Asuntosijoittajan tulee tuntea alue, jolle hän sijoittaa. Kaupunkitason tietämyksen lisäksi on oleellista tutustua mikromarkkinaan, eli sijoitusasunnon lähiympäristöön. Tutustumisen arvoisia tärkeitä tekijöitä ovat mm. alueen yleinen taloudellinen kehitys ja väestönkasvu, jotka osaltaan vaikuttavat sijoitusasuntojen tuottopotentiaaliin. Siksi olemme koonneet Kaupunkioppaat yhdeksästä kaupungista helpottamaan asuntosijoittajan alueanalyysien tekoa. Oppaissa olemme avanneet sekä kaupunkien yleistä että sisäistä kehitystä. 

Tunne kaupungin yleinen kehityssuunta

Väestönkasvu ja alueen taloudellinen kehitys ovat hyviä mittareita, kun mietitään kaupungin yleistä kehityssuuntaa. Sijoitusoven Kaupunkioppaista löytyy kolme tunnuslukua, joiden avulla voit arvioida alueen taloudellista tilannetta: työllisyysaste, taloudellinen huoltosuhde ja mediaanitulot asuntokuntaa kohden.

Näitä lukuja on tarkasteltu oppaissa kaupunkitasolla siten, että mukaan on otettu vertailu kaikkien Suomen 9:n suurimman kaupungin kesken. Lisäksi numeeriset arvot on avattu selitysten kera. Esimerkiksi Turusta sanotaan seuraavaa:

“Aluetalouden mittareilla Turun asema oli hieman heikompi kuin monien muiden katsauksessa mukana olevien kaupunkien. Turun työllisyysaste oli 67,3 prosenttia vuonna 2021, joka oli toiseksi alhaisin tarkastelussa mukana olevista kaupungeista. Alhaista työllisyysastetta kuitenkin selittää osittain se, että Turussa opiskelijoiden osuus on verrattain suuri työikäisestä väestöstä. Turun mediaanitulot jäivät myös matalaksi ja olivat noin 23 000 euroa kulutusyksikköä kohden vuonna 2021. Katsauksen kaupungeista Turun mediaanitulot olivat kaikista alhaisimmat. Turun taloudellinen huoltosuhde on sen sijaan varsin hyvä, sillä suuri osa kaupungin väestöstä on työikäisiä. Turussa asui vuonna 2021 yhteensä 129 ei työllistä 100 työllistä kohden, joka on toiseksi vahvin arvo suurista korkeakoulutuskaupungeista.”

Kaupungin väestönkehitykseen on myös syytä perehtyä. Sijoitusoven Kaupunkioppaista näet kolme mittaria: väestönmuutos vuosien 2020-2022 aikana, kuntien välisestä nettomuutosta koostuva osa sekä väestönmuutoksen ennusten vuosien 2021-2040 aikana. Näistä väestönmuutos kuvaa kaupungin väestössä tapahtunutta kokonaismuutosta, joka sisältää kuntien välisen muuton lisäksi syntyneet ja kuolleet sekä maahan- ja maastamuutot.

Esimerkiksi Kuopiossa väestönmuutos vuosien 2020-2022 aikana oli + 2380 henkeä, kun kuntien välinen nettomuutto oli + 2528 henkeä. Suurin osa väestönmuutoksesta selittyy siis muista kunnista Kuopioon muuttaneilla, minkä lisäksi kuolleisuus on ollut syntyvyyttä suurempaa ja/tai Kuopiosta on muutettu ulkomaille. Kuopion väkiluvun ennustetaan kasvavan 3,9 % vuosien 2021-2040 aikana. Kasvun odotetaan olevan maltillista, mutta positiivista. Kaikista tarkastelluista 9:stä kaupungista Kuopion ennustettu väestönkasvu on toiseksi heikointa.

Tilaa Kaupunkioppaat suoraan sähköpostiisi!

Oppaissa mukana Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Tampere, Oulu, Jyväskylä, Kuopio ja Lahti.

Kaupunkitason mittarit eivät yksinään riitä

Kaupungin yleisestä kehityssuunnasta saa ylätason kuvan seuraamalla koko kaupunkia käsitteleviä mittareita. Kuitenkin asuntosijoittajan on tärkeä tuntea myös mikromarkkina, eli alue, jolle sijoittaa. Siksi Sijoitusoven Kaupunkioppaisiin on koottu kartat postinumeroalueista, joilla kuvataan kaupunkien alueellista kehitystä tarkemmin. Postinumerokartoilla on kuvattu seuraavia muuttujia: alueiden asukasmäärät, väestönkehitys, mediaanitulot, asuinrakennusalueet, yksiöiden neliöhintojen keskiarvo sekä tehtyjen kauppojen lukumäärä.

Tarkastellaanpa uudestaan Turkua ja sen asukaskuntien mediaanituloja. Aiemmin kaupunkitason tarkastelussa todettiin, että Turun mediaanitulot olivat kaikista tarkastelun kaupungeista heikoimmat.

Postinumerokartasta nähdään, mitkä alueet ovat asuntokuntien tulotasolta heikoimmat ja mitkä vahvimmat. Tämä auttaa asuntosijoittajaa hahmottamaan paremmin kaupungin sisäisiä eroja. Se, mille alueelle kannattaa sijoittaa, riippuu täysin asuntosijoittajan valitsemasta strategiasta. Mikäli tavoitteena on ostaa huonokuntoinen asunto ja remontoida se viimeisen päälle tyylikkääksi, kannattaa alueeksi valita sellainen, missä asukkailla riittää maksukykyä ja missä asuntojen keskihinta on ollut korkein (myös tämä tieto löytyy oppaiden aluekartoista).

Myös väestönkehitystä kannattaa tarkastella alueellisesti. Vaikka koko kaupungin väestön kasvusuunta olisi voimakkaasti positiivinen, voi kaupungista löytyä alueita, jotka menettävät asukkaita nopealla vauhdilla. Pääsääntöisesti kaupunkien keskusta-alueet ovat kasvavia, mutta aluekartat voivat auttaa löytämään keskustan ulkopuolelta voimakkaasti kasvavia alueita.

Vie tarkastelu vielä pidemmälle

Tarkastelua voi ja kannattaakin jatkaa vielä syvemmälle. Kun olet tunnistanut alueen, joka täyttää sijoituskriteerisi, voit alkaa etsimään entistä tarkempaa tietoa alueesta ja vielä pienemmistä yksiköistä, kuten yksittäisistä taloyhtiöistä. Kaupunkioppaiden aluekartat auttavat sinua rajaamaan kaupunkien sisäiset alueet sinua kiinnostaviin, minkä pohjalta taustatyötä on helpompi jatkaa.