Jokaisen asuntosijoittajan on tärkeää aktiivisesti seurata asuntomarkkinoiden yleistä kehitystä. Seuraamisen helpottamiseksi kokoamme puolivuosittain yhteen tuoreimpia tilastoja ja pyydämme muutamalta eri alan asiantuntijalta heidän näkemyksiään viimeisen puolen vuoden tapahtumista.
Vuoden 2019 ensimmäisen puoliskon katsaukseen pääset syventymään täällä. Tästä artikkelista sen sijaan löydät tiivistelmän syksyn tapahtumista ja vuoden toisen asuntomarkkinakatsauksen voit lukea kokonaisuudessaan täällä.
Tuoreimmat tilastotiedot
Osakeasuntojen hinnat
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna pääkaupunkiseudulla 1,5 %, mutta muualla Suomessa ne aavistuksen laskivat. Suurista kaupungeista hinnat nousivat vuoden 2018 vastaavaan neljännekseen verrattuna Turussa, Tampereella ja Helsingissä. Edelliseen neljännekseen verrattuna hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla ja Oulussa, kun Turussa ja Tampereella hinnat hieman nousivat.
Vuoteen 2015 verrattuna asuntojen hinnat ovat eri puolilla maata hieman laskeneet, mutta kaupunkien ja alueiden välillä sekä sisällä on eroja niin hintatasoissa kuin hintakehityksessäkin. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla hinnat ovat vuoteen 2015 verrattuna reilusti nousseet.
Vanhojen osakesasuntojen hintojen kehitys neljänneksittäin, indeksi 2015=100
Asuinhuoneistojen vuokrat
Suurista kaupungeista vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat vuoteen 2015 verrattuna nousseet eniten Vantaalla, Turussa ja Kuopiossa. Kaupungeista vähiten vuokrat ovat sen sijaan nousseet Seinäjoella, Hämeenlinnassa ja Kotkassa. Vuoteen 2015 verrattuna vuokrat ovat nousseet lähes koko maassa, mutta vuokrien vuosinousu on hidastunut viime vuosina eri puolilla maata.
Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnossa keskivuokrataso on edelleen koko maan korkein Helsingissä, jossa neliövuokra on 20,5€/m². Viimeisen kuuden kuukauden aikana solmituissa uusissa vuokrasuhteissa Helsingissä keskimääräinen vuokraneliö maksoi 22,1€/m², Tampereella 15,8€/m² ja Turussa 15,0€/m².
Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien kehitys, indeksi 2015=100
Kohdemäärät
Etuoven tilastojen mukaan myytäviä kohteita oli vuoden 2019 marraskuussa yli 12 000 vähemmän kuin saman vuoden kesäkuussa. Lisäksi kohteita oli myynnissä marraskuussa yli 7 000 vähemmän kuin edellisen vuoden marraskuussa.
Etenkin myytävien kerrostaloasuntojen määrä on vähentynyt sekä syksyn aikana että edelliseen vuoteen verrattuna. Myytävien rivitalo-, paritalo- sekä omakotitalojen määrät ovat pysyneet lähes samana edellisvuoteen verrattuna.
Myytävien kohteiden määrät
Markkinointiaika
Etuoven tilastojen mukaan markkinointiajat ovat kesäkuuhun verrattuna pysyneet lähes samalla tasolla. Alkusyksystä markkinointiajat hieman nousivat, mutta loppuvuotta kohti ne jälleen hieman laskivat. Ainoastaan omakotitalojen markkinointiajat ovat pysyneet korkeammalla tasolla kesään verrattuna.
Kaikkien asuntotyyppien markkinointiajat ovat lähes samalla tasolla edelliseen vuoteen verrattuna.
Myytävien kohteiden markkinointiaika
Rakentaminen
Tilastokeskuksen mukaan volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo väheni vuoden 2019 heinä-syyskuun aikana 4,7 % vuodentakaisesta. Asuinrakentamisen volyymi väheni kyseisellä ajanjaksolla 10,9 %, mutta muun kuin asuinrakentamisen volyymi kasvoi 0,8 %. Asuinrakentamisen aloituksia oli tilavuudella mitattuna 7,6 % vähemmän kuin vuosi sitten.
