoa, että vuokramarkkina on piristynyt selvästi. “Markkinointiajat ovat jälleen lyhentyneet ja viime tammikuusta ollaan palattu normaalimpaan tasoon”, Hughes toteaa.

Hughes uskaltaa luottaa siihen, että talouden epävarmat ajat kasvattavat vuokra-asumisen kysyntää jollain aikavälillä. Nyt ollaan huomattu, että ihmisten asunnonostoaikeet ovat laskeneet selvästi, mikä tarkoittaa kysynnän siirtymistä vuokra-asumisen puolelle.

Samaan aikaan myös uudisrakentamisen määrä vähenee, mikä tarkoittaa tarjonnan supistumista. Myös tämä tasapainottaa kysyntää ja tarjontaa vuokramarkkinoilla, joskin muutoksen aikajänne on melko pitkä.

Korkoympäristö

Korot nousivat viime vuonna nopeammin ja korkeammalle kuin asiantuntijat osasivat odottaa. Se, että nollakorkojen aikakausi päättyi ylipäätään, ei kuitenkaan tullut yllätyksenä. Tammikuussa 2022 totesimme näin: “Hughes kehottaakin asuntosijoittajia varautumaan korkeampiin korkokustannuksiin tavalla tai toisella, vaikka vuoden 2022 suhteen korkoriskiä ei todennäköisesti vielä olekaan.”

“Osalle asuntosijoittajista voi aiheutua haasteita, mikäli lainoja ei ole suojattu korkosuojalla ja samaan aikaan monet muutkin kustannukset ovat nousussa. Vuokrataso ei nouse samaa tahtia ja samassa suhteessa kustannusten nousun kanssa. Jos taas kassavirta on tähän asti ollut positiivinen ja sijoittajalta löytyy puskureita, pärjää niillä jo pitkälle.” Hughes toteaa.

Inflaatio

Energian hinta ja mm. korjaushankkeiden kustannukset toivat nousupainetta yhtiövastikkeisiin jo keväällä 2022. “Vaikka taloyhtiöt joutuivat nostamaan vastikemaksuja viime keväänä, joudutaan korotuksia tekemään myös tulevana keväänä. Kustannusten nousu on ollut odotettua kovempaa.” Hughes arvioi.

Hänen mukaansa hyvässä tilanteessa ovat energiaremontin toteuttaneet taloyhtiöt, kun taas paineita vastikkeiden nostamiselle esiintyy todennäköisimmin niillä taloyhtiöillä, joilla on yhtiölainaa, mutta ei korkosuojausta.

Poliittiset haasteet

Viime vuosien isoja puheenaiheita ovat olleet kotitalouksien velkakatto sekä yhtiölainojen verokohtelun muutokset. Jälkimmäistä Hughes kommentoi näin: “Vaalikausi on juuri vaihtumassa, joten uusia lainsäädäntöehdotuksia ei ole tässä kohtaa enää odotettavissa. Eli yhtiölainojen verokohtelu ei tule muuttumaan enää tällä vaalikaudella.” Se, mitä teemoja tulevien vaalien alla nostetaan esiin jää nähtäväksi, mutta Hughes ei pidä taloyhtiöiden veroasiaa tällä hetkellä akuuttina. “Uudiskohteiden kysyntä on muutenkin vähentynyt merkittävästi tällä hetkellä, ja muutos laskisi sitä entisestään”, hän toteaa.

Kotitalouksien velkaantumista tullaa Hughesin mukaan jollain tavalla sääntelemään. “Toki nyt korkojen noustua nähdään, että asuntolainojen nostaminen on laskenut dramaattisesti. Kun lainaraha on kallistunut, osaavat ihmiset paremmin itse säädellä lainatarpeitaan.”

Miltä näyttää vuosi 2023?

Joko vuokraa uskaltaa nostaa?

Vuokrat eivät ole nousseet samaan tapaan nopeasti ja voimakkaasti kuin kustannukset. Moni asuntosijoittaja pohtiikin, missä vaiheessa olisi sopiva hetki nostaa vuokraa ja minkä verran. Hughes kehottaa seuraamaan oman alueen vuokramarkkinan kehittymistä. Minkälaista vuokraa saman alueen vastaavista asunnoista pyydetään ja menevätkö ne vuokralle nopeasti? “Kannattaa myös miettiä, onko valmis ottamaan sen riskin, että vuokralaisen menettää”, kehottaa Hughes.

Paljon riippuu myös siitä, minkälaista asuntoa vuokraa. Pienistä asunnoista on paljon tarjontaa etenkin tietyillä alueilla, mutta perheasunnoissa tilanne on monesti toinen.

Miten valmistautua kevään yhtiökokoukseen?

Hughes kehottaa kaikkia ylipäätään osallistumaan yhtiökokoukseen. “Kustannuspaineita melko varmasti on, siihen kannattaa varautua. Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio seuraavalle vuodelle kannattaa lukea tarkkaan.” Niistä voi tarkistaa, ovatko kustannukset ylittäneet kerätyt hoitovastikkeet ja onko talousarviossa varauduttu suurempiin kustannuksiin.

Hughes kannustaa myös miettimään, olisiko taloyhtiöllä mahdollisuuksia tehdä säästötoimenpiteitä esimerkiksi kilpailuttamalla sopimuksia.

Kustannusten nousu näkyy erityisen paljon lainojen korkojen nousussa, mikäli yhtiöllä on yhtiölainaa. Asuntosijoittajan kannattaa tehdä laskelmat myös siitä vaihtoehdosta, että yhtiölainan tilalle ottaisi lainan omasta pankista. Usein pankkilaina on joustavampi, laina-aikaa pidentämällä kuukausittaista erää saa pienennettyä  ja lyhennysvapaista on helpompi neuvotella. Toki tässä vaihtoehdossa kannattaa huomioida yhtiölainaan kohdistuva veroetu.

Katse tulevaan

Tavanomaisten talouslukujen lisäksi Hughes kehottaa tänä vuonna kiinnittämään erityisesti huomiota työllisyyteen. “Ainakin tällä hetkellä työllisyys on korkealla tasolla, mutta mikäli talous painuisi syvemmälle kohti lamaa ja alkaisi tulla lomautuksia ja irtisanomisia, kaikkien riskit kasvaisivat. Kohonneet kustannukset on helpompi kohdata, kun ihmisillä riittää töitä.”

Hughes muistuttaa, että asuntosijoittaminen on pitkää peliä. “Hyviä ja huonoja aikoja tulee ja menee, tästäkin päästään yli.” Mikäli oma tilanne vaatii toimenpiteitä, kehottaa Hughes kääntymään pankin puoleen ajoissa. Esimerkiksi neuvottelemalla laina-ajan pidentämisestä tai lainojen yhdistämisestä, voi kuukausierää pienentää.

“Jos taas omat laina on korkosuojattu ja kohteissa ei ole yhtiölainaa, on jo aika hyvässä tilanteessa.”

Hughes antaa toivoa myös tilanteen kääntymisestä parempaan. “Asuntomarkkina on hidas reagoimaan talouden muutoksiin. Jos vuokra-asumisen suosio yleistyy sitä myötä, kun uudet asunnot eivät kasvata tarjontaa entiseen tahtiin, niin kyllä markkina pikkuhiljaa kääntyy positiiviseen suuntaan.” Hän näkee myös hyviä mahdollisuuksia: “Jos on vasta lähdössä asuntosijoittamaan, voi edessä olla oston paikkoja. Kannattavuus paranee kun asuntojen hinnat laskevat.”