Asuntosijoittamisessa sijoitus on jotain, joka tuottaa omistajalleen positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen, lainan lyhennyksen ja verojen jälkeen. Jos näin ei ole, kysymys ei ole sijoittamisesta. Kyseessä on silloin jotain muuta. Kirjoituksen fokus on pitkässä salkussa. Mitä on negatiivinen kassavirta? Negatiivisella kassavirralla yhden asunnon asiayhteydessä tarkoitan, että vuokranmaksutililtäsi häviää rahaa joka kuukausi, kun vuokra tulee ja kulut veroineen ja lyhennyksineen vähennetään.
Miksi kassavirta voi painua negatiiviseksi? Syitä on monia. Suurin yksittäinen syy on varmasti liian korkea ostohinta. Muita yleisiä syitä ovat korjausvelan lainaerä, hoitovastikkeen nousu ja esimerkiksi tyhjät kuukaudet. Ennen kaikkea ostamalla oikein ja jättämällä omaan Exceliin sopivan konservatiiviset luvut, negatiivinen kassavirta on vältettävissä käytännössä aina ja joka kerta. Joskus ihmiset myös ajattelevat, että ajan saatossa kassavirtanegatiivinen kohde kuitenkin päätyy positiiviseksi – laina lyhenee, rahoitusvastike poistuu ja kuukausivuokra nousee.
Kassavirta vai arvonnousu – kumpaan sinulla on varaa?
Miksi osa sijoittajista ostaa kassavirtanegatiivisia kohteita? Kaikesta saa järkeä, jos sen perustelee itselleen sopivalla tavalla. Kassavirtanegatiivisen kohteen moni ajattelee siten, että lainojen lyhennysten määrä on suurempi kuin negatiivisen kassavirran suuruus. Tällöin voidaan nähdä, että asunto kerryttää varallisuutta, sillä lainathan lyhenevät.
Asuntosijoittajakoulukuntia on monia. Osa uskoo pelkkään arvonnousuun, osa pelkkään kassavirtaan, ja osa molempiin. Näkemykseni mukaan kohteen tulee aina olla kassavirtapositiivinen JA omata kuitenkin potentiaali arvonnousuun. Arvonnousun varaan ei mielestäni saa pelkästään laskea, sillä muuten hukka voi periä. Toki absoluuttiset totuudet ovat harvassa. En tuomitse arvonnousuun sijoittavia. Hyvä, jos onnistut!
Mikäli asunto tuottaa -50€/kk verojen jälkeen, montako tällaista asuntoa sinulla on varaa pitää salkussasi? Ei välttämättä kovin montaa. Vastaavasti, jos sijoitusasuntosi tuottaa 100€/kk verojen jälkeen, montako tällaista asuntoa sinun on varaa pitää salkussasi? Todennäköisesti kaikki, jotka pankkisi vain sinulle lainoittaa.
Negatiivinen kassavirta ja spekulatiivinen kohde salkussa
Näkemykseni mukaan negatiivinen kassavirta on arvoa tuohoava instituutio. On toki totta, että muutaman euron negatiivinen kassavirta ei haittaa. Lainatkin lyhenevät ja niin edelleen. Kuitenkin, markkinoilta on aina ostettavissa kassavirtapositiivisia kohteita. Jokaisen kassavirraltaan negatiivisen kohteen lisääminen salkkuun tarkoittaa, että kassavirtapositiivinen kohde jää ostamatta. Negatiivisen kassavirran vaihtoehtoiskustannus on positiivinen kassavirta.
Arvonnousu on asia erikseen, sillä se on, ainakin useimmiten, spekulatiivista. Toki, se on se “pihvi”, jolla tehdään usein isoimmat tuotot myyntivaiheessa. Ja jos ollaan vielä tarkempia, myynnin netto tehdään jo fiksusti ostaessa.
Ammattimaiset sijoittajat luottavat positiiviseen kassavirtaan. Kun salkussa on pelkkiä kassavirtapositiivisia kohteita lyhennysten ja verojen jälkeen, on elämä mukavampaa. Vastaavasti, jos on onnistunut hankkimaan esimerkiksi negatiivista kassavirtaa -600€/kk, on palkansaajan työttämäksi jäädessään varsin pakko alkaa syömään säästöjä tai myydä asuntoja.
Vaikka sijoitusasuntolainasi lyhenisivät ylläolevan mukaisesti enemmän kuin 600 €/kk, kokonaisuudessa ei silti ole kyse sijoittamisesta. Tämä mekanismi on arvoa tuhoava.
Luo salkkuusi arvoa tuottava kierre tuhon sijaan, vaikka ajatus eräänä päivänä velattomasta ja kassavirtapositiivisesta – 100€/kk kohteesta kihelmöisikin.
Lisää ajatuksia asuntosalkun kassavirrasta sekä vinkkejä kassavirran kasvattamiseen löydät Positiivinen kassavirta asuntosijoittamisessa -artikkelistamme.
