Remontoimalla asuntosijoittaja voi tehdä kohteestaan houkuttelevamman ja viihtyisämmän vuokralaisille. Arvonnousukin on mukava bonus remontoinnista.
Kylpyhuoneen täysi remontti maksaa noin 10 000 eurosta ylöspäin ja keittiön täysremppa 5 000–15 000 euroa, mutta paljon on mahdollista tehdä myös huomattavasti pienemmällä budjetilla. Tässä kaksiosaisessa artikkelisarjassa keskitytään siihen, miten remontoit edullisesti mutta laadukkaasti. Tässä ensimmäisessä osassa käsitellään remontoinnin yleisiä suuntaviivoja ja toisessa osassa annetaan täsmävinkkejä sähköjen, pintojen, keittiön ja kylpyhuoneen kunnostamiseen sekä edullisiin hankintoihin.
Suunnittele viihtyisä ilme
Ennen varsinaista käytännön remontointia istutaan alas ja suunnitellaan, minkälaisia tyylejä, värejä ja käytännön ratkaisuja tullaan toteuttamaan. Asuntosijoittaja Maria Friström kehottaa ohittamaan ajatukset siitä, mihin osaaminen tai rahat eivät riitä, ja sen sijaan astumaan luovaan ongelmanratkaisumoodiin. Friström on ostanut useita huonokuntoisia asuntoja, remontoinut ne ja laittanut vuokralle. ”Tosi paljon pystyy tekemään esimerkiksi kylppärissä ilman kallista täysremonttia”, hän sanoo.
Vuokramarkkinoilla tarvitaan erikoistumista: todetaan, että meillä on tämä tyyli. Mitä enemmän on massasta irti, sitä enemmän erottuu. – Timo Sollo
Usein asuntosijoittajia neuvotaan valitsemaan remontissa neutraaleja, mahdollisimman monia potentiaalisia vuokralaisia miellyttäviä ratkaisuja. Pääkaupunkiseudun tuntumassa ja Turussa toimiva Friström on valinnut eri tien.
”Olen rohkeasti erilainen ja luova, ja käytän paljon värejä. Saatan katsoa tiettyä mikromarkkinaa ja huomata tarjolla olevista muista asunnoista, että kaikki tekevät tietyllä tavalla, ja päätän itse tehdä päinvastoin. Kaikki eivät tästä tykkää, mutta jotkut rakastavat. He kokevat saaneensa vaikkapa unelmatapetin kotiinsa”, Friström kertoo. Hänen tarinansa voi lukea tästä Sijoitusoven haastattelusta.
Rakennusyritys Sollon Kiinteistöt ja Kodit Oy:n toimitusjohtaja Timo Sollo komppaa Friströmiä siinä, että erikoistuminen on vuokranantajilla tulevaisuuden valtti. ”Vuokramarkkinoilla tarvitaan erikoistumista: todetaan, että meillä on tämä tyyli. Mitä enemmän on massasta irti, sitä enemmän erottuu”, Sollo toteaa.
Hämeenlinnassa toimiva Sollo muistuttaa silti, että yliopistokaupunkien ulkopuolella kysyntää vuokramarkkinoilla on sen verran vähemmän, että esimerkiksi liian voimakkaat värit, kuten punainen ja keltainen, voivat karkottaa harvat potentiaaliset vuokralaiset.
Vuokralainen suunnittelun lähtökohtana
Pinterest ja Instagram ovat hyviä inspiraation lähteitä asunnon ilmeen suunnitteluun. Läpi asunnon kannattaa muistaa yhteneväisyys ja samojen elementtien toisto. Värin maaliin voi poimia vaikkapa toisaalla asunnossa olevasta tapetista tai lattiasta.
Friström kehottaa miettimään, miltä haluaa asunnon tuntuvan. ”Onko mielikuva jääkuutiosta miellyttävä? Metsä taas tuntuu rauhoittavalta”. Tummiakaan värejä ei kannata pelätä, sillä tumma huone on hyvä levon paikka.
Toinen vinkki Friströmiltä on miettiä, kuka asunnossa tulee asumaan. ”Luo vuokralais-avatar”, hän kehottaa. Jos asunnossa on kolme huonetta ja keittiö, se on todennäköisesti perheasunto.
