Osakkeenomistajan on tehtävä remontti-ilmoitus eli muutostyöilmoitus huoneistossa suoritettavasta sellaisesta remontista, joka vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin taloyhtiön rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti isännöitsijälle ja sen tavoitteena on turvata niin remonttia tekevän kuin muidenkin osakkeenomistajien oikeudet.

Mistä kaikista muutostöistä sitten tulee ilmoittaa? Entä mitä ilmoitukseen kannattaa kirjata ja mitä muuta remontoijan tulisi huomioida ennen remontin aloitusta?

Teimme yksityiskohtaisen kirjoituksen aiheesta ja kysyimme kokemuksia Jenny Nymanilta, asuntoflippaukseen erikoistuneelta asuntosijoittajalta. Jenny jakaa kokemuksiaan, käytännön vinkkejä ja remonttiarkeaan Instagram kanavallaan @sisujasijoitus. Suosittelemme ottamaan Jennyn profiilin seurantaan, mikäli remontointi ja flippaus kiinnostavat!

Miksi muutostyöilmoitus pitää tehdä?

Muutostyöilmoituksella on merkittävä rooli sekä taloyhtiön että osakkeenomistajien kannalta. Ilmoituksen saatuaan isännöitsijä kirjaa muutostyöt isännöitsijäntodistukseen, ja näin kaikilla tulevilla asunnon omistajilla on tieto kaikista asuntoon tehdyistä remonteista.

Muutostyöilmoitus tuo myös oikeusturvaa, sekä remontoijalle että muille osakkeenomistajille. Kun tiedetään, kuka on suorittanut minkäkinlaisia toimenpiteitä, mahdollisten ongelmien ilmetessä on helpompi selvittää, kenelle vastuu kuuluu. Näin muut osakkeenomistajat eivät joudu maksumiehiksi huonosti toteutetusta huoneistoremontista ja toisaalta remontoijan on helppo jälkikäteen osoittaa, mihin rakenteisiin muutostöitä on tehty ja mihin ei.

Miten muutostyöilmoitus tehdään?

Kunnossapito- ja muutostyöilmoituslomake löytyy yleensä isännöitsijäntoimiston verkkosivuilta, jossa sen voi täyttää sähköisesti. Ilmoitus täytyy tehdä hyvissä ajoin, jotta vastaanottajalla on kohtuullinen aika lomakkeen käsittelyä varten. Usein kohtuullinen aika tarkoittaa muutamaa viikkoa, isommissa ja luvanvaraisissa töissä jopa muutamaa kuukautta. Remonttia ei saa aloittaa, ennen kun muutostyöilmoitus on hyväksytty.

Ilmoituksen hyväksymistä voit nopeuttaa täyttämällä ilmoituksen mahdollisimman tarkasti. Näin säästyt lisäkysymyksiltä ja -selvityksiltä, jotka voivat viivästyttää projektin alkua merkittävästi.

Minkälaisesta remontista tulee ilmoittaa?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan ”osakkeenomistajan tulee ilmoittaa muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, mikäli muutostyö voi vaikuttaa toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.”

Käytännössä tämä tarkoittaa lähes kaikkia muutostöitä, pois lukien vähäiset toimenpiteet, kuten katon tai seinien maalaus tai tapetointi. Mikäli et ole varma, vaatiiko toimenpide muutostyöilmoitusta, kannattaa olla yhteydessä isännöitsijään. Nyrkkisääntönä voidaan kuitenkin pitää, että ennemmin kannattaa ilmoittaa liikaa ja liian tarkasti, kuin minimivaatimusten mukaan.

Mitä muutostyöilmoitukseen tulee täyttää?

