uudelleenrahoitus

Mitä tarkoittaa uudelleenrahoitus ja miten sitä voi hyödyntää?

Uudelleenrahoitus eli jälleenrahoitus nopeuttaa asuntosijoittajan varallisuuden kertymistä. Lisäksi uudelleenrahoitus kätkee taakseen veroedun. Mitä uudelleenrahoitus sitten tarkoittaa? Yksinkertaistettuna kyse on asunnon vapautuneen vakuusarvon käyttämisestä seuraavan asunnon hankkimiseen.

Uudelleenrahoitusta ja jälleenrahoitusta on käytetty termeinä paljolti limittäin suomalaisessa asuntosijoituskeskustelussa. Niillä tarkoitetaan samaa eli vakuusarvojen vapauttamista uusien kohteiden ostamiseen. Englanniksi samasta ilmiöstä käytetään termiä refinance.

Lisäksi uudelleenrahoituksella voidaan tarkoittaa rahoituksen uudelleenjärjestelyä, jossa muutetaan esimerkiksi lainan ehtoja tai laina-aikaa tai yhdistellään useampi laina yhdeksi. Tässä tekstissä tarkoitamme uudelleenrahoituksella vapautuneen vakuusarvon käyttöä.

Normaalisti, ostettavan asunnon arvosta 70 prosenttia käy vakuudeksi ja 30 prosenttia pitää olla omaa pääomaa. Uudelleenrahoituksen ansiosta asuntojen ostoja voi ketjuttaa ja nopeuttaa käyttämällä siihen mahdollisimman vähän omaa pääomaa. Tarkastellaan tätä seuraavaksi esimerkin kautta.

Esimerkki uudelleenrahoituksen voimasta

Oletetaan, että asuntosijoittaja on taitava, ja hän onnistuu löytämään asuntoja alle markkinahinnan. Hän onnistuu ostamaan 100 000 euron markkina-arvoisia asuntoja 80 000 eurolla. Hän tekee kolme tällaista asuntokauppaa sarjana kahden vuoden välein. Kahden vuoden kuluttua kunkin asunnon ostosta markkina-arvo on noussut passiivisen arvonnousun ansiosta 100 000 euroon, kun pankki ei enää tuijota kauppakirjassa ollutta hintaa.

Ostaessaan ensimmäisen tällaisen asunnon, hän käyttää omaa pääomaa pankin vaatiman 30 prosenttia eli 24 000 euroa ja lainaa hän ottaa loput eli 56 000 euroa.

Asunto 1 – vuosi 1:

Kauppahinta ja vakuusarvo: 80 000 €
Laina: 80 000 € x 70 % = 56 000 €
Omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € = 24 000 €

Kahden vuoden kuluttua asuntosijoittaja ostaa toisen asunnon 80 000 eurolla. Tämänkin asunnon markkina-arvo on 100 000 euroa.

Ensimmäisen asunnon vakuusarvo on noussut passiivisen arvonnousun ansiosta 100 000 euroon, kun pankki ei enää tuijota kauppakirjassa ollutta hintaa. Sitä vastaan saa lisää lainaa 70 prosenttia 20 000 euron arvonnoususta eli 14 000 euroa. Tämä kattaa toiseen asuntoon tarvittavasta omarahoitusosuudesta 58 prosenttia. Toisen asunnon vakuusarvoa (70 prosenttia 80 000 eurosta) vastaan hän saa lainaa 56 000 euroa. Tarvittavan oman pääoman määrä on siten 10 000 euroa.

Yhteensä asuntosijoittajan kahden asunnon vakuusarvo on tässä vaiheessa 180 000 euroa ja markkina-arvo 200 000 euroa. Velkavipu on 63 prosenttia.

Asunto 2 – vuosi 3:

Kauppahinta: 80 000 €
Laina: 80 000 € x 70 % = 56 000 €
Asuntojen 1 ja 2 vakuusarvot: 100 000 € + 80 000 € = 180 000 €
Asuntojen 1 ja 2 markkina-arvot: 100 000 € + 100 000 € = 200 000 €
Asunnon 1 vapautunut vakuusarvo: 100 000 € – 80 000 € = 20 000 €
Lisää lainaa asunnon 1 vapautunutta vakuusarvoa vastaan: 20 000 € x 70 % = 14 000 €
Asunnon 2 omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € – 14 000 € = 10 000 €
Omarahoitusosuudet yhteensä: 24 000 € + 10 000 € = 34 000 €
Kokonaislainasumma: 56 000 € + 56 000 € + 14 000 € = 126 000 €
Velkavipu: 126 000 € / 200 000 € = 63 %

”Kolmatta 100 000 euron markkinahintaista asuntoa 80 000 eurolla ostaessa alkuperäinen 24 000 euron käteissumma vapautuu yhtälöstä kokonaan, koska kolmannen asunnon rahoituksen yhteydessä uudelleenrahoitetaan toinen asunto täydellä vakuusarvolla. Ensimmäisen ja toisen asunnon alennukset näin kotiutettuna ovat yhteensä 28 000 euroa oikeaa rahaa tilillä. Lisäksi kolmannen asunnon alennuksesta jää uudelleenrahoituspotentiaalina Exceliin seuraavat 14 000 euroa”, sanoo uudelleenrahoitusta itsekin hyödyntävä asuntosijoittaja Harri Huru. Hän puhuu aiheesta paljon Ostan Asuntoja -blogissaan. ”Tämä on lähes mahdotonta käsittää monille. Oman pääoman tuotto alkaa näyttää todella hyvälle.”

