Jotkut asuntosijoittajat keskittyvät sijoitustoiminnassaan arvonnousuun, kun sijoittajat vannovat kassavirran nimeen. Asuntosijoittamisen motiiveja ja näin ollen myös strategioita on muutamiakin erilaisia, mutta asuntoja vuokraavan sijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota asuntosalkun kassavirtaan. Tässä artikkelissa käymmekin läpi, mitä positiivinen kassavirta merkitsee asuntosijoittamisessa ja annamme muutaman vinkin kassavirran kasvattamiseen.
Kassavirta vs. arvonnousu
Yksi kassavirran ja arvonnousun merkittävimmistä eroista on se, että kassavirta on helppo laskea ja ennustaa, kun taas arvonnousun kohdalla laskeminen ja ennustaminen on lähes mahdotonta. Kukaan ei nimittäin voi varmuudella sanoa, mihin suuntaan ja kuinka paljon asuntojen hinnat tulevaisuudessa kehittyvät.
Joku sijoittaja saattaa ostaa asunnon sillä ajatuksella, että asunto on suhteellisen varma sijoitus, jonka arvo säilyy tai jopa kasvaa. Mutta kuten viime vuosien kehitys asuntomarkkinoilla osoittaa, asunnon arvo voi myös laskea. Arvonnousua ei voi odottaa jokaisella paikkakunnalla ja alueella, eikä ns. varmallakaan sijainnilla varustetun sijoitusasunnon arvo välttämättä nouse. Arvonnousu voi siis olla hyvä bonus, mutta sen varaan ei sijoitusasuntoja vuokraavan sijoittajan kannata laskea.
Jos siis vuokraat sijoitusasuntojasi, on sinun tärkeää miettiä kassavirran merkitystä toiminnassasi ja laskea se tarkkaan. Laske paljonko saat asunnosta vuokraa ja toisaalta paljonko asunnon omistaminen ja vuokraaminen aiheuttaa sinulle kuluja. Näiden kahden erotuksella saat summan, jota kutsutaan kassavirraksi.
Positiivinen kassavirta
Positiivinen kassavirta tarkoittaa asuntosijoittamisessa sitä, että vuokratulosta jää kaikkien kulujen jälkeen osa vielä viivan alle. Toisin sanoen, kun olet saanut sijoitusasunnon vuokran tilillesi ja maksanut siitä kaikki mahdolliset kulut, sinulle jää silti vielä osa vuokrasta käteen. Luonnollisesti positiivisen kassavirran avulla asuntosijoitusten pyörittäminen on helpompaa, kun et maksa omasta pussistasi joka kuukausi sijoituksen kuluja, vaan homma pyörii kuin itsestään. Etenkin, jos sinulla on useita asuntoja voi asuntosalkun negatiivinen kassavirta vaikeuttaa merkittävästi omaa talouttasi, kun toisaalta suuremman asuntosalkun positiivinen kassavirta voi mahdollistaa jossain vaiheessa esimerkiksi päivätöiden lopettamisen.
Kassavirran kasvattaminen
Asuntosijoittaminen on siitä oiva laji, että sijoittajana voit myös itse osittain vaikuttaa toimintasi kannattavuuteen. Voit siis vaikuttaa myös asuntosalkkusi kassavirtaan ja pyrkiä kasvattamaan sitä useammallakin eri keinolla. Alla muutamia ideoita:
1. Ole tarkkana ostohetkellä
Sijoitusasuntoa ostaessa voit määrittää itse millaisen asunnon, mistä kaupungista, miltä alueelta ja mihin hintaan ostat. Nämä kaikki asiat voivat vaikuttaa sijoitustesi kassavirtaan. Jo asuntoa ostaessa on siis hyvä laskea vuokratuoton ja oman pääoman tuoton lisäksi asunnosta saatava kassavirta. Kannattaa arvioida tämänhetkisen tilanteen lisäksi kassavirtasi myös korkojen noustessa.
2. Neuvottele ja kilpailuta sijoituslainojasi
Mikäli haluat kasvattaa nykyisten sijoitusasuntojesi kassavirtaa, voit ensinnäkin tarkistaa lainaehtosi ja kilpailuttaa rahoituksesi. Neuvottelemalla lainan marginaalia pienemmäksi tai laina-aikaa pidemmäksi, voit pienentää kuukausittaisia kulujasi ja näin ollen kasvattaa kuukausittaista kassavirtaa. Lainarahan käytön suhteen kannattaa kuitenkin olla varovainen, ettet päästä velkavipuasi kasvamaan liian suureksi. Muista, että korot ovat nyt olleet pitkään ennätyksellisen matalalla ja tulevat ennen pitkää nousemaan.
3. Lyhennä lainojasi
Vaikka toisaalta lainaehtoja uudelleen neuvottelemalla voit pienentää kuukausittaisia kuluja, on selvää, että myös lyhentämällä lainojasi vähennät kuukausittaisia kuluja. Mitä vähemmän sinulla on lainaa, sitä vähemmän maksat kuukausittain lainanlyhennystä. Pienentämällä velkavipuasi, voit siis myös parantaa kuukausittaista kassavirtaasi.
4. Korota vuokraa
Tarkista, onko vuokrasi markkinatasoon nähden sopiva. Mikäli nostovaraa on, voit varovasti nostaa asuntosi vuokraa. Varo kuitenkin nostamasta vuokraa liikaa, ettet kärsi tyhjistä kuukausista tai pitkäaikaisen vuokralaisen menetyksestä.
Toisaalta voit myös korottaa vuokraa nostamalla sijoitusasuntosi vuokratasoa. Esimerkiksi remontoimalla asuntoasi, voit todennäköisesti nostaa vuokraa. Remontin suhteen kannattaa kuitenkin aina arvioida, onko remontista oikeasti hyötyä sekä laskea, kuinka nopeasti saat remonttiin laitetut rahat vuokran mukana takaisin. Toinen keino voi olla vuokrata asunto kalustettuna, jolloin tyypillisesti myös saatu vuokratulo kasvaa. Tässäkin kohtaa on kuitenkin tärkeää arvioida, onko alueella kysyntää kalustetuille asunnoille sekä laskea mahdollisimman tarkkaan, saatko kalusteihin investoidut rahat oikeasti takaisin.
Suunnittele ja laske
Mieti omia tavoitteitasi sijoittamisen suhteen ja laske millaista kassavirtaa tarvitset sijoitusasunnoistasi, jotta pääset omiin tavoitteisiisi. Kuten mainittu, tavoitteet ja motiivit vaihtelevat asuntosijoittajien välillä, minkä vuoksi myös sijoitusasuntojen ja niiden tuottojen kriteerit ovat erilaisia. Olipa strategiasi ja tavoitteesi mitä tahansa, suunnittele ja laske kuvio tarkkaan läpi paitsi uutta sijoitusasuntoa ostaessasi, myös nykyisten asuntojesi kohdalla.