Ilmoituksesta tulee löytyä ainakin seuraavat tiedot:

• Osakkaan nimi ja yhteystiedot
• Kohteen tarkka osoite
• Mitä korjataan
• Remontin kesto, alkamis- ja päättymisajankotineen
• Kuka remontin tekee
  • Eriteltynä työn johtaja, sähkö- ja putkitöiden tekijät, suunnittelijat, muut urakoitsijat ja valvoja. Näiden kaikkien yhteystiedot ja y-tunnukset

Tarkka muutostyöilmoitus on aina parempi kuin suurpiirteinen

Tekemällä ilmoituksen mahdollisimman yksityiskohtaisesti, nopeutat ilmoituksen käsittelyä sekä turvaat oman tilanteesi.

Jenny kertoi Instagram kanavallaan tapauksesta, jossa olisi voinut käydä ikävästi:

”Olin ostanut kuolinpesän, missä edellinen omistaja oli jo ehtinyt aloittamaan purkutyöt. Tein muutostyöilmoituksen isännöitsijälle ja kerroin tarkkaan, mitä aion tehdä. Kun taloyhtiön osoittama valvoja tuli käymään asunnolla ilmoituksen käsittelyn aikana, hän totesi remontin alkaneen ennen ilmoituksen hyväksymistä. Olin onneksi kuitenkin dokumentoinut kaiken tarkasti jo näytössä ja ottanut kuvat asunnosta, joten pystyin osoittamaan, että keskeneräinen työmaa oli edellisen omistajan jäljiltä.”

Mikäli edellisen omistajan tekemän purkutyön seurauksena olisi sattunut jotain myöhemmin todennettavaa vahinkoa, olisi vastuu ollut Jennyn, mikäli hän ei olisi voinut osoittaa, että työt oli tehty jo ennen, kun Jenny osti asunnon.

Jenny kehottaakin kirjaamaan myös asiat, joita ei ole tarve tehdä, mutta jotka on huomioitu remontin toteutuksessa. Tällaisia asioita voi liittyä esimerkiksi asbestikartoitukseen. Asbestikartoitus on tehtävä kaikissa ennen vuotta 1994 rakennetuissa kiinteistöissä ennen sellaisten rakenteiden muutostöitä, joissa asbestia on mahdollisesti käytetty. Ennen ammattilaisella teetettyä kartoitusta ei voida tietää, onko rakenteissa käytetty asbestia vai ei.

”Tästä syystä kirjaan muutostyöilmoitukseen aina seuraavasti: ’Teemme keittiön välitilaan ensin asbestikartoituksen. Kun saamme siitä vastauksen, etenemme remontissa tulosten mukaisesti.’ Toisaalta jos asbestipurkua ei tehdä, esimerkiksi jos keittiö on remontoitu 2000-luvun alussa, sekin on hyvä ilmoittaa. Näin viestin taloyhtiölle, että olen ymmärtänyt vastuuni ja toimin asianmukaisella tavalla.”

”Itse olen näissä ilmoituksissa supertarkka. Liitän usein mukaan huoneiston pohjakuvan, johon on helppo merkata purettavat ja rakennettavat väliseinät sekä muut muutokset. Kirjaan mukaan käytettävät materiaalit ja mahdollisimman tarkasti kaikki tehtävät muutokset.”

Muutostöiden lisäksi ilmoitukseen tulee kirjata, kuka työt toteuttaa, kuka johtaa työmaata ja kuka sitä valvoo.

Sähkö- ja putkityöt ovat luvanvaraista toimintaa, eli mikäli näihin ei itseltä löydy soveltuvaa koulutusta, tulee työvoima ostaa ammattilaiselta. Muutostyöilmoitukseen tulee kirjata sähkö- ja putkitöiden toteuttavan tahon nimi, y-tunnus ja yhteystiedot. Myös muut mahdolliset ulkoisen työvoiman yhteystiedot tulee merkitä.