Tilastokeskuksen mukaan rakennuslupia myönnettiin vuoden 2019 heinä-syyskuussa 1,4 % enemmän kuin vastaavalla ajanjaksolla vuotta aiemmin. Lupakuutiomäärä nousi liike- ja toimistorakennuksissa, mutta laski muiden rakennustyyppien kuutiomäärissä. Asuinrakentamiseen myönnettiin 7,3 % vähemmän rakennuslupia kuin vuotta aiemmin.
Uudisrakentamisen volyymi-indeksi 2010=100, trendi
Viitekorot
Suomen pankin tilastojen mukaan Euriborkorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson. Korot ovat piirun verran laskeneet entisestään, mutta suuria muutoksia koroissa ei syksyn aikana ole tapahtunut.
Suomen talletuspankkien viitekorot ovat myös pysyneet lähes samalla tasolla viimeisen puolen vuoden ajan. Nordea Prime- ja Danske Prime-korko ovat aavistuksen laskeneet entisestään. Talletuspankkien korot ovat pysyneet matalalla, mutta positiivisina viimeisen puolen vuoden ajan.
Euriborkorot
Asiantuntijoiden kommentit
Tuomas Viljamaa (Vuokranantajat Ry)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (heinäkuu-joulukuu)?
Merkittävin muutos on rakentamisen suhdannekäänne. On siirrytty laskevaan suhdanteeseen, mikä näkyy erityisesti rakennuslupamäärien laskuna. Pääkaupunkiseudulla lupamäärät ovat pysyneet vakaina ja korkealla tasolla, mutta muualla Suomessa on selkeää hiipumista. Vielä tänä ja ensi vuonna valmistuu runsaasti asuntoja, koska niitä on rakenteilla paljon. Vasta 2021 on tulossa valmistuneissa asunnoissa selkeämpää hiipumista ja sitä tapahtuu erityisesti kerrostalorakentamisessa.
Kevään vaalien jälkeen aloittanut uusi hallitus ja uusi hallitusohjelma jatkaa suomalaisen asuntopolitiikan pitkää linjaa, mikä on hyvä asia. Hallitusohjelmassa on pieniä painotuseroja.
Kriittinen hallitusohjelmakirjaus on selvitys uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Jos lopputulos on muutos nykyiseen järjestelmään, tuo se kannattavuudelle lisää haasteita yksityisille vuokranantajille. Tutkitun tiedon lisääminen on kuitenkin hyvä asia ja olen luottavainen, että selvityksen tuloksena ymmärretään, että tuollainen muutos olisi hyvin työläs ja hankala, koska se vaatisi useamman lain uusimista. Se olisi myös hyvin epätarkoituksenmukainen, koska voimakkaan kaupungistumisen aikana tarvitaan asuntoja kasvaviin kaupunkeihin. Toimintaympäristöä pitäisikin päinvastoin parantaa, jotta asuntoja valmistuu riittävästi myös jatkossa.
On kuitenkin todettava, että hallitusohjelma asuntopolitiikan osalta on kokonaisuutena hyvä. Se tunnistaa markkinaehtoisen asuntotuotannon tärkeimpänä keinona, mikä on hyvä pohja kestävälle asuntopolitiikalle.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Asuntosijoittamisen poliittiset riskit ovat viime vuosina kasvaneet. Se pitää kaikkien asuntoihin sijoittavien tunnistaa. Tällä hetkellä on pitkään aikaan haastavimmat ajat aloittaa asuntosijoittaminen. Hyvien kohteiden löytäminen on entistä haastavampaa ja myös kilpailu hyvistä vuokralaisista on kiristynyt. Perusasioiden osaaminen ja itsensä kehittäminen korostuvat nyt entistä enemmän. Mikrosijainnin merkitys on kasvussa ja taloyhtiön kunto on ratkaisevassa asemassa kannattavan vuokraustoiminnan tekemisessä. Jos ja kun nämä asiat hallitsee, ei mikään estä tässäkään markkinatilanteessa kannattavien kohteiden hankintaa ja kohtalaisia asuntosijoittamisen tuottoja. Ylituottojen ja pikavