1800-luvun peruja olevan lunastuslausekkeen alkuperäinen tarkoitus oli, että taloyhtiö voi halutessaan vaikuttaa siihen, kenen haltuun osakkeita päätyy. Lunastuslauseke varmisti, että yhtiön omistajat saattoivat estää osakkeiden päätymisen “epätoivotuille henkilöille”. Nykyään lunastusoikeutta käytetään pääsääntöisesti käytännöllisistä syistä: se tarjoaa taloyhtiön osakkaille etuoikeuden hankkia huoneistoja omistukseensa esimerkiksi oman asunnon laajennustarkoituksessa tai sijoitustarkoituksessa. Lisäksi se mahdollistaa esimerkiksi autopaikkojen omistuksen pysymisen osakkailla.
Lunastuslausekkeen poistamisesta, lisäämisestä ja laajentamisesta päätetään yhtiökokouksessa. Poistaminen edellyttää kahden kolmasosan määräenemmistön kannatusta. Mikäli lunastuslauseke puolestaan halutaan lisätä yhtiöjärjestykseen tai sitä halutaan laajentaa, kahden kolmasosan määräenemmistöpäätöksen lisäksi tarvitaan kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden osakkeisiin lunastuslauseke kohdistuu.
Mitä lunastuslauseke käytännössä tarkoittaa?
Mikäli taloyhtiössä on lunastuslauseke, se on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Lunastuslauseke tarkoittaa sitä, että yhtiöllä tai osakkeenomistajilla on oikeus lunastaa huoneisto sen jälkeen, kun omistusoikeus on siirtynyt yhtiön ulkopuoliselle taholle. Asunto-osakeyhtiölaissa on määritetty enimmäisajat, joiden puitteissa lunastusilmoitus on lähetettävä, lunastusvaatimus esitettävä ja lunastushinta maksettava. Yhtiöjärjestys voi määrätä erikseen lyhyemmistäkin määräajoista. Jos edellä mainittuja ei toteuteta määräajoissa, lunastusoikeus menetetään.
Käytännössä lunastuslauseke tarkoittaa sitä, että asunnon myyjän ja ostajan tehtyä huoneistosta kaupat ostaja joutuu vielä jännittämään lunastusoikeuden ajan. Jos jokin lunastuksen oikeutettu taho haluaa hyödyntää oikeuttaan, kauppa mitätöityy ja lunastusoikeuden käyttäjä on velvollinen maksamaan huoneistosta ainoastaan osapuolten sopiman kauppahinnan.
Lunastusoikeutta ei ole, jos osakkeen uusi omistaja on yhtiön nykyinen osakas, edellisen omistajan perintökaaren toisessa luvussa tarkoitettu sukulainen tai aviopuoliso tai jos osakkeet siirtyvät testamentin perusteella. Yhtiöllä on lunastukseen etuoikeus, ja mikäli useampi osakas on halukas käyttämään lunastusoikeuttaan, halukkaiden välillään suoritetaan arvonta.
Ennen yhtiöjärjestyksiin on voitu kirjata myös niin sanottu etuosto-oikeus. Etuosto-oikeus ei tarkoita samaa kuin lunastusoikeus: etuosto-oikeutta sovelletaan jo ennen kuin huoneistoa on myyty, kun taas lunastusoikeus pätee vasta omistusoikeuden siirryttyä.
Mitä asuntokaupoilla kannattaa ottaa huomioon?
Mikäli on ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, jonka yhtiöjärjestykseen on kirjattu lunastuslauseke, kauppakirja kannattaa muotoilla niin, että omistusoikeus siirtyy mahdollisimman nopeasti. Näin se, käyttääkö osakas tai yhtiö lunastusoikeuttaan, selviää mahdollisimman nopeasti. Asuntoon ei kuitenkaan kannata muuttaa eikä siellä kannata esimerkiksi aloittaa remonttia ennen kuin lunastusoikeusaika on kulunut umpeen.
Lunastajalta ei voi vaatia kaupan osapuolten muita kustannuksia, kuten ostajan asuntolainasta koituvia kuluja. Varainsiirtoveron suhteen määräajat ovat samat, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi lunastuslauseke, ja tarvittaessa maksetun varainsiirtoveron palautusta voi hakea jälkikäteen. Ensiasunnon ostaja ei kuitenkaan menetä etujaan, kuten varainsiirtoverovapauttaan, lunastuslausekkeen vuoksi mitätöidyn kaupan seurauksena.
Lunastuslausekkeen rajoittama kauppa kannattaa sopia niin, että asunnosta maksetaan ainoastaan käsiraha omistusoikeuden siirtyessä. Näin varsinainen kauppasumma sekä mahdollisesti huoneiston hallintaoikeus siirretään vasta lunastusajan umpeuduttua. Ostajalle ei kuitenkaan voi aiheutua taloudellista tappiota, vaikka kauppahinta maksettaisiin kokonaisuudessaan kaupanteossa.
