BRRRR-strategian perusteet

Suomessa puhutaan paljon asuntojen pitkä- ja lyhytaikaisesta vuokrauksesta sekä flippauksesta, mutta strategioista puhuttaessa harvemmin törmää englanninkieliseen termiin BRRRR. BRRRR-strategian nimi tulee suoraan englanninkielisistä sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat eli sama olisi vapaasti käännettynä suomeksi Osta, Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita, Toista. Tässä artikkelissa käymme läpi kyseisen strategian edellä mainitut viisi elementtiä ja avaamme sitä kautta strategian periaatteita.

Buy = Osta

Luonnollisesti tämäkin asuntosijoittamisen strategia konkretisoituu asunnon ostolla. Myös BRRRR-strategiaan pätee periaate, jonka mukaan sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. Mitä edullisemmalla asunnon ostaa, sitä suurempi tuotto- sekä arvonnousupotentiaali kohteessa on.

BRRRR-strategiassa olennaista on ostaa kohteita, joiden arvoa on mahdollista nostaa remontoimalla. Ostohetkellä kannattaa siis tarkastella asuntoja, joissa on arvonnousupotentiaalia remontoimisen kautta. Sopivan kohteen löytyessä kannattaa heti myös arvioida, minkälaista remonttia kohteeseen voi ja/tai pitää tehdä sekä paljonko remontti vaatii euroja ja aikaa.

Rehab = Remontoi

Keskeistä BRRRR-strategiassa on asunnon arvon nostaminen remontin avulla niin, että remontin kustannukset ovat pienemmät kuin asunnon käyvän markkina-arvon nousu. Optimaalista olisi se, että remontin myötä asunnon arvon lisäksi myös vuokrataso nousee.

BRRRR-strategiaa hyödyntävän onkin hyvä ymmärtää remontoimisen perusteita ja olla kiinnostunut remontoimisesta. Plussaa tietenkin on, jos on itsellä tai lähipiirissä ammattitaitoa ja osaamista remontoimisen saralta. Itse suunnittelemalla ja tekemällä voi säästää remontin kustannuksissa pitkän pennin sekä sitä kautta parantaa sijoituksen tuottoa.

Tässä kohtaa on kuitenkin syytä ottaa huomioon, että mikäli ostat asunnon ja remontoit sen ennen vuokraamista, et saa vähentää remontin kuluja vuokratulon verotuksessa. Tuolloin vähennyksen sijaan remonttikulut lisätään hankintahintaan ja otetaan huomioon vasta asunnon myynnin yhteydessä luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmassa. (Voit lukea asiasta lisää Verohallinnon sivuilta.) Yksityisen asuntosijoittajan kannattaakin toteuttaa BRRRR-strategiaa niin, että asunto vuokrataan ensin ja remontoidaan vasta vuokrauksen jälkeen.

Rent = Vuokraa

Toisin kuin flippauksessa, BRRRR-strategiassa sijoituskohteet ovat pitokohteita eli sijoittaja jättää ne itselleen vuokralle remontoinnin jälkeen. Tähän vaiheeseen siis pätee sijoitusasunnon vuokrauksen perusohjeet.

Kuten yllä mainitsimme, sijoitusasunnon remontin kustannukset voi vähentää vuokratulon verotuksessa vain, jos asunto vuokrataan ensin. Siksi tätä strategiaa hyödyntävän sijoittajan voi olla fiksua esimerkiksi ostaa jo valmiiksi vuokrattu asunto ja sopia heti kaupan jälkeen vuokralaisen kanssa remontista sekä mahdollisesta vuokrankorotuksesta. Toinen toimiva tapa on ostaa tyhjä asunto ja etsiä siihen suoraan vuokralainen, joka haluaa, että asuntoa remontoidaan, ja joka on valmis neuvottelemaan siihen liittyvistä järjestelyistä.

Refinance = Uudelleenrahoita

Uudelleenrahoitus on keskeinen osa BRRRR-strategiaa, sillä sen avulla sijoittaja voi hyödyntää remontin tuoman arvonnousun. Tavoitteena on siis vapauttaa remontoidun asunnon kasvanutta markkina-arvoa uuden sijoitusasunnon ostoon ja tällä tavoin kasvattaa asuntosalkkua nopeasti. Asuntosijoittamisen rautainen ammattilainen, Harri Huru, selventää uudelleenrahoituksen kuviota oivasti blogissaan, joten suosittelemme lukemaan hänen kirjoituksensa aiheesta.

Repeat = Toista

Kun asunto on ostettu hyvään hintaan, remontoitu järkevästi, vuokrattu (tai verohyötyjen optimoimiseksi ensin vuokrattu ja sitten remontoitu) ja haettu pankista uuteen kasvaneeseen markkina-arvoon pohjautuva uudelleenrahoitus, voi sijoittaja alkaa toistaa tätä kuviota uudestaan ja uudestaan.