Strategiana asuntojen flippaus

Asuntojen flippaus – 9 kysymystä ja vastausta

Asuntojen vuokraus on yksi yleisimmistä asuntosijoittamisen strategioista, mutta flippaus on myös melko suosittua. Flippauksella viitataan asuntojen ostamiseen, remontoimiseen ja myymiseen. Tuolloin sijoittaja ei jätä asuntoa vuokralle, vaan myy sen eteenpäin toiselle sijoittajalle tai omistusasujalle. Kysyimme kokeneelta asuntojen flippaajalta Pia Helkiöltä 9 kysymystä flippaukseen liittyen, ja tässä artikkelissa esittelemme hänen vastauksiaan sekä vinkkejään aiheeseen liittyen.

Kenelle flippaus on sopiva strategia?

Pia Helkiö: En suosittele flippausta ihan kenelle tahansa. Ensinnäkin täytyy olla valmis tekemään paljon taustatyötä ja käyttämään aikaa markkinan tutkimiseen.

Flippaus sopii sellaiselle sijoittajalle, joka ymmärtää remontoimisesta ja osaa ehkä itsekin tehdä jotakin. Jos sinulla ei ole minkäänlaista ymmärrystä tai näkemystä asiasta, saattaa remontointiyritykset vetää nenästä hinnan suhteen tai remontin lopputulos ei ole välttämättä paras mahdollinen. On siis oltava hintatietoinen remonttien suhteen ja ymmärrettävä remontoimisesta.

Lisäksi flippaamiseen lähtevällä on oltava riskinsietokykyä, sillä viimeisiä rahoja ei kannata projektiin laittaa. On pystyttävä varautumaan siihen, ettei remontoinnin jälkeen asunto menekään heti kaupaksi.

Millainen on hyvä flipattava asunto?

P: Flippaukseen sopivan asunnon kriteerit riippuvat paljon siitä, mikä strategiasi on. Itse suosin yleensä pieniä, mutta myös suuret asunnot voivat olla oivia asuntoja flippaajalle. Yleisesti ajatellen pohjaratkaisu on yksi tärkeimmistä kriteereistä asunnon koosta riippumatta. Lisäksi hyvä sijainti on kaiken a ja o. Strategiasta riippumatta on myös hyvä muistaa, että flippauksessakin tili tehdään ostohetkellä. On siis tärkeää löytää tarpeeksi edullinen asunto, jotta prosessi tuottaa tulosta.

On myös tärkeää tarkastella taloyhtiön papereita ja ottaa selvää, mitä remontteja on jo tehty, mitä on mahdollisesti tulossa, paljonko korjausvelkaa on, paljonko vastike on jne. Flippaukseen voi sopia hyvin esimerkiksi jo putkiremontin läpikäyneet muuten peruskuntoiset asunnot, mutta toisaalta myös asunnot, joihin putkiremontti on juuri tulossa.

Mistä voi löytää flippaukseen sopivan asunnon?

Kuten vuokra-asuntoja, myös flipattavia asuntoja on tällä hetkellä vaikea löytää järkeviltä ja myyviltä paikoilta. Sijoittajia on paljon liikkeellä, joten etenkin pienistä edullisista asunnoista hyvillä paikoilla on paljon kilpailua.

Usein flipattavaksi sopivan asunnon voi löytää erilaisten suhteiden kautta. Lisäksi on hyvä luoda  suhteita välittäjiin, sillä luottovälittäjien kautta voi saada asuntoja suoraan. Joskus välittäjät eivät ilmoita myytävistä asunnoista verkossa, vaan myyvät asunnot suoraan tutuille asiakkailleen. Jos olet julkisen markkinan varassa, on sinun oltava todella nopea. Joskus julkisesti myydään todella hyviä asuntoja, mutta silloin on oltava rahoitus valmiina, seurattava markkinaa ahkerasti ja oltava valmis ostamaan asunto nopeasti.

Mistä voi löytää hyvän kumppanin remontointia varten?

P: Yleensä luotettava kumppani löytyy kokemuksen ja kokeilun kautta. Toisaalta myös suhteiden ja puskaradion kautta löytyy usein hyvä yrittäjä tai yritys.

Mitä tahansa firmaa ei kannata palkata, vaan aina on tärkeää  pyytää suosittelijoita. Itse kysyn aina, missä voin käydä katsomassa firman aikaisempia töitä ja esim. laatoituksen kädenjälkeä. Jos satsaa parempiin laattoihin, kannattaa varmistaa myös laatoittajan ammattitaito.

Millaiseksi asunto kannattaa remontoida?

P: Tämä on ehkä yksi suurimmista asioista, jossa flippaajat eroavat toisistaan. Osa kannattaa todella neutraalia tyyliä, kun taas osa tekee todella luksusta. Neutraaliin tyyliin luottaminen on turvallisempaa, sillä luksusta tehdessä on oltava todella hintatietoinen materiaalien ja kalusteiden suhteen. Kannattaa myös tarkkaan miettiä saako sijoitetun luksuksen oikeasti myyntihinnassa takaisin.

