Vuosi sitten julkaisimme tekstin asuntosijoittamisen uhkista ja mahdollisuuksista vuonna 2021. Vuotta ennakoitaessa korostuivat korona ja tietyt poliittiset riskit. Haastattelimme tekstiin Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajaa, Sanna Hughesia, joka arvioi asuntomarkkinoiden vuotta 2021.

Nyt, arvioitaessa vuotta 2022, Hughes kommentoi, että aikaisemman tekstin lukeminen aiheutti dejà-vun. Koronasta ei ole vielä päästy, ja samat poliittiset riskitkin ovat edelleen osin olemassa. Uusina uhkina ovat kuitenkin korostuneet inflaatio, korkoympäristö ja asumisen kustannukset. Miltä asuntomarkkinoiden vuosi 2022 näyttää, ja mitkä ovat tulevan vuoden riskit ja haasteet asuntosijoittamisen näkökulmasta?

Korona vaikuttaa edelleen, aikaisemmat vaikutukset olivat osin odottamattomia

Korona tuo edelleen merkittävän muuttujan markkinoille. Sen seuraukset ovat kuitenkin olleet odottamattomat. Viime vuonna Hughes totesi, että asuntosijoittajan näkökulmasta korona voi tuoda jopa mahdollisuuksia, sillä epävarmana pidetty taloustilanne lykkää usein omistusasumiseen liittyviä suunnitelmia ja lisää vuokra-asumisen kysyntää. Vastoin odotuksia vuokramarkkinat kuitenkin hiljentyivät vuonna 2021, mutta asunnon ostajia oli liikkeellä ennätyksellisen paljon. 

Asuntojen hintojen ennakoidaan nousevan myös vuonna 2022, joskin hintojen nousu lienee tätä vuotta hitaampaa. Vuokramarkkinoiden haasteet näyttävät jatkuvan. Tietyillä paikkakunnilla opiskelijoiden paluu helpotti jo hieman tilannetta, mutta esimerkiksi ulkomaalaisten opiskelijoiden ja turistien puuttuminen pienentää vuokra-asuntojen kysyntää.

“Juuri julkaistussa vuokramarkkinakatsauksessamme korostui, että vuokralaisen löytyminen on vaikeutunut. Asuntotarjontaa on paljon, ja vuokrausaika on pidentynyt merkittävästi esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Vuokralaisella on varaa valita”, Hughes toteaa.

“Vuokranantajan kannattaakin panostaa laatuun vuokrailmoituksesta lähtien. Asunnon suhteen tekijät, joilla voi erottua edukseen, ovat entistä ratkaisevampia: parveke tai astianpesukone on monen vuokralaisen edellytys. Joissain tapauksissa asuntosijoittajan on kuitenkin arvioitava, kumpi on riskinä suurempi: esimerkiksi luottotiedoton vuokralainen vai mahdolliset tyhjät kuukaudet.”

Inflaation ja vuokraamisen haasteiden seurauksena tuottovaatimuksesta voi joutua tinkimään

Moni vuokranantaja voi joutua tinkimään tuotoista paitsi tyhjien kuukausien ja vaikean vuokrattavuuden vuoksi myös siksi, että inflaatio nostaa asumisen kustannuksia. Hughesin mukaan useissa taloyhtiöissä voidaan joutua nostamaan hoitovastiketta, koska energian hinnan nousun seurauksena esimerkiksi lämmityskustannukset nousevat. 

Koska inflaatio on näkynyt myös rakentamisen kustannusten nousussa, korjaus- ja kunnostustoimenpiteet voivat tuoda taloyhtiöille aikaisempaa isomman laskun. Sen vuoksi uutta asuntoa hankittaessa taloyhtiön tietoihin ja tulevaisuuteen on perehdyttävä ehkä tavallistakin huolellisemmin, ja kustannusten nousuun on varauduttava.

“Asuntosijoittaja joutuu ehkä laskemaan ja arvioimaan tarkemmin kohteidensa tuottoja, ja uusia kohteita hankittaessa tuottovaatimuksista joutuu ehkä tinkimään. On myös arvioitava, mitkä vuokrattavuuden ja kustannusten muutokset ovat lyhyen aikavälin muutoksia ja mitkä ehkä vaikuttavat pidemmällä aikavälillä”, Hughes toteaa.

Korkojen noususta on puhuttu aikaisempaa enemmän. Hughes kehottaakin asuntosijoittajia varautumaan korkeampiin korkokustannuksiin tavalla tai toisella, vaikka vuoden 2022 suhteen korkoriskiä ei todennäköisesti vielä olekaan. 

Poliittiset riskit ja haasteet liittyvät kotitalouksien velkaantumiseen ja taloyhtiölainoihin

Poliittiset riskit ovat kutakuinkin samat kuin vuosi sitten: kotitalouksien velkaantuminen huolestuttaa, ja taloyhtiölainoihin liittyvät muutokset ovat ajankohtaisia. Syksyn 2021 budjettiriihessä taloyhtiölainojen verovähennysoikeuteen ei vielä tehty muutoksia, mutta juuri julkaistussa asuntopoliittisessa kehitysohjelmassa aihe nostettiin taas esiin.

“On todennäköistä, että ensi vuoden aikana tehdään lainsäädäntöä liittyen kotitalouksien velkaantumiseen. Tulosidonnainen velkakatto on kuopattu, mutta muita muutoksia, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan ja taloyhtiöiden rahoitukseen, voi tulla”, Hughes kertoo.

Verolait ovat voimassa aina kalenterivuosittain, joten Hughes arvioi, että verotukseen liittyviä muutoksia voisi näin ollen tulla aikaisintaan vuoden 2023 alusta. Se on myös viimeinen ajankohta, jolloin verolakeihin ehtisi tulla muutoksia tällä hallituskaudella. Toisaalta epävarmuuskin on myrkkyä markkinoille, ja taloyhtiölainojen verovähennysoikeus on vellonut jo pitkään pinnalla. 

“Varmuutta asiaan toivoisi tulevan. Me Vuokranantajissa teemme kaikkemme sen eteen, että haitallisia muutoksia ei tulisi”, Hughes muistuttaa.

Asuntosijoittajan katse on pitkäjänteinen – riskit ja haasteet on kuitenkin huomioitava

On olennaista erottaa, mitkä riskit koskevat lähitulevaisuutta ja mitkä vaikuttavat pidemmällä aikavälillä, jossa asuntosijoittajan katse useimmiten on. Oletettavaa esimerkiksi on, että vaikka koronapandemia on tuonut riskejä ja haasteita pääkaupunkiseudulle, alueen vetovoimaisuus pitkällä aikavälillä kuitenkin säilyy. 

Välillä on kuitenkin haastavaa arvioida, millä aikavälillä mitäkin seurauksia on odotettavissa –  koronasta oletettiin päästävän huomattavasti nopeammin. Koronapandemian päättyminen ja sen vaikutukset jatkossa ovat kuitenkin edelleen epävarmat. Pandemia on myös itsessään osoittanut, että joskus merkittäviä uhkakuvia ja niiden seurauksia on vaikea ennustaa.