Millainen on hyvä sijoitusasunto? Kannattaako hankkia yksiö, kaksio vai perheasunto? Onko kaupungin keskusta aina parempi vaihtoehto kuin hieman syrjäisempi seutu? Kannattaako isoja remontteja odottavat kohteet jättää suosiolla ostamatta vai olisiko turvallisinta hankkia uudiskohde?
Yhtä oikeaa vastausta ei ole olemassa, sillä hyvä sijoitusasunto tarkoittaa hieman eri asiaa eri sijoittajille. Toinen suosii remonttivapaita uudiskohteita, kun toinen tavoittelee arvonnousua remontoimalla huonokuntoisia vanhoja asuntoja. Oleellisinta on, että omat sijoituskriteerit ovat selvillä ja niihin liittyvät riskit ja mahdollisuudet tiedossa.
Seuraavaksi käsittelemme mm. sijoitusasunnon sijaintiin, kokoon ja kuntoon liittyviä tekijöitä, joiden pohjalta voi selkeyttää omia sijoituskriteereitään ja määritellä sen mukaan, minkälainen olisi itselleen hyvä sijoitusasunto.
Mikä on hyvä sijainti sijoitusasunnolle?
Moni ostaa ensimmäisen, tai jopa kaikki, sijoitusasuntonsa kotipaikkakunnaltaan. Kaupungin paikallistuntemus on suuri etu asuntoa hankkiessa. Silti myös omaan kotikaupunkiin kannattaa tutustua asuntosijoittajan silmin, ettei joudu kohtaamaan ikäviä yllätyksiä. Taustatutkimusta kannattaa siis tehdä, olipa kaupunki ennestään tuttu tai ei.
Me kokoamme ja julkaisemme kerran vuodessa Asuntosijoittajan kaupunkikatsauksen, joka on laaja tarkasteluanalyysi 25 eri kunnasta. Jokaiseen kuntaan tutustutaan 12 eri muuttujan kautta, jotka kuvaavat alueen asuntomarkkinaa, elinvoimaa ja vetovoimaa asuntosijoittajan näkökulmasta. Pääset lukemaan katsauksen (sekä kaikki aiemmin julkaistut katsaukset) kirjautumalla sisään tai luomalla tunnukset Sijoitusoven Jäsenet sivulle. Se käy helposti tästä.
Kun sopiva kaupunki on valikoitunut, on aika kiinnittää huomiota asunnon mikrosijaintiin. Hankkiako kohde ydinkeskustasta vai vähän syrjempää? Keskustakohteet ovat usein hintavampia kuin kauempana sijaitsevat asunnot, mutta toisaalta vuokrattavuus on todennäköisesti helpompaa ja varmempaa keskustassa.
Mikäli päätät hankkia kohteen kauempaa keskustasta, mieti ainakin seuraavia asioita:
- Varaudu tyhjiin kuukausiin. Laske, miten yksi tyhjä kuukausi vuodessa vaikuttaa vuokratuottoon.
- Onko asuntoon saatavilla autopaikka ja minkälaiset ovat kulkuyhteydet keskustaan? Usein autopaikan merkitys korostuu, mitä kauempana ollaan keskustasta. Lisäksi kannattaa tarkistaa, missä sijaitsee lähin bussipysäkki.
- Asunnon kunnon ja siisteyden merkitys kasvaa, kun mennään kauemmas keskustasta.
- Myös syrjemmällä päivittäisten palveluiden on oltava helposti saatavilla. Missä sijaitsee lähin ruokakauppa? Onko lähellä yliopistoa tai muuta oppilaitosta tai joitain suuria työnantajia?
Minkä kokoinen on hyvä sijoitusasunto?
Eniten kysyntää sijoitusasuntomarkkinoilla on yksiöille. Tähän on kaksi pääasiallista syytä. Ensinnäkin pienille asunnoille ja yksiöille on kaikista eniten kysyntää myös vuokramarkkinoilla. Esimerkiksi vuonna 2018 kaikista Suomen asuntokunnista 44% oli yhden hengen talouksia ja asuntokunnan keskikoko 1,99 henkilöä.
Toisaalta taas yksiöiden suosio asuntosijoittajien keskuudessa liittyy voimakkaasti remonttien kustannuksiin. Remontin sattuessa kustannukset pienessä asunnossa ovat pienemmät, koska yleensä kustannusten jyvitys tapahtuu neliöiden mukaan. Näin ollen 23m² asunnon omistaja maksaa putkiremontista puolet vähemmän kuin 46m² asunnon omistaja.
Suuren kysynnän vuoksi pienten asuntojen hinnat ovat yleisesti suhteessa kalliimmat isompiin asuntoihin verrattuna. Tästäkin huolimatta vuokratuotto on usein helpoin saada kohdilleen pienissä asunnoissa, sillä asunnon koon kasvaessa kustannukset (asunnon hinta, varainsiirtovero, vastikkeet ja remonttikustannukset) kasvavat nopeasti, mutta vuokran suuruus ei yleensä nouse samassa suhteessa.