Itse suosin harmonista, helppohoitoista ja valoisaa tyyliä. Suosittelen myös, että vaikka remontoisitkin asunnon tällä harmonisella tyylillä, laita asuntoon jotain luksusta. Olipa se sitten makea valaistus tai joku hienompi laatta kylpyhuoneessa, niin jotain kannattaa laittaa, millä asunto erottuu massasta. Lisäksi yksi asia, jossa ei kannata säästellä, on kodinkoneet. Ihan halvimpia laitteita ei kannata laittaa, sillä monet etenkin naisostajat arvostavat kunnollista keittiötä.

Tässäkin kohtaa on tärkeää miettiä, kenelle asuntoa remontoi. Onko asunnon sijainti ja koko sopiva esimerkiksi nuorelle pariskunnalle, onko asunto esteettömyytensä ansiosta sopiva myös vanhemmalle henkilölle, vai onko asunto paras yksineläjälle jne. Mikäli käyttää vaaleaa värimaailmaa, on asukkaan helppo itse muuttaa seinäväritystä maalaamalla se mieleisekseen. Mitä vähemmän tapettia, sen helpompaa muuntelu on.

Pieniin yksiöihin, jotka usein menevät sijoittajille, kannattaa panostaa asentamalla ns. monitoimikoneita, kuten esimerkiksi liesi, jossa uunin alaosassa on tiskikone tai liesituuletin-mikroaaltouuniyhdistelmä. Kylpyhuoneisiin löytyy erikoissyviä pesukoneita ja myös käsienpesualtaan alle sijoitettavia koneita. Tämän päivän sijoittajat arvostavat sitä, että voivat tarjota vuokralaisilleen hyväkuntoisia asuntoja, joissa on satsattu asukkaan viihtyvyyteen ja arjen toimivuuteen. Näin vuokralainen viihtyy asunnossa pidempään ja asunnosta saa paremman tuoton.

Mihin kannattaa panostaa?

P: Etenkin keittiöön ja kylpyhuoneeseen on tärkeää panostaa. Niihin kiinnitetään tyypillisesti eniten huomioita ja ne ovat usein myös huoneita, joiden laadukkaalla remontoinnilla voi erottautua massasta. Keittiössä kannattaa olla hyvät kodinkoneet ja kylpyhuoneeseen on mahduttava pesukone.

Kannattaa satsata myös lattiamateriaaliin, jotta se kestää kovempaakin kulutusta varsinkin vuokraukseen suuntautuvissa kohteissa.

Millainen on hyvä tuottotavoite?

P: Jokaisen flippaajan on hyvä lähteä ajatuksesta, että omia työtunteja ei lasketa. Jos lasket kaikki työtunnit markkinan tutkimisesta ja asunnon etsimisestä lähtien, niin omalle työllesi jää todennäköisesti melko pieni tuntihinta.

Hyvä tuottotavoite riippuu kuitenkin täysin itse flippaajasta ja hänen omista tavoitteistaan. Jollekin voi riittää 2 000 euroa ja toiselle 20 000 ei ole tarpeeksi. Kannattaa siis miettiä omien tavoitteiden ja oman strategian pohjalta, mikä on itsellesi kohtuullinen korvaus näkemästäsi vaivasta ja sietämästäsi riskistä. Tämä tavoite ohjaa siten myös materiaalivalintojasi.

Miten asunto kannattaa myydä?

P: Jos sinulla on taitoja ja aikaa, niin toki kannattaa myydä itse. Hyvä kohde hyvällä paikalla voi mennä näppärästi ja nopeasti omillakin ilmoituksilla. Toisaalta, jos sinulla ei ole aikaa tai närkästyt siitä, että joku arvostelee kädenjälkeäsi, on parempi antaa myynti ammattilaiselle hoidettavaksi. Ammattilaisilla on yleensä hyvät verkostot ja laajat asiakaskunnat, joten asunto voi mennä heidän kautta nopeasti kaupaksi.

Mitkä ovat ne tärkeimmät asiat, jotka flippaajan täytyy ottaa huomioon?

P: Yksi tärkeimmistä asioista on miettiä oma strategia alusta loppuun. Se, kenelle asuntoa tekee, määrittää hyvin pitkälti hinnan, mitä voit asunnosta maksaa, hinnan, minkä voit remontista maksaa ja yleensäkin sen, millaisen remontin asuntoon teet.

On myös tärkeää tehdä huolellista taustatyötä eli on opittava tuntemaan markkinat, tiedettävä mikä liikkuu, millaiset myyntiajat markkinoilla on, millainen hintataso on, mitä asunnosta voi maksaa jne. Tietysti on myös tärkeää selailla sisustuslehtiä ja -blogeja, käydä juttelemassa suunnittelijoiden kanssa ja selvittää mitkä ovat tämän päivän trendit, mikä myy ja mitä ei kannata tehdä.

Lisäksi on tärkeää tuntea itsensä, oma stressinsietokyky ja omat henkiset voimavarat. On tärkeää käydä asia kunnolla läpi ja miettiä, onko valmis projektiin paitsi henkisesti myös taloudellisesti. Viimeisiä eurojaan projektiin ei voi laittaa. Jos flippaus kovasti kiinnostaa, eikä yksin ole siihen mahdollista lähteä, voit kokeilla sitä myös ensin esimerkiksi pienellä porukalla. Joka tapauksessa flippaukseen lähtiessä on tärkeää konsultoida niitä, jotka ovat jo flippausta tehneet. Silloin voit välttyä monelta harmilta.