Yhtiökokoukseen valmistautuminen

Yhtiökokoukseen valmistautuminen – vinkit asuntosijoittajalle

Taloyhtiö on keskeinen osa asuntosijoittamista. Vaikka sijoitusasunto olisi loistava muun muassa sijainnin, koon, vuokratuoton ja vuokrattavuuden kautta sekä asuntoon olisi löytynyt loistava, pitkäaikainen vuokralainen, saattaa sijoitus silti epäonnistua. Ja silloin syynä saattaa olla taloyhtiö.

On tärkeää ymmärtää huoneistojen seinien ulkopuolisen olevan yhtä tärkeää kuin se mitä on huoneistojen seinien sisäpuolella. Vaikuttamalla taloyhtiössä vaikuttaa myös omaan sijoitukseen. Jos vielä pystyy vaikuttamaan positiivisesti taloyhtiön toimintaan, vaikuttaa myös oman sijoituksensa arvoon. Yksi helpommista tavoista vaikuttaa on osallistua yhtiökokoukseen.

Yhtiökokous käyttää yhtiön ylintä päätäntävaltaa. Käytännössä ja tiivistetysti siellä päätetään mihin rahaa taloyhtiössä käytetään ja miten rahakäyttöä suunnitellaan. Asuntosijoittamista tehdään toivottavasti laskin kädessä ja excel viuhuen, joten yhtiökokouksen rooli sijoituksessa on kiistaton. Osallistuminen yhtiökokoukseen on siis vähimmäisvaatimus sijoitusasunnosta huolehtimiseen.

Kevät tulee ja kalenteriin toivottavasti merkitään tulevat yhtiökokoukset, joten tässä muutama vinkki asuntosijoittajan yhtiökokoukseen.

1. Mene paikalle

Vain osallistumalla voit vaikuttaa. Totta kai voit tehdä valtakirjan esimerkiksi toiselle sijoittajalle, mutta ainoastaan osallistumalla otat vastuuta omaisuudestasi. Vaikka luottaisit isännöitsijään ja hallitukseen, eikä esityslistalla olisi mitään rutiinista poikkeavaa, kannattaa silti osallistua yhtiökokoukseen. Esityslista liitteineen kertoo vain pääpiirteet tapahtumista ja aina keskustelussa asiat saavat enemmän lihaa luiden ympärille.

Keskustelu on tärkeintä antia kokouksissa, koska silloin kuulee ja näkee myös rivien välistä esimerkiksi taloyhtiön ryhmädynamiikkaa ja muiden mielipiteitä. Tuntemalla yhtiön muutakin kuin paperilla, syventää ymmärrystä toimintaympäristössä, jossa oma sijoitusasunto on.

2. Tutustu materiaaliin

Käy läpi koko materiaali esityslistasta alkaen. Toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase kertovat miten edellinen vuosi on taloyhtiössä mennyt, budjetti ja kunnossapitotarveselvitys mihin taloyhtiössä ollaan menossa.

Kannattaa verrata tuloslaskelman ja taseen lukuja, paitsi edellisiin vuosiin, myös budjettiin. Budjettiin vertailu nimittäin kertoo, kuinka hyvin taloyhtiön hallinto osaa suunnitella toimintaan. Talousosaamisesta kertoo myös jälkilaskelma eli kohdistuvatko rahat oikeisiin kohteisiin, eli hoitovastikkeella katetaan riittävästi hoitokuluja ja rahoitusvastikkeilla taloyhtiön lainoja. Tärkeää on myös tarkistaa, että taloyhtiön puskuri eli 2–3 kk hoitovastikkeita vastaava summa on kunnossa.

Kunnossapitotarveselvitys voidaan toteuttaa monella tavalla, mutta hyvä selvitys kattaa enemmän kuin lain vaatimat viisi vuotta, siinä yksilöidään korjaustoimenpiteet, toteutusvuodet ja annetaan vähintään suuntaa-antava kustannusarvio. Kun korjaustoiminta on oikeasti suunniteltua, korjausvelkaa ei kerry kohtuuttomasti, korjausten kustannukset ovat tiedossa ja korjaukset voidaan ajoittaa ilman, että taloyhtiö ja osakkaat joutuvat kohtuuttomaan taloudelliseen rasitukseen. Ja sinä voit varautua remonttien vaikutuksiin, esimerkiksi remontista aiheutuviin tyhjiin kuukausiin.

