Putkiremontti asuntosijoittajan näkökulmasta

Putkiremontti on yksi taloyhtiöiden suurimmista remonteista, joita käsittelimme aiemmin blogissamme Yleisimmät remontit ja niiden kustannukset. Putkiremontti, eli linjasaneeraus tai LVIS-saneeraus, vaikuttaa taloyhtiön asukkaiden lisäksi suurelti myös asuntosijoittajan elämään sen usein pitkänkin keston ja suurten kustannusten vuoksi. Tällä kertaa paneudumme syvemmin siihen, mitä putkiremontti tarkoittaa asuntosijoittajan näkökulmasta ja mitä sijoittajan kannattaa ottaa huomioon remontin tullessa eteen.

Mitä putkiremontti tarkoittaa ja miten se toteutetaan?

LVIS-saneerauksen eli tuttavallisemmin putkiremontin laajuus vaihtelee taloyhtiön tarpeiden mukaan. Pähkinänkuoressa, putkiremontin tarkoituksena on päivittää vedeneristeet vastaamaan uusimpia vaatimuksia, mutta riippuen remontin laajuudesta sekä toteutustavasta, kesto ja kustannukset vaihtelevat huomattavasti.

Taloyhtiön putket voidaan korjata joko perinteisellä menetelmällä, tai ne voidaan sujuttaa/sukittaa tai pelkästään pinnoittaa. Perinteinen putkiremontti tarkoittaa, että viemärit, vesijohdot, kosteiden tilojen pinnat ja vesikalusteet uusitaan täysin. Tämä menetelmä on yleensä selvästi kallein sekä työläin, mutta toisaalta sillä voidaan taata kaikista kestävin ja pitkäikäisin lopputulos.

Putket voidaan perinteisen menetelmän sijaan myös sujuttaa/sukittaa asentamalla vanhan putken sisään uusi, tai pinnoittaa tekemällä uusi pinta vanhan putken pintaan. Nämä putkiremontin menetelmät ovat kustannuksiltaan edullisempia ja työ on nopeampaa perinteiseen menetelmään verrattuna. Putkien käyttöikä voi kuitenkin sukittamalla tai pinnoittamalla olla lyhyempi ja lopputuloksena yhtiön putkistojen kunto voi vaihdella asunnoittain alkuperäistason ja äskettäin remontoitujen välillä.

Putkiremontin paras toteutustapa riippuu pitkälti taloyhtiön tarpeista, korjaushistoriasta ja tulevaisuudennäkymästä. Perinteinen linjasaneeraus on strategisesti hyödyllinen valinta silloin, kun päätetään kunnostaa kerralla kaikki korjausta vaativat kohteet, kun taas sukitus tai pinnoitus silloin, kun korjauskohteet päätetään hoitaa kuntoon vähitellen seuraavien vuosikymmenien aikana. Sijoittajaosakkaan kannattaakin siis pyrkiä vaikuttamaan remontin toteutustapaan esimerkiksi toimimalla taloyhtiön hallituksessa, jotta remontista saadaan irti paras mahdollinen hyöty taloyhtiötä, ja samalla myös osakkaita ja asukkaita, ajatellen.

Mielipiteitä eri toteutustapojen välillä jakavat usein toteutustapojen kustannuserot, remontin kesto, sekä strategiset ja tekniset syyt taloyhtiön kunnossapitoa ajatellen. Myös sijoittajaosakkaan kannaattaakin siis olla perillä putkiremontin eri vaihtoehdoista, jotta oman sijoituksen arvo tai kassavirran jatkuvuus sijoitusstrategiasta riippuen on taattu. Olisi hyvä myös huomioida, että putkiremontin toteutustavat ja tekniikat kehittyvät huomattavan nopeasti. Nykyaikaisimmista menetelmistä, kuten esimerkiksi uusista sukitus- tai pinnoitustekniikoista, ei siis välttämättä vielä löydy tuoreinta tietoa esimerkiksi niiden kestävyydestä verrattuna perinteiseen menetelmään.

Putkiremontin kustannukset asuntosijoittajalle

Kuten jo pelkästään toteutustapojen eroista voi päätellä, putkiremonttien kustannukset voivat vaihdella merkittävästi, ja yleensä kustannukset liikkuvat 450-900 €/m2 välillä. Perinteinen menetelmä on yleensä kallein, jolloin taloyhtiö joutuu ottamaan suuremman lainan remonttia varten. Tällöin myös osakkaat joko maksavat korkeampaa rahoitusvastiketta tai ottavat oman lainan, jolla voivat maksaa taloyhtiölainan osuutensa kerralla pois. Perinteisellä menetelmällä korjattu taloyhtiö kuitenkin varmistaa, että yhtiön asumisviihtyvyys- ja turvallisuus on taattu vielä pitkään, ja hoitovastike pysyy kohtuullisena. Sukitus- tai pinnoitusremontti taas toisaalta tarkoittaa pienempää rahoitusvastiketta, ja toisaalta korkeampaa hoitovastiketta, sekä samalla mahdollisesti epävarmempaa lähitulevaisuutta putkistojen ja märkätilojen kunnosta.

Toteutustapojen lisäksi putkiremontin kustannuksiin vaikuttaa taloyhtiön koko eli yhtiön huoneistojen pinta-alat. Kustannukset jaetaan osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksessä esitetyllä vastikeperusteella, joka voi olla neliöperusteinen, osakkeiden lukumäärään perustuva tai muu sovittu peruste. Pääsääntöisesti kuitenkin suurempien asuntojen omistajat  maksavat putkiremontista enemmän kuin pienten.

Putkiremonttikohde sijoitussalkussa

Lähestyvän linjasaneerauksen kalleus ja taloyhtiön korjausvelka voivat tuntua asuntosijoittajasta sijoituksen kannattavuutta uhkaavilta panostuksilta tai hyviltä syiltä jättää saneerausta vaativat kohteet pois sijoitussalkusta.

Putkiremontin ollessa yksi taloyhtiön suurimmista remonteista, kannattaa sen toteutusta kuitenkin ajatella strategisena valintana, jolla on mahdollista panostaa taloyhtiön tekniseen ylläpitoon, yhtiön järjestelmien kunnostamiseen ja taloyhtiön haluttavuuteen vielä pitkälle tulevaisuuteenkin.

On hyvä huomioida, että asunnon ja taloyhtiön kunnon parantaminen putkiremontin avulla ei välttämättä suoraan nosta asunnon vuokrattavuutta, jos asunnon kunnossa ei ole tapahtunut näkyvää parannusta asukkaan kannalta. Jos saneerauksessa kuitenkin uusitaan märkätilat, voi putkiremontti hyvinkin nostaa asunnon vuokratasoa, sillä vuokralaiset arvostavat usein remontoitua kylpyhuonetta.

Sijoittajan on myös hyvä harkita, kannattaisiko asuntoon putkiremontin aikaan tehdä muutakin kohennusta, jos asunto tulee olemaan tyhjillään linjasaneerauksen ajan. Esimerkiksi keittiöremonttiin voi saada urakoitsijalta samalla hyvän tarjouksen, ja päivitetty keittiö vaikuttaa usein positiivisesti vuokratasoon sekä asunnon arvoon. Flippaukseen, jossa asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään, putkiremonttikohteet voivatkin sopia itse asiassa varsin hyvin.

Jos sijoittaja on hankkimassa kohdetta, jossa putkiremontti on tiedossa, on laskin tässäkin tilanteessa sijoittajan paras ystävä. Ylipäätään, kuten hankkiessa mitä tahansa kohdetta, kannattaa sijoittajan arvioida kannattavuutta matematiikalla, ja laskea putkiremontin, kuten myös muiden suurien remonttien, vaikutukset tuottoon. Laskimen avulla sijoituskohteen kannattavuus tulee realistisesti esille ja sijoittaja pystyy helposti arvioimaan mahdolliset riskit tarjouksessaan.

Miten putkiremontti vaikuttaa sijoitusasunnon vuokraamiseen?

Asuntosijoittajalle putkiremontti voi tarkoittaa hyvää mahdollisuutta vuokratason kohottamiseen sekä asunnon arvonnousuun. Asuntoja vuokraavan sijoittajan kannattaa kuitenkin ottaa myös huomioon, että linjasaneeraus tarkoittaa usein sitä, ettei remontoitavassa asunnossa joko pysty asumaan saneerauksen aikana ollenkaan tai asumiselle koituu remontista eri asteista haittaa, kuten vesikatkoja, melua tai pölyä. Kannattaakin kysyä vuokralaiselta jo ajoissa haluaako hän jatkaa vuokrasuhdetta remontista huolimatta; kaikki eivät koe haittaa niin suureksi.

