asuntosijoittajan markkinatutkimus

Markkinatutkimus – Mitä tulee selvittää ennen ostoa?

Asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii opiskelua, huolellista perehtymistä ja ennen kaikkea useita päätöksiä. Yksi oleellisimmista päätöksistä liittyy sijoitusasunnon sijaintiin – miltä paikkakunnalta sijoitusasunto kannattaa ostaa. Tähän päätökseen kannattaa käyttää reilusti aikaa ja tehdä huolellinen markkinatutkimus. Yhtä oikeaa vastausta hyvään sijaintiin ei ole, se riippuu asuntosijoittajan strategiasta ja esimerkiksi siitä, haluaako hoitaa vuokraustoiminnan itse vai ulkoistetusti.

Tässä artikkelissa perehdytään asuntomarkkinatutkimuksen tekemiseen nimenomaan alueen näkökulmasta. Syvennymme siihen, mitä alueesta kannattaa ottaa selville ennen ostopäätöstä.

Tunne kaupunki ja sen alueet

Moni asuntosijoittaja ostaa ensimmäisen kohteensa kotikaupungistaan. Jonkinlainen ennakkotieto kaupungista ja sen alueista helpottaa asuntomarkkinatutkimuksen tekemistä. Vaikka kotikaupungin kulmat ovat usein tuttuja, on opiskeltavaa silti vielä paljon jäljellä. Harva tietää ulkomuistista, kuinka paljon alueen asukasluku on muuttunut viimeisen viiden vuoden aikana tai montako prosenttia ruokakunnista asuu vuokralla.

Kaupunkiin tutustuessasi kannattaa selvittää ainakin seuraavat tiedot (esimerkiksi viimeisen viiden vuoden ajalta):

  • Väestönkasvun muutokset
  • Valmistuneiden uusien asuntojen määrä
  • Toteutuneet asunto-osakekaupat
  • Asukkaiden mediaanitulot
  • Taloudellinen huoltosuhde
  • Työllisyysaste

Kaikki yllämainitut tiedot ovat löydettävissä Tilastokeskuksen sivuilta. Urakkaa helpottaaksemme olemme koonneet kattavan katsauksen 25:n kaupungin osalta, jossa käsittelemme ja vertailemme kaupunkeja 12 eri muuttujan avulla. Voit helpottaa tutkimustyötäsi lataamalla ilmaisen Kaupunkikatsauksen täältä.

Numerot eivät kerro kaikkea

Numeeristen tunnuslukujen lisäksi kannattaa perehtyä kaupungin sisäisten alueiden rakenteeseen ja maineeseen. Hyvä paikallistuntemus on aina asuntosijoittajan etu. Kartalta kannattaa tarkistaa ainakin, missä sijaitsee lähin ruokakauppa, koulu/oppilaitos, mikä on etäisyys keskustasta ja millaiset ovat julkisen liikenteen yhteydet. Alueen mainetta ei Google Maps kerro, joten siihen täytyy tutustua muilla keinoilla. Käy asuntonäytöissä ja tutustu alueeseen asukkaiden silmin. Kaikkea tietoa ei saa pelkästään netistä kuvien ja tilastojen perusteella.

Vaikka laskin onkin asuntosijoittajan paras ystävä ja ostopäätöstä ei kannata perustaa tunteeseen, kannattaa silti asettua hetkeksi tulevan vuokralaisen saappaisiin – muuttaisitko itse kyseiseen kohteeseen? Mikäli sinua mietityttää asunnossa tai alueessa jokin, on hyvin todennäköistä, että tulevaa vuokralaista mietityttää sama asia.

Tutustu alueen hintatasoon

Asuntosijoittajien keskuudessa kuulee usein sanottavan, että ”tuotto tehdään ostohetkellä”. Asuntosijoittajan tavoitteena onkin löytää kohteita alle markkinahinnan, jolloin sijoitukselle suotuisiin tuottolukuihin on huomattavasti helpompi päästä. Jotta voi tietää, mikä hinta on alle markkinahinnan, tulee ensin tietää, paljonko markkinahinta on. Sen saa selville seuraamalla alueen myyntiin tulevien ja myytyjen kohteiden hintoja.

Mitä tarkempaa seurantaa teet, sitä paremmin pääset perille alueen tiedoista ja sitä enemmän kasvatat etumatkaasi muihin sijoittajiin. Seuraa ainakin, millä hinnalla etsimäsi kokoiset asunnot tulevat myyntiin, mitkä niistä myydään nopeasti ja millaiset asunnot jäävät roikkumaan myyntisivuille. Kiinnitä huomiota myös siihen, kuinka paljon alueelta ylipäätään tulee kohteita myyntiin. Hyödynnä myyntisivujen hakuvahteja helpottamaan työtäsi.

Ota selvää alueen vuokratasosta

Jotta voit laskea tulevan sijoitusasuntosi oletetun vuokratuoton mahdollisimman tarkasti, tulee sinulla olla realistinen käsitys alueen vuokratasosta. Hyödynnä hakuvahteja myös tässä osiossa. Seuraa, miten asunnon kunto, koko, sijainti ja vuokran suuruus suhteutuvat toisiinsa eri kohteissa. Millaiset asunnot menevät vuokralle nopeasti ja mitkä ilmoitukset löytyvät sivuilta viikosta toiseen. Sopivan vuokratason asettaminen on erittäin oleellista pitkäaikaisen vuokralaisen löytämiseksi.

Voit hyödyntää myödynnä Vuokraoven vuokralaskuria.

Alueen tulevaisuuden näkymät

Sijoitusasunnon osto on useimmiten pitkän aikavälin sijoitus, ainakin jos strategiana on keskittyä vuokratuottoon eikä arvonnousuun. Siksi on hyvä käyttää hetki aikaa myös perehtyäkseen alueen kehitykseen tulevaisuudessa. Vaikka historia ei ole tae tulevasta, voi kehitystä ennustaa tiettyjen lukujen valossa menneisiin vuosiin peilaten. On hyvin epätodennäköistä, että suurten kaupunkien asukasluku kääntyisi nopeasti radikaaliin laskuun tai että muuttotappiopaikkakunnan asukasluku kasvaisi räjähdysmäisesti seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Tällaisia yllättäviä muutoksia ajatellen kannattaa kuitenkin perehtyä hivenen myös paikallisiin päätöksiin. Jos tiedossasi on esimerkiksi, että paikallinen iso korkeakoulu aiotaan lakkauttaa, tulee tämä väistämättä vaikuttamaan isosti etenkin opiskelijoiden määrään.

Asuntomarkkinatutkimuksen check list:

  • Tutustu kaupunkiin ja sen alueisiin – sekä numeerisiin että ei-numeerisiin muuttujiin
  • Tutustu asuntojen markkinahintojen tasoon
  • Tutustu alueen vuokratasoon
  • Perehdy alueen tulevaisuuden näkymiin