Ikkunaremontti asuntosijoittajan näkökulmasta

Ikkunaremontti on yksi taloyhtiön yleisimmistä remonteista. Ikkunoiden uusiminen on perusparannusta, joka voi vaikuttaa suoraan  asunnon viihtyvyyteen ja energiatehokkuuteen, joten asuntosijoittajankin on hyvä tietää ikkunaremontin perustiedot, kustannukset ja esimerkiksi vuokralaisen asumiseen vaikuttavat seikat jo ennen ostopäätöstä tai remontin tullessa eteen sijoituskohteessa.

Mitä ikkunaremontti tarkoittaa ja miten se toteutetaan?

Ikkunaremontin suorittaminen ajoissa on tärkeää sekä asumisviihtyvyyden että energiatehokkuuden takia. Ikkunoiden uusiminen on yleensä kevyempi urakka, joka ei vaikuta asukkaan tai osakkaan järjestelyihin yhtä laajasti kuin esimerkiksi putkiremontti tai julkisivuremontti, mutta asumishaittaa voi kuitenkin esiintyä muutamien päivien ajan.

Ikkunat uusitaan yleensä 30-50 vuoden välein. Ikkunoiden tekniseen käyttöikään vaikuttaa esimerkiksi alkuperäisten ikkunoiden materiaali: puukarmi-ikkunoiden käyttöikä on noin 30 vuotta, kun taas uudempien alumiinisten ikkunoiden voidaan olettaa kestävän jopa 50 vuotta.  Uutta sijoituskohdetta pohtivan asuntosijoittajan onkin hyvä tietää, että ennen 1980-lukua rakennetuissa kiinteistöissä ikkunaremonttien tulisi olla jo tehtynä ja 1980-1990 luvujen taloissa remontit alkavat pikkuhiljaa olla edessä.

Remontin kestoon vaikuttavat remonttityyppi, uusien ikkunoiden asennustapa sekä mahdolliset lisätoimenpiteet, joita remontin yhteydessä voidaan suorittaa. Julkisivuremontin yhteydessä toteutettava ikkunaremontti on kätevä tapa yhdistää kaksi remonttia, jos kummallekin nähdään tarvetta, sillä työt on helppo tehdä kerralla ja näin myös remonteista aiheutuva asumishaitta voidaan minimoida. Erillisenä projektina tehtävä ikkunaremontin kesto on yleensä vain muutamia päiviä.

Ikkunaremontin kustannukset asuntosijoittajalle

Kuten remontin kesto, myös kustannukset vaihtelevat riippuen uusien ikkunoiden asennustavasta, sekä ikkunoiden tyypistä, merkistä ja mahdollisista lisävarusteista.

Erillisenä projektina ikkunoiden uusimisen hinnan voidaan arvioida liikkuvan 50-120 €/m2 hintahaitarissa. Kulut jakautuvat osakkeenomistajien kesken yhtiöjärjestyksessä mainitun yhtiövastikkeen maksuperusteen mukaan, joten myös remonttien osalta asuntosijoittajan kannattaa aina tutustua yhtiöjärjestykseen huolella.

Eri ikkunatyypeillä ja materiaaleilla on erilaisia ominaisuuksia, joihin kannattaa perehtyä ennen valintaa, ja asuntosijoittajakin voi remontista päätettäessä ottaa esille erilaisia vaihtoehtoja. Esimerkiksi ekologinen asuntosijoittaja voi puoltaa ympäristöystävällisistä materiaaleista valmistettuja materiaaleja ja kierrättävää asennusfirmaa. Ikkunatyyppi kannattaa valita huolella ja asennustyöt kilpailuttaa, sillä näillä voi olla suuri vaikutus sekä hintaan että ikkunoiden käyttöikään.

Asuntosijoittajan kannattaa aina luottaa laskimeen ja arvioida kohteelle sopiva remonttivara helpottaakseen sekä ostohinnan arvioimista että realistisen vuokratuoton laskemista. Jotta sijoituskohteeseen kohdistuvat remonttikulut eivät pääse yllättämään,  kannattaa sijoittajan osallistua kevään yhtiökokouksiin ja selvittää tarkkaan tulevat remonttitarpeet. Esimerkiksi kunnossapitotarveselvitykseen on hyvä tutustua huolella, jotta remonttiaikeet ja uusimisesta aiheutuvat kulut ovat selvillä myös sijoittajaosakkaalle.

Ikkunaremonttikohde sijoitussalkussa

Remontit vaikuttavat aina osaltaan vuokralaisen asumiseen ja sijoitusasuntoon kohdistuviin kuluihin ja sijoituksesta saatavaan tuottoon. Sijoittajalle onkin siis ensiarvoisen tärkeää sekä laskea remonttikulut että huomioida vuokralaissuhteen hoitaminen.

Ikkunaremontti on perusparannusremontti, joten sillä voidaan nähdä olevan arvoa nostava vaikutus lyhyellä tähtäimellä, mutta on kuitenkin aina tärkeää huomioida, että remonttien kustannukset harvoin maksavat itsensä suoraan takaisin arvonnousulla. Vaikka remontista aiheutuukin kuluja, joita sijoittaja ei voi huomioida esimerkiksi arvonnousussa, on hyvä silti muistaa, että ikkunoiden uusiminen on yksi suurimmista asumisviihtyvyyteen ja energiatehokkuuteen vaikuttavista huoltotoimenpiteistä.

Asunnon energiatehokkuus paranee usein, kun vanhat vetävät ikkunat vaihdetaan uusiin eristetyimpiin ikkunoihin, joten esimerkiksi asunnon lämmityskustannusten, jotka ovat yleensä Suomessa asuntojen suurin hoitokulu, voidaan jopa nähdä alenevan. Asunnon asumisviihtyvyys taas paranee, kun asunnon taso nousee uusittujen ikkunoiden myötä.

Ikkunaremontti voi siis vaikuttaa samalla sekä hoitokulujen laskuun että vuokratason nousuun ja asunnon vuokrattavuuden paranemiseen.

Vuokralaissuhde on asuntoja vuokraavan asuntosijoittajan tärkeä peruspilari, joten siitä kannattaa pitää huolta remonttien aikaan, sillä myös vuokralaiselta vaaditaan erityistilanteissa joustoa ja kärsivällisyyttä. Vuokranantajan kannattaakin tutustua Hyvään Vuokratapaan, ja muistaa sen mukainen avoin tiedotus ja viestintä vuokralaisen kanssa.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon remontin verotuksessa?

Kun remonttikustannukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, asuntosijoittajalla on käytössään verovähennysoikeus. Sijoittaja voi vähentää tuloutetut yhtiövastikkeet vuokratuotosta, joten tulouttamisen puolesta kannattaa tarvittaessa keskustella yhtiökokouksissa.

Tarkista tulouttamisen ja rahastoinnin tärkeimmät erot Rahastointi ja tuloutus vertailussa -artikkelistamme sekä Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton Tuloutusoppaasta.

Muista nämä:

  • Tarkista yhtiöjärjestyksen mukainen maksuperuste: selvitä remontin kustannuksien kohdistuminen omaan sijoitukseesi ja huomioi kulut tuottolaskelmissasi
  • Panosta hyvään vuokralaissuhteeseen ja muista avoin viestintä
  • Huomioi yhtiövastikkeiden tuloutuksen tuoma verohyöty

Katso myös lisää hyödyllisiä vinkkejä ja huomioita remontin kohtaavalle sijoittajalle muista remonttiartikkeleistamme: lue lisää putkiremontista, julkisivuremontista ja kattoremontista.