Suurempien asuntojen potentiaalia ei kuitenkaan kannata unohtaa. Perheasunnoille löytyy myös kysyntää, esimerkiksi vuonna 2017 jopa kolmasosa asuntokunnista asui vuokralla. Suomesta löytyy alueita, joilla vuokra-asuminen on reilusti suositumpaa kuin omistusasuminen. Tämäkin asia kannattaa selvittää mikrosijaintiin tutustuttaessa. Iso asunto on mahdollista laittaa myös solukäyttöön, jolloin vuokran voi pitää yksittäiselle vuokralaiselle edullisena, mutta vuokranantaja saa kokonaisuudessaan paremman korvauksen, kuin yhdelle perheelle vuokrattuna.
Uudiskohde vai vanha asunto-osake?
Valinta riippuu täysin asuntosijoittajan mieltymyksistä. Uudiskohde on melko suurella varmuudella ensimmäiset 10-15 vuotta remonttivapaa. Kassavirtaa saattaa parantaa mahdollinen yhtiölaina, jonka saa tuloutettuna vähentää verotettavasta vuokratulosta. Uudiskohde on toisaalta monesti ostohetkellä hintava ja sen saanti alle markkinahinnan voi olla vaikeaa. Arvonnousua ei voi itse luoda remontoimalla.
Jos onnistut löytämään vanhan asunto-osakkeen alle markkinahinnan ja asunnon arvoa on mahdollista nostaa remontoimalla, voi se toimia ponnahduslautana hankkia nopeastikin toinen kohde, ilman uutta omaa pääomaa. Lue lisää BRRRR-strategiasta. Tämä voi olla toimiva strategia etenkin silloin, jos itseltä löytyy remontoititaitoja ja -halua.
Vanhempaa kohdetta ostettaessa on entistä tärkeämpää kiinnittää huomiota kiinteistön kuntoon ja taloyhtiön toimintaan. 60-70-luvun taloissa on väistämättä pian edessä isoja remontteja, kuten putki- ja julkisivuremontti. Mikäli näitä ei ole vielä tehty, tulee asunnon remonttivaraa varata reilusti. Älä siis tuijota pelkästään edullista myyntihintaa.
Lisäksi tietyt remontit aiheuttavat väistämättä tyhjiä kuukausia. Lue taloyhtiön remonteista ja niiden kustannuksista.
Fiksu ja toimiva asunto voi siis löytyä monenlaisesta kohteesta. Tärkeintä on, että lasket kriittiset tunnusluvut realistisesti, kaikki todelliset kustannukset huomioiden, joita on tiedossa sinä aikana, kun aiot asunnon pitää.
Hyvä sijoitusasunto – onko asunnon kunnolla väliä?
Tarkastellaan vielä hieman tarkemmin vanhoja asuntoja. Taloyhtiössä tehtyjen remonttien lisäksi myös asunnot kaipaavat perusparannuksia ja -korjauksia vanhetessaan.
Vanhempaa asuntoa harkitsevan asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota etenkin keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon, niiden ollessa ehdottomasti kalleimmat remontoinnin kohteet. Mikäli nämä kaksi tilaa ovat hyvässä kunnossa, saa asunnon ilmettä ehostettua helposti ja suhteellisen edullisesti päivittämällä lattiat ja seinät. Remontoiminen kesken vuokrauksen on myös verotuksellisesti järkevää – tällöin remontin kulut voi vähentää vuokratuloista.
Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että suurempi merkitys on taloyhtiön toimivuudella ja rakennuksen kunnolla, kuin sillä miltä asunto näyttää. Jos taloyhtiössä asiat ovat rempallaan ja remontteja ei ole tehty eikä suunniteltu säännöllisesti, voi hyväkuntoinenkin asunto osoittautua erittäin huonoksi sijoitukseksi.
Lopuksi
Hyvän sijoitusasunnon määritelmä ei ole sama kaikille sijoittajille. Tärkeintä on tietää mitä tavoittelee. Perheasunto 4 km päässä keskustasta voi olla yhtä hyvä kohde, kuin yksiö keskellä keskustaa. Kohteen kannattavuus kannattaa arvioida aina numeroiden kautta, huomioiden kaikki todelliset kustannukset ja realistinen vuokrausaste.
Yleistäen voidaan kuitenkin sanoa, että ensimmäistä sijoitusasuntoaan ostavan voi olla järkevää etsiä pieni asunto keskustasta tai sen tuntumasta, johon ei joudu tekemään itse isoja remontteja ja jossa myös taloyhtiön suuret remontit ovat joko jo takana tai kaukana edessä.