Friström kyseenalaistaa asenteen, jonka mukaan kaikki pitäisi saada teetettyä mahdollisimman halvalla.
Jos on hankala päättää, laitattaisiko remontissa asuntoon esimerkiksi astianpesukoneen, asiaa voi kysyä suoraan olemassa olevilta vuokralaisehdokkailta tai omilta tuttavilta, jotka vastaavat asunnon kohderyhmää. ”Hyvä kysymys esitettäväksi on: ”Olisitko valmis maksamaan lisää vuokraa, jos asunnossa olisi tämä erityinen ominaisuus?””, Friström avaa. ”Sillä selviää, arvostavatko he sitä ominaisuutta vaikka se ei välttämättä käytännössä nostaisi vuokraa.”
Hyvä urakoitsija on kullanarvoinen kumppani
Vaikka Friström säästää asuntojen remontoinnissa tekemällä paljon omin käsin, hän sanoo, että kaikkea ei kannata tehdä itse. Esimerkiksi eräässä hänen kohteessaan piti poistaa rikkinäiset parvekelasit, ja tämä olisi ollut liian vaarallista tehdä omin voimin. ”On ihanaa, kun on joku ammattilainen, jolta voi kysyä. Teetän vakituisesti käyttämälläni urakoitsijalla myös esimerkiksi jalkalistat, sillä heillä on oikeanlaiset laitteet ja osaaminen, joilla listat saa asennettua millintarkasti”.
Friström kyseenalaistaa asenteen, jonka mukaan kaikki pitäisi saada teetettyä mahdollisimman halvalla. ”If you pay peanuts, you get monkeys”, on hänen mukaansa todenmukainen lausahdus. ”Sekin on väärä lähestymistapa, että epäilee kaikkien pyrkivän huijaamaan”.
”Auta minua ymmärtämään, mikä tässä maksaa? Tarvitsenko oikeasti kaikkea, mitä tarjoukseen sisältyy?” kehottaa Friström avaamaan keskustelua.
Sen sijaan ensi kertaa remontoiva voi lähteä liikkeelle pyytämällä tarjouksia vaikkapa Urakkamaailmasta. ”Juttele tarjouksen tekijöiden kanssa, haastattele heitä ja kysy heidän suosituksiaan”, neuvoo Friström.
Timo Sollo kehottaa noudattamaan kultaista sääntöä, jonka mukaan tarjoussivustolta saatu halvin ja kallein tarjous kannattaa hylätä. ”Erot tarjousten hinnassa johtuvat muun muassa tarjouksen laskijan kyvyistä. Urakoitsijan käyttämä aliurakoitsijaketju vaikuttaa: alihankkijoiden laskut pitää aina maksaa, ja urakoitsija voi vaikuttaa vain omaan laskutettavaan osuuteensa. Lisäksi siitä ei puhuta paljon, että jos urakoitsija tarvitsee väkisin töitä, hän voi antaa alemman tarjouksen, ja hyvässä työtilanteessa oleva urakoitsija voi tehdä korkeamman tarjouksen”.
Työn teettäjä ja urakoitsija voivat yhdessä neuvotellen hakea kustannustehokkaampia ratkaisuja. ”Auta minua ymmärtämään, mikä tässä maksaa? Tarvitsenko oikeasti kaikkea, mitä tarjoukseen sisältyy?” kehottaa Friström avaamaan keskustelua.
Timo Sollo ehdottaa taas asiakasta kertomaan avoimesti lähtökohdistaan: ”Minulla on käytettävissä kymppitonni, mitä sillä voi tehdä?”, auttaa hänen mukaansa ammattilaista hahmottamaan tilannetta. ”Ammattilaisen palvelutehtävään kuuluu selittää ja kertoa eri ratkaisuista ja vaihtoehdoista”, Sollo toteaa.
Sähkö- ja putkityöt ovat luvanvaraisia töitä, joten ne pitää teettää aina ammattilaisella. Myös tietyt ilmastointi- ja vesieristystyöt vaativat sertifikaatin.
