Asuntokaupan yhteydessä on tärkeää, että kaupan osapuolet ovat tietoisia kohteen kunnosta. Myyjää sitoo tiedonantovelvollisuus ja ostajaa tarkastusvelvollisuus sekä velvollisuus ilmoittaa myyjälle mahdollisesta virheestä kohtuullisessa ajassa. On sekä myyjän että ostajan etu, että käsitys myytävästä kohteesta on mahdollisimman realistinen. Käytännössä silmämääräinen tarkastelu usein riittää eikä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia useimmiten tarvitse suorittaa. Toisaalta puolueeton kuntotarkastus tai -tutkimus on paikallaan selvitettäessä korjaustarpeita ja riskejä ja säännöllisesti tarpeen, vaikka asunnon tai kiinteistön kauppa ei ajankohtainen olisikaan.

Mitä eroa on kuntotarkastuksella, kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella, ja milloin mikäkin niistä on tarpeen?

Kuntoarviolla selvitetään isompien kiinteistöjen kuntoa ja korjaustarpeita

Kuntoarviolla selvitetään usein esimerkiksi kerrostalo- ja rivitalokiinteistöjen rakenteiden ja järjestelmien kunto. Kuntoarvio on osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa, ja ajantasaisen kuntoarvion perusteella määritellään korjaustarpeita ja niiden kustannuksia. Kuntoarviosta luodaan raportti, johon liitetään usein PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma yhtiön kunnossapidosta. 

Kuntoarvion yhteydessä ei yleensä käydä erikseen jokaisessa asunnossa, ellei erikseen niin sovita. Kuntoarvio ei käsitä rakenteiden avaamista, vaan se kattaa yleisemmän havainnoinnin kiinteistön kunnosta. Kuntoarvion perusteella tiettyjä rakenteita tai kiinteistön osia voidaan päättää tutkia tarkemmin.

Jos yksittäisen asunnon kunnon selvittäminen on syystä tai toisesta tarpeen, asuntoon voi teettää kuntotarkastuksen. Tällöin selvitetään asunnon pintapuolisia osia – rakenteisiin ei useimmiten ainakaan ilman taloyhtiön lupaa saa kajota. Useammin kuntotarkastuksia kuitenkin tehdään omakotitaloihin sekä esimerkiksi rivitalo- ja paritaloasuntoihin.

Kuntotarkastus tehdään usein omakotitalokauppojen yhteydessä

Kuntotarkastuksia tehdään useimmiten omakotitalokauppojen yhteydessä, ja joskus se voi olla myös lainansaannin ehto. Kuntotarkastus on yleensä pintapuolinen ja aistinvarainen, ja siinä ei rikota rakenteita. Tarkastuksessa käydään läpi tietyt rakenteet, jotta korjaustarpeet ja mahdolliset virheet havaitaan. 

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on antaa tietoa rakennukseen liittyvistä korjaus- ja huoltotarpeista sekä määritellä kohteet, joiden kunnon selvittäminen vaatii tarkempaa tutkimusta. Kuntotarkastus ei kuitenkaan yleensä tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä eikä vapauta myyjää vastuusta kaupanteon jälkeen ilmi tulleista virheistä. Maininta kuntotarkastuksesta myyntiesitteessä ei myöskään tarkoita, että asunto on virheetön. 

Asunto-osakeyhtiöissä rakenteet ovat useimmiten yhtiön vastuulla, joten perusteellisia tarkastuksia yksittäisiin asuntoihin tehdään harvemmin. Kerrostaloasunnon kuntotarkastuksessa tarkastetaan huoneiston sisäpuolisia osia, eikä esimerkiksi kiinteistön yhteisiä osia, kuten vesikattoa ja alapohjaa, tarkasteta. Keittiö ja märkätilat tarkastetaan aistinvaraisin menetelmin, eikä rakenteisiin kajota. Jossain tapauksissa tarkastus tai vähintään tarkemmat tutkimukset tai näytteiden ottaminen saattaa edellyttää taloyhtiön lupaa.

Kuntotutkimus on kuntotarkastusta laajempi ja syvällisempi selvitys kiinteistön tai sen osan kunnosta

Joskus kuntotarkastuksen jatkeeksi on syytä tilata kuntotutkimus, jos kuntoarvion tai kuntotarkastuksen perusteella ei ole mahdollista saada riittävää tietoa rakennuksen tai sen osan kunnosta. Kuntotutkimus kohdistuukin usein tiettyihin rakenteisiin tai rakennuksen rajattuun osaan. Se voidaan tehdä esimerkiksi putkistolle, sähköjärjestelmälle, ilmanvaihtojärjestelmälle, sisäilmalle tai vesikatolle.

Kuntotutkimuksen tekeminen on ajankohtaista usein silloin, kun varsinaisten korjaussuunnitelmien laadinta alkaa. Kuntotutkimuksella löydetään mahdollisten vaurioiden todelliset syyt, joiden perusteella korjaustavat ja niiden kiireellisyys on mahdollista selvittää ja kustannukset arvioida. Kuntotutkimus sisältää esimerkiksi tarkempia mittauksia ja mahdollisesti laboratoriotutkimuksia. Kuntotutkimuksessa tutkittavaan rakenteeseen voidaan tehdä useampia avauksia.

Ammattilainen osaa arvioida, riittääkö pelkästään kuntoarvion tai -tarkastuksen tekeminen, vai täytyykö tehdä laajempia kuntotutkimuksia. Oli toimenpide mikä tahansa, olennaista on, että tekijä on asiansa osaava ja luotettava ammattilainen.