Taloyhtiö voi vaatia remontille valvojan

Usein etenkin suurissa ja vaativissa remonteissa, kuten keittiö- tai kylpyhuoneremontissa, tulee olla valvoja ja tällaista voi taloyhtiö osakkaalta vaatia. Valvoja tekee remontin aikana tarkastuskäyntejä ja joissakin tapauksissa myös alku- ja lopputarkastuksen. Hän varmistaa, että urakoitsija tekee työn suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Vaikka valvoja valvoo pääasiassa taloyhtiön etua, vastaa tämän kustannuksista osakas. Valvojan käyttö ei myöskään siirrä vastuita remontista taloyhtiölle.

Valvoja voi olla taloyhtiön osoittama taho tai osakas voi kilpailuttaa sen itse, mutta joka tapauksessa valvojan tulee olla ulkopuolinen, se ei voi olla perheenjäsenen edustama yritys.

Ilmoita remontista myös muille asukkaille

Remontista on syytä ilmoittaa myös muille asukkaille. Remontointi aiheuttaa lähes poikkeuksetta jonkinasteista meluhaittaa, joten naapureiden asuinmukavuuden kannalta on kohteliasta ilmoittaa tästä etukäteen.

”Saatan joskus pienesti lahjoa naapureita, jos tiedän että edessä on meluisia päiviä. Voin viedä esimerkiksi suklaata seinänaapureille ja pahoitella tilanteesta syntyvää haittaa.” Jennyn lähestymistapa naapureiden huomioimiseen on ihailtavan lämminhenkinen.

Sähkö- ja vesikatkot

Toisinaan remontin aikana tarvitaan sähkö- tai vesikatkoa. Nämä voi tilata huoltoyhtiöstä. Katkoista tulee ilmoittaa kaikille niille asukkaille, joiden huoneistoja katko koskee. Ilmoitus tulee tehdä muutamaa päivää aikaisemmin taloyhtiön ilmoitustaululle.

Huomioi myös mahdolliset liiketilat kiinteistössä. Esimerkiksi parturi-kampaamon liiketoimintaan vesikatko vaikuttaa suuresti. ”Yleensä päiväsaika on sekä asukkaiden että liiketilojen kannalta paras aika katkolle”, Jenny toteaa.

Jenny on tässäkin asiassa huolellinen ja huomaavainen, hän laputtaa kiinteistön ilmoitustaulut 2-3 päivää ennen katoa ja vielä edellisenä päivänä vie joko jokaisen postiluukusta ilmoituksen tai taloyhtiön ollessa todella suuri, hän laputtaa hissit ja ulko-ovet.

Suunnitteilla uusia kylpyhuone tai keittiö putkiremontin yhteydessä?

Tyypillisesti putkiremontti on oivallinen aika toteuttaa muitakin muutostöitä asunnossa. Yleensä putkiremonttiin kuuluu ainakin joidenkin kylpyhuonekalusteiden uusiminen, remontin laajuudesta ja toteutustavasta riippuen. Osakas voi haluta toteuttaa myös urakkaan kuulumattomia muutostöitä ns. samoilla pölyillä ja täten säästää kustannuksissa sekä välttää useampaa remonttia lyhyen ajan sisällä.

Mikäli suunnittelet toteuttavasi huoneistossa lisäremonttia jonkin taloyhtiön remontin yhteydessä, muista olla asiasta hyvissä ajoin yhteydessä isännöitsijään ja urakoitsijaan. Voi nimittäin hyvinkin olla, että valitsemasi urakoitsija ei ole tervetullut asuntoon taloyhtiön remontin aikana. Tämä johtuu siitä, että pääurakoitsijalla on vakuutus- ja verotussyistä tiukat vastuut ilmoittaa työmaalla liikkuvista henkilöistä ja varmistaa heidän työluvat ja vakuutukset. Urakoitsijoilla on monesti sovitut yhteystyökumppanit, joiden kautta lisätyöt voi toteuttaa. Tällöin listahinnoista ei ole juuri tinkaamisen varaa. Keskustele siis isännöitsijän ja urakoitsijan kanssa, mikä on paras ratkaisu toteuttaa lisätyöt. Toinen urakoitsija voi vaikka aloittaa työt heti edellisen remontin päätyttyä.