Jos vuokralainen haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, mutta asunto on putkiremontin aikana asumiskelvoton, vuokralaisen tulee muuttaa asunnosta pois remontin ajaksi ja velvollisuus vuokranmaksuun raukeaa. Vuokranantajalla ei ole lainmukaista velvollisuutta järjestää vuokralaiselle sijaisasuntoa remontin ajaksi, mutta Hyvän Vuokratavan mukaan asuntoa voi kuitenkin tarjota, ja vuokralainen päättää itse muuttaako sijaisasuntoon vai ei. Jos asuminen ei esty kokonaan, mutta remontista aiheutuu haittaa, vuokralaisella on oikeus saada haitan määrän mukaan vuokranalennusta vaihdellen 10 prosentista koko remontin aikaisen vuokran summaan. Summa kannattaa aina neuvotella vuokralaisen kanssa tilannekohtaisesti. Märkätilaremonteissa, joissa kylpyhuoneen käyttö ei ole mahdollista, alennus voi olla yli 50 prosenttia.

Joskus vuokralainen voi remontin aiheuttamien haittojen takia haluta purkaa olemassa olevan vuokrasopimuksen, mikä tarkoittaa sijoittajalle tyhjiä kuukausia vuokratulojen kassavirrassa. Sijoittajan onkin hyvä muistaa, että toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vuokralainen voi irtisanoa normaalin irtisanomisajan puitteissa, mutta määräaikaisen sopimuksen purkamiseen putkiremontti ei ole riittävä lain mukainen peruste.

Vuokranantajana toimivan asuntosijoittajan on tärkeää huolehtia vuokralaissuhteestaan putkiremontin aikana. Hyvä vuokratapa painottaa avoimuuden ja viestinnän merkitystä vuokralaissuhteessa, mikä on tärkeää myös suuren remontin tullessa eteen. Hyvin hoidettu vuokralaissuhde takaa asuntosijoittajalle ennen kaikkea kassavirran jatkuvuuden, pitkän vuokrasuhteen, sekä varmistaa hyvän asiakaspalvelun ja siitä seuraavat suositukset uutta vuokralaista etsittäessä. Vuokralaissuhteessa kannattaa toimia avoimesti ja reilusti pelisääntöjen mukaan. Esimerkiksi, kannattaa ilmoittaa jo olemassa olevalle vuokralaiselle tai uudelle vuokralaisehdokkaalle putkiremontista lainmukaisia aikoja noudattaen.

Suuren remontin, kuten linjasaneerauksen, aikana asuntosijoittajalta vaaditaan hyviä neuvottelutaitoja ja ymmärtäväistä asennetta. Kyseessä on toisaalta sijoitus, ja toisaalta taas vuokralaisen koti, joten suuria tunteita voi nousta ilmaan, esimerkiksi remontin aiheuttaessa haittaa asumisjärjestelyissä. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajat ry:n neuvontapalvelu tarjoaa jäsenilleen apua tilanteissa, joissa vuokralaissuhteessa kaivataan lisäapua toisen osapuolen ymmärtämiseen.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon verotuksessa?

Putkiremontti voi tuoda asuntosijoittajalle myös verohyötyjä, sillä linjasaneerauksen menot ovat taloyhtiön kirjanpidosta riippuen verovähennyskelpoisia. Korjaushankkeet voidaan kirjata taloyhtiön kirjanpidossa joko kuluiksi tuloslaskelmaan tai rahastoida eli aktivoida taseen puolelle. Osittain kirjaaminen on taloyhtiön itse päätettävissä, mutta osittain hankkeiden tuloutus ja rahastointi riippuu remontin luonteesta. Remontit voivat olla perusparannusta tai vuosikorjausta tai joissain tapauksissa sisältää molempia. Perusparannukseksi laskettavat korjaukset tulee  rahastoida, mutta vuosikorjaukset voidaan joko tulouttaa tai rahastoida. Tämä ero on olennaista asuntosijoittajan näkökulmasta, sillä tuloutetut maksusuoritukset sijoittaja voi vähentää vuokratulosta jo maksuvuonna, kun taas rahastoidut eli osakkeiden hankintahintaan merkityt suoritukset, voidaan hyödyntää verotuksessa vasta asuntoa myydessä.

Tuloutus on siis sijoittajalle rahastointia edullisempi vaihtoehto, joten asunto-osakeyhtiön kirjanpidon huomiointi on asuntosijoittajalle tärkeää. Sijoittajana kannattaakin pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontin maksusuoritukset tuloutetaan mahdollisuuksien mukaan, ja keskustella tuloutuksesta jo hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta isännöitsijän, hallituksen sekä muiden osakkaiden kanssa.

Muista nämä:

• Selvitä remontin kustannukset!
• Luota laskimeen: laske putkiremonttikohteen tuotto ja riskit!
• Huomioi mahdolliset tyhjät kuukaudet kassavirrassa!
• Ylläpidä hyvää vuokralaissuhdetta avoimella ja reilulla viestinnällä!
• Muista korjaushankkeiden tuloutuksen ja rahastoinnin ero verovähennysmahdollisuuksissa!