Aloittelija remontoimassa
Mistä kannattaisi aloittaa opettelu, jos ryhtyy ensi kertaa itse remontoimaan? Maria Friström kehottaa tarttumaan pintaremonttiin ensin. ”Maalaamisesta on helppo aloittaa, niin tein itsekin. Kyse on myös siitä, että saa nopeasti voiton tunteen ja saa motivaatiota jatkaa”.
Hän (Maria) on maksanut käyttämilleen urakoitsijoille lisää siitä, että he ovat opettaneet häntä kädestä pitäen remontoinnissa.
Remontoinnissa tarvitaan jonkin verran fyysistä voimaa, mutta tärkeintä on sisukkuus. Ehkä olennaisempi seikka on se, että yksin remontointi voi olla hankalaa. Useammalla käsi- ja silmäparilla nostelu ja oikeiden kiinnityspaikkojen etsiminen helpottuu. Tosin esimerkiksi peilin kiinnittämisessä voi käyttää apuna kameraa.
Siihen voi varautua, että virheitä tulee väistämättä, kuten aina uutta asiaa opetellessa. ”Olen porannut kahteen tasoon liian isot reiät, joten kumpikin meni roskiin. Reikiä on tullut myös lukemattomia vääriin paikkoihin. Olenkin kehittynyt loistavaksi tasoittajaksi!” Friström naurahtaa.
”On ihan OK, että pelkää. Itseänikin pelottavat jotkin asiat tosi paljon edelleen. Juttu on siinä, että uskaltaa tehdä silti. Uhkarohkea ei tarvitse olla, mutta pelon ei kannata antaa voittaa”, hän kannustaa.
Netistä ja ammattilaisilta oppia
Maria Friström on ammentanut remontointiin oppia monista lähteistä. Hän on maksanut käyttämilleen urakoitsijoille lisää siitä, että he ovat opettaneet häntä kädestä pitäen remontoinnissa. Friström on käynyt myös sisustussuunnittelijan vetämällä kurssilla ja hyödyntää ahkerasti rautakaupan myyjien ammattitaitoa.
Verkon syövereistä löytyy myös paljon hyötytietoa. Friström suosittelee seuraavia YouTube-kanavia:
Instagramissa vinkkejä jakaa englanniksi @investorgirlbritt. ”Instaan voi myös laittaa kysymyksiä omasta remonttiongelmasta ja saada hyviä vinkkejä”, Friström sanoo. Hän päivittää myös itse ahkerasti omaa Instagram-tiliään @marialovesrealestate.
Turvallisuus ennen kaikkea
Ennen käytännön remonttitoimiin ryhtymistä kannattaa huolehtia turvallisuusnäkökohdat kuntoon. Työmaalla tulee olla käytössä kunnon suojavarusteet ja ensiapupakkaus saatavilla.
”Isoja koneita pitää myös kunnioittaa ja muistaa ottaa ne aina irti seinästä”, Friström muistuttaa.
Asbesti on turvallisuusriski kaikissa ennen vuotta 1994 rakennetuissa asunnoissa. Niissä pitää aina tehdä ammattilaisen suorittama asbestikartoitus ennen mahdollisia purkutöitä.
Huomioi lähestyvä putkiremontti
Jos taloyhtiössä on tulossa linjasaneeraus eli putkiremontti, kannattaa se huomioida remonttisuunnitelmissa. Perinteisellä menetelmällä tehtävässä putkiremontissa kylpyhuone joudutaan uusimaan kokonaan, joten rahoja ei kenties kannata upottaa kylpyhuoneen remontointiin aivan putkiremonttia edeltävinä vuosina. Pinnoittamalla tehdyssä putkiremontissa kylpyhuone menee myös usein uusiksi, mutta sukituksessa se säästyy.
Keittiöremontin ja putkiremontin suhde ei ole yhtä yksioikoinen. Paljon riippuu eri teknisistä yksityiskohdista. ”Keittiössä asiaa helpottaa se, että sinne tarvitaan vain yksi viemäriaukko ja putkiremontissa tarvitsee porata vain pieni reikä”, Timo Sollo selittää. Usein siis olemassaoleva keittiö pystytään säästämään putkiremontissa.
Lue myös artikkelin 2. osa, jossa käydään läpi täsmävinkkejä edullisiin hankintoihin.
Kansikuvat: Niki Strbian