3. Kysy rohkeasti

Jos materiaalista nousee kysymyksiä, kannattaa ne listata. Jos esimerkiksi tuloslaskelmassa on suuria poikkeamia, valmistaudu kysymään niistä kokouksessa. Jossain taloyhtiössä yhtiökokouksessa puhuu lähes ainoastaan isännöitsijä. Silloin erityisesti on tärkeää esittää kysymyksiä, koska omalla esimerkilläsi kannustat keskusteluun. Ehdoin tahdoin jaarittelu kannattaa kuitenkin jättää väliin, mutta asiallinen kysely ja keskustelu edistävät taloyhtiön sisäistä keskustelua.

4. Perustele

Jos olet eri mieltä hallituksen ehdotuksesta, kerro se ja ole valmis perustelemaan kantasi. Jos esimerkiksi toivot, että kunnossapitotarveselvitys olisi yksityiskohtaisempi, tuo mukanasi esimerkki hyvästä selvityksestä.

Parasta on vaikuttaa jo ennen kokousta keskustelemalla isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan kanssa. Esimerkiksi jos taloyhtiö esittää, että rahoitusvastikkeet rahastoidaan, toimita hallinnolle Suomen Vuokranantajien opas tulouttamisesta, niin sinulla on uskottava taustamateriaali ehdotuksen tueksi. Tällöin kokousta vetävät tahot ovat jo varautuneet mahdolliseen vastaesitykseen ja ovat myös vastaanottavaisempia sille.

5. Tutustu muihin

Yhtiökokous on mainio paikka tutustua muihin osakkaisiin sekä isännöitsijään. Tulemalla tutuksi talon ihmisten kanssa syntyy, paitsi yhteisöllisyyttä, myös auttamista. Kun ihmiset tietävät kuka sinä olet, syntyy ns. hyvää tahtoa sinua ja todennäköisesti vuokralaistasi kohtaan.

Asukasosakkaat, jotka ovat epäluuloisia sijoittajaosakkaita kohtaan, huomaavat, että sijoittajat eivät olekaan vihollisia, vaan yhtä lailla heillä on taloyhtiön etu tavoitteena. Isännöitsijän kanssa kannattaa olla väleissä, koska silloin yhteydenottokynnys puolin ja toisin on pienempi. Kun olet talossa tuttu, kerrotaan sinulle usein myös herkemmin, jos vuokralaisesi kanssa ongelmia. Eikä silloin käy niin, että ensimmäinen yhteydenotto on taloyhtiön varoitus huoneiston haltuunotosta.

6. Sijoittajaosakkaan näkemys hallitukseen

Hallituksessa olisi hyvä olla sijoittajaosakkaiden näkemys asioihin. Vaikka sekä asukas- että sijoittajaosakkaat toivovat (toivottavasti) toimivaa taloyhtiötä, ei asukasosakas välttämättä osaa huomioida sijoittajaosakkaan näkökulmaa esimerkiksi rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen. Jos sinulla itselläsi ei riitä aika, kiinnostus tai osaaminen, keskustele yhtiön muiden sijoittajaosakkaiden kanssa, olisiko jollain heistä kiinnostusta taloyhtiön hallitukseen.


 

Tämän artikkelin kirjoitti yrittäjä, varallisuusvalmentaja, asuntosijoittaja ja kiinteistömanageri Kati Kyyrö. Kati on taloyhtiöhallitusaktiivi, jolla on tällä hetkellä kaksi hallitukseen puheenjohtajuutta, neljä hallituspaikkaa,  yksi toiminnantarkastajuus ja hän hoitaa kolmen taloyhtiössä hallintoa. Lisää Katista: https://rahatarina.fi/.