Asunto 3 – vuosi 5:

Kauppahinta: 80 000 €
Laina: 80 000 x 70 % = 56 000 €
Asuntojen 1, 2 ja 3 vakuusarvo: 100 000 € + 100 000 € + 80 000 € =  280 000 €
Asuntojen 1, 2 ja 3 markkina-arvo: 3 x 100 000 € = 300 000 €
Asunnon 2 vapautunut vakuusarvo: 100 000 € – 80 000 € = 20 000 €
Lisää lainaa asunnon 2 vapautunutta vakuusarvoa vastaan: 20 000 € x 70 % = 14 000 €
Asunnon 3 omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € – 14 000 € = 10 000 €
Omarahoitusosuudet yhteensä: 24 000 € + 10 000 € + 10 000 € = 44 000 €
Kokonaislainasumma: 3 x 56 000 € + 2 x 14 000 € = 196 000 €
Velkavipu: 196 000 € / 300 000 € = 65 %

Näistä laskelmista voidaan huomata, että normaalitilanteessa vaadittavan 24 000 € omarahoituksen sijaan omaa rahaa tarvitaan vain 42% tuosta summasta, eli 10 000 €. Ja tässä juuri piilee uudelleenrahoituksen voima.

Uudelleenrahoituksen muut edut

Lainanlyhennysten, vastikkeiden, verojen ja muiden kulujen jälkeen asuntosijoittajalle jää tuottoa kuukaudessa kenties viitisenkymmentä euroa. Näitä tuottoja kerryttämällä kestäisi melkoisen kauan saada kasaan seuraavaan kohteeseen vaadittava oma pääoma eli 30 prosenttia kohteen kauppahinnasta. Uudelleenrahoitus nopeuttaa seuraavien kohteiden hankintaa ja salkun kasvattamista.

Uudelleenrahoitus on myös verovapaa tapahtuma. Toinen vaihtoehto kotiuttaa vapautuneista vakuusarvoista kertyneet varat olisi myydä asunto. Tästä tulee kuitenkin veroseuraamus.

”Uudelleenrahoittaessa asunto pysyy omassa hallinnassa ja tulevaisuuden tulot säilyvät itsellä”, Huru toteaa.

Miten asunnon vakuusarvoa voi nostaa?

Avain uudelleenrahoittamiseen on se, että on onnistunut ostamaan asunnon alle markkinahinnan. Monia muitakin keinoja asunnon vakuusarvon kohottamiseen löytyy.

Lienee selvää, että hyväkuntoinen asunto on arvokkaampi kuin huonokuntoinen. Asuntosijoittaja voikin nostaa asuntonsa vakuusarvoa remontoimalla – kunhan remontin kustannukset ovat pienemmät kuin asunnon toteutunut arvonnousu.

”Tähän on hyvät mahdollisuudet, jos osaa tehdä itse remonttia ja pitää sitä rentouttavana harrastuksena. On myös hyvä tuntea keinot, joilla saa halvalla kodinkoneita, keittiökalusteita ja muita remonttitarvikkeita”, Huru sanoo.

Asunto kannattaa vuokrata ensimmäiselle vuokralaiselle ensin ja vasta sitten toteuttaa remontti. Tämä on edellytys verosuunnitteluhyödylle, joka on 30 prosenttia remontin kustannuksista. Vaihtoehtoisesti ensin voidaan tehdä pintapuolinen, muutaman satasen remontti ja myöhemmin, asunnon ollessa vuokrattu, perusteellisempi remontti.

Jotkut isot remontit kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Nämäkin ovat keino nostaa asunnon vakuusarvoa. Peruskorjaus saattaa maksaa esimerkiksi 300 €/m2, mutta nostaa asunnon arvoa 600 €/m2.

”Yksittäinen asuntosijoittaja voi etsiä hyviä taloyhtiöitä ja hallituksia tai olla myös itse mukana vaikuttamassa taloyhtiön asioihin”, Huru toteaa.

Passiiviset tavat vakuusarvon nousuun

Pankki katsoo asunnon markkina-arvoksi kauppakirjaan merkityn kauppahinnan. Tästä voi joskus seurata ”rankaisu” asuntosijoittajalle, joka on taitava ja onnistuu tekemään kaupan alle markkinahinnan.

Esimerkiksi asuntosijoittaja voi maksaa 80 000 euroa asunnosta, jonka markkina-arvo on 100 000 euroa. Pankki myöntää lainaa 70 prosenttia kauppakirjan hinnasta eli 56 000 euroa.

Samaan aikaan taitamaton asuntokauppojen tekijä saattaa käyttää hövelisti rahaa, ja maksaa samassa talossa sijaitsevasta samankokoisesta ja -kuntoisesta asunnosta 100 000 euroa. Hänet pankki palkitsee myöntämällä enemmän lainaa eli 70 000 euroa.

Tilanne kuitenkin korjaantuu odottamalla noin 6–24 kuukautta. Nyt taitava asuntosijoittaja voi pyytää pankin valtuuttamalta välittäjältä arviolausunnon asunnon arvosta. Välittäjä saattaa hyvinkin todeta 80 000 euroa maksaneen asunnon arvoksi nyt 100 000 euroa. Ja näin passiivisen arvonnousun seurauksena vakuusarvoa vapautuu.

Asunto on saatettu myös hankkia sen verran hyvältä sijainnilta, että ajan kuluessa sen arvo nousee. Asuntosijoittajan tarvitsee vain odottaa päästäkseen uudelleenrahoittamaan.

Yksi tapa kasvattaa kohteen vapaata vakuusarvoa on yksinkertaisesti lyhentää lainaa, jolloin pikkuhiljaa pankki omistaa siitä yhä pienemmän osan.

”Huomasithan, että kirjoituksen alun esimerkissä ei huomioitu lainojen lyhennysten vapauttamaa vakuusarvoa ollenkaan. Sen voi uudelleenrahoittaa 100-prosenttisesti”, Huru muistuttaa.