Sijoitusasunnon remontointi

Miten ja milloin sijoitusasunto kannattaa remontoida?

Useimmilla asuntosijoittajilla sijoitusasunnon remontointi on tavalla tai toisella joskus edessä. Mutta miten, milloin ja miksi kannattaa remontoida?

Milloin sijoitusasunto kannattaa remontoida?

Jokainen asuntosijoittaja joutuu aika-ajoin pohtimaan sitä, milloin sijoitusasunto kannattaa remontoida. Oman kokemukseni mukaan oikea aika on silloin, kun:

  1. Asunto on niin huonossa kunnossa, että sinne on vaikeaa löytää hyvää vuokralaista järkevällä vuokralla
  2. Saat nostettua remontilla asunnon arvoa sen verran merkittävästi, että asunnon vakuusarvo nousee ja pystyt hyödyntämään vakuusarvoa uuden sijoitusasunnon ostamiseen
  3. Asunnon myynititilanteessa (mahdollisesti)

Kuinka nopeasti saat rahasti remontista takaisin?

Kun sijoitusasuntoa lähtee remontoimaan, se on aina tehtävä laskimen kanssa. Kun lasket asunnon remontin takaisinmaksuajan, tiedät kuinka kauan sinulla kestää saada remonttiin laittamasi rahat takaisin korotetun vuokran muodossa. Jos esimerkiksi remonttisi maksaa 2500 € ja saat sillä 30 € enemmän vuokraa, maksaa remontti itsensä takaisin 7 vuodessa (30 € * 12kk = 360€, 360€ / 2500€ = lähes 7 vuotta). Se on pitkä aika, joten ihan heppoisin perustein remonttia ei kannata tehdä.

Mitä ja miten kannattaa remontoida?

Yleensä ns. pienellä pintaremontilla saa asuntoon jo ihan uuden yleisilmeen ja paremman viihtyvyyden. Niiden kautta saa usein korkeamman vuokrahinnan, paremman vuokralaisen ja nopeammin vuokrattavan asunnon. Hyvin tyypillistä sijoitusasuntoa remontoidessa on vaihtaa muovimatto tai huonokuntoinen laminaatti uuteen laminaattiin, maalata seinät, vaihtaa tai maalata kuluneet listat sekä vaihtaa keittiön kaappien ovet ja kahvat. Jo näillä muutamilla muutoksilla saat ihmeitä aikaiseksi. Lisäksi siivoamalla huolellisesti koko asunnon ja etenkin kylpyhuoneen laatat saat asuntoon aivan eri fiiliksen. Jos haluat remontoida kylpyhuoneenkin, muun muassa Bauhausista tai Ikeasta saa edullisesti kylpyhuoneen kalusteita, joilla saa myös kylpyhuoneeseen uutta ilmettä.

Jos sinulla on useita asuntoja, saattaa olla hyvä ajatus tarkastaa rautakauppojen alennusmyyntejä. Mikäli sinulla on vielä mahdollisuus varastoida ja saat napattua edullisesti sopivan erän laminaattia tai kylpyhuoneen kalusteen, saatat säästää mukavan summan. Muista kuitenkin tehdä remontti aina hyvin neutraalisti, sillä punainen seinä ei yleensä lisää asuntosi vuokrattavuutta.

Remontoinnissa kallein osuus ei ole uudet materiaalit, vaan työ. Jos siis olet remonttitaitoinen ja sinulla on aikaa, säästät pitkän pennin tekemällä remontin itse. Kannattaa kuitenkin muistaa, että pienenkin asunnon remontti vie yllättävän paljon aikaa ja myös omalle työlle on laskettava hinta. Jos remontti venyy ja sinulle tulee tyhjiä kuukausia sekä harmaita hiuksia, saattaa remontin hinta tulla sitä kautta kalliiksi.

Asunnon sijainti vaikuttaa remontointitarpeeseen

Asunnon sijainti vaikuttaa myös siihen, missä kunnossa asunto menee vuokralle. Meidän salkussa on tästä hyvä esimerkki. Yksi sijoitusasunnoistamme on muihin asuntoihimme nähden merkittävästi huonommassa kunnossa ja olemme monta kertaa pohtineet, olisiko nyt remontin aika. Asunto sijaitsee kuitenkin yliopistokaupungissa, ihan yliopiston vieressä, joten hyvien vuokralaisten löytyminen on ollut koko ajan helppoa. Seuraava vuokralainen on löytynyt heti edellisen lähdettyä, eikä vuokralaisen vaihtuvuuskaan ole ollut muita asuntojamme suurempaa. Siksi tämän asunnon remontointi ei ole meillä vielä tullut ajankohtaiseksi. Toki hyvän vuokralaiskokemuksen aikaansaamiseksi haluamme sen pian tehdä. Tässä kuitenkin jälleen toteutuu asunnon sijainnin merkitys: kun asunto on loistavalla paikalla, sen kunnossa annetaan anteeksi.

Remontoinnilla arvonnousua

Sen lisäksi, että saat remontin avulla asuntosi helpommin vuokrattua ja paremman vuokran, nostaa remontti yleensä aina myös asunnon arvoa. Etenkin silloin, kun joudut remontoimaan keittiön ja kylpyhuoneen. Kun näiden remontointi tulee ajankohtaiseksi, tee remontti laskimen avulla. Sen lisäksi, että lasket remontin takaisinmaksuajan, kannattaa laskea myös asunnon arvonnousupotentiaali. Keittiön ja kylpyhuoneremontin takaisinmaksuaika on pitkä, sillä ne ovat usein kalliimpia remontoida. Harvoin saat niiden remonttikustannukset nopeasti takaisin korkeamman vuokran muodossa. Siksi kylpyhuoneen ja keittiön remontti on järkevästi toteutettu silloin, kun saat nostettua asunnon vakuusarvoa huomattavasti remonttikustannuksia enemmän.

Itse olen opetellut kassavirta-asuntosijoittamisen lisäksi myös flippaamisen eli osta, remontoi, myy -projektin. Olen tehnyt tällä taidolla mukavasti lisärahaa, mutta halusin opetella sen myös siksi, että halutessani luopua jostain asunnosta, osaan nostaa remontilla asunnon arvoa. Sijoitusasunnon myyntitilanteessa kannattaakin miettiä, saisiko pienellä remontilla asunnosta huomattavasti remonttikustannuksia korkeamman hinnan. Ihmiset ovat usein valmiita maksamaan muuttovalmiista asunnosta extraa. Jos mietit asunnon remontoimista myyntivaiheessa, on laskimen käyttö kuitenkin tärkeää. Jos laskin osoittaa, ettet tule saamaan remontin hintaa kertoimen kanssa takaisin, älä ryhdy siihen.


 

Tämä artikkelin kirjoitti Tellervo Uotila. Tellervo eli “Tellu” on ahkera ja innokas sijoittaja, yrittäjä ja varallisuusvalmentaja. Lisäksi hän pitää yllä Rahamania-talousvlogia ja –podcastia.