Taloyhtiön yleisimmistä remonteista olemme aiemmin käsitelleet taloyhtiön suurimpia, ja samalla pelätyimpiä, remontteja: putkiremonttia ja julkisivuremonttia. Tällä kertaa kurkistamme muutaman vuosikymmenen välein tehtävään kattoremonttiin asuntosijoittajan silmin, ja kertaamme tärkeimmät remonttivinkit sijoittajalle.

Mitä kattoremontti tarkoittaa ja miten se toteutetaan?

Vuotava vesikatto – yksi kiinteistöjä ja taloyhtiöitä koettelevista ongelmista. Toimiva ja ehjä katto on yksi kiinteistön tärkeimmistä osista, joten se kuuluu kaikkien taloyhtiöiden korjauksiin jossakin vaiheessa niiden elinkaarta. Katon käyttöikä on kattomallista, rakennusmateriaaleista ja kattoon kohdistuvasta rasituksesta riippuen noin 20-50 vuotta. Kattoremontti onkin jo kirjattu useaan 70-luvulla rakennetun talon kunnossapitotarveselvitykseen, johon sijoittajankin kannattaa aina tutustua kohdetta hankkiessaan.

Kattoremontti voi tarkoittaa huoltomaalausta, koko katon tai vain osan katon rakennusmateriaalin uusimista, kun esimerkiksi huopakatto vaihdetaan peltikattoon, tai esimerkiksi vuotavien kattorännien korjausta tai kattoturvatuotteiden korjausta. Kattoremontin kesto vaihtelee yleensä huoltomaalauksen muutamasta päivästä katemariaalin vaihdon useampaan viikkoon.

Tiili-, pelti-, huopa- tai bitumikatteet ovat Suomessa yleisimpiä katoissa käytettäviä rakennusmateriaaleja, ja myös esimerkiksi kuparia on käytetty katemateriaalina.  Yleisimmistä materiaaleista tiili ja pelti ovat kestävimpiä kattotyyppejä ja arvokohteissa suosittu kupari on tunnettu sitkeydestään: huopakaton käyttöikä on noin 20-30 vuotta, kun taas tiili- tai peltikatto voi kestää jopa 50 vuotta, ja kuparikatto jopa 100 vuotta.

Materiaalien lisäksi myös katon malli vaikuttaa katon käyttöikään, sillä erilaisissa kattotyypeissä on erilaisia haasteita. Pulpetti- ja harjakatot ovat malliltaan kestävämpiä kuin vesivuotojen uhkaamat tasakatot. Yksi katon tärkeimmistä ominaisuuksista onkin johdattaa sadevesi pois, joten tasakattoja muutetaankin usein harja- tai pulpettikatoiksi, joilla on parempi edellytys pitää kosteus poissa rakenteista.

Katon tarkoitus on suojata rakennusta, ja tässä suuressa tehtävässä se joutuu samalla kokemaan suuriakin ympäristö- ja ilmastovaatimuksia. Suomen sääolosuhteet – pitkä talvi sekä suuret lämpötilaerot eri vuodenaikojen välillä – asettavat kattomateriaalit kovaan rasitukseen. Huolellinen kunnossapito ja asianmukaisen aikaikkunan sisällä tehtävä remontti ovat tärkeitä kiinteistön kunnon, asuntojen arvon sekä asumisviihtyvyyden kannalta. Taloyhtiössä on myös hyvä huomioida, että kattoremontin toteutustapa- ja materiaalivalinnoilla voi lisäksi parantaa kiinteistön energiatehokkuutta sekä paloturvallisuutta.

Kattoremontin kustannukset asuntosijoittajalle

Kattoremontin kustannukset osakkeenomistajille vaihtelevat noin 15-80€/m2. Kustannuksiin vaikuttavat erityisesti remonttiin valittavat materiaalit, kuten valitaanko uuteen kattoon esimerkiksi tiili- vai huopakate. Remontin hintaan vaikuttavat myös kohteen erityispiirteet, remontin vuodenaika, ja korjaustarpeen kiireellisyys. 

Remontin kustannukset jakautuvat taloyhtiön osakkeenomistajille, jotka maksavat remontista osansa joko huoneiston pinta-alan tai osakkeiden määrän mukaan, yhtiöjärjestyksessä määritellyn maksuperusteen mukaisesti.

Sijoittajaosakkaan kannattaa mahdollisuuksien mukaan osallistua yhtiökokouksiin, joissa on mahdollista päästä osallistumaan päätöksiin tulevista korjauksista, jotka voivat vaikuttaa myös sijoituksen kannattavuuteen ja sijoittajalle koituviin kuluihin. Kattoremontti kannattaa kilpailuttaa ajoissa, ja sen eri toteutustavoista sekä materiaaleista on hyvä keskustella ammattilaisten kanssa, jotta lopputulos on paras mahdollinen.  Tärkeä huomio on myös, ettei halvin hinta aina kannata, sillä se voi tietää kalliita yllätyksiä myöhemmin.

Kattoremonttikohde sijoitussalkussa

Sijoittajan kannattaa turvautua aina remonttikohdetta hankkiessaan, kuten muulloinkin kannattavuutta pohtiessaan, laskimeen. Remontin kuluista osa kohdistuu aina sijoittajankin kassakaappiin, joten remontin riskit tulee aina tiedostaa ja niihin varautua. Remonttivaran laskeminen osaksi kokonaiskustannuksia onkin järkevä vaihtoehto, jolloin remontti ei pääse yllättämään.

Miten kattoremontti vaikuttaa sijoitusasunnon vuokraamiseen?

Ei kattoa pään päällä vuoteen, vai? Ei sentään, sillä kattoremontti ei yleensä vaikuta asumiseen, vaan ainoat katon korjauksista syntyvät mahdolliset asumisen haasteet ovat ikkunoiden eteen pystytettävät, näkyvyyttä ja parkkipaikkojen käyttöä haittaavat, rakennustelineet. Toki remontista syntyy aina ainakin pientä meluhaittaa, joten tähänkin on hyvä varautua.

Vaikka asumishaitta ei olisi mittava, vuokralaista kannattaa aina tiedottaa remontista koituvista haitoista, ja hänet on hyvä pitää ajan tasalla remontin etenemisestä. Vuokralaissuhdetta punnitaan erityisesti remonttien aikaan, sillä ne vaikuttavat aina joltakin osin asumisviihtyvyyteen. Vuokrantajan kannattaakin vaalia rehellistä tiedottamista sekä avointa yhteydenpitoa vuokralaisen kanssa, Hyvä Vuokratapa mielessäpitäen. Onnellinen asukas on tärkeää sijoittajankin mielenrauhalle.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon verotuksessa?

Asuntosijoittajan on hyvä ottaa aina remonteissa huomioon niiden tuoma verohyöty, kun taloyhtiön vastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. Remonttikustannukset voidaan kirjanpidollisesti joko tulouttaa tai rahastoida, mikä vaikuttaa suoraan asuntosijoittajan verovähennysoikeuksiin. Tuloutetut yhtiövastikkeet ovat sijoittajalle vähennyskelpoisia vuokratulosta, joten tulouttaminen on asuntosijoittajalle rahastointia kannattavampi vaihtoehto.

Kertaa tulouttamisen ja rahastoinnin tärkeimpiä eroja Rahastointi ja tuloutus vertailussa -artikkelistamme sekä Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton Tuloutusoppaasta.

Muista nämä:

• Selvitä remontin laajuuden, eri katemateriaalien sekä kattotyyppien vaikutus korjausten kustannuksiin ja kestoon
• Varaudu remonttikustannuksiin: laske remonttivara ja tarkista yhtiöjärjestyksen mukainen maksuperuste
• Pidä vuokralainen ajan tasalla ja muista avoin viestintä
• Muista yhtiövastikkeiden tuloutuksen tuoma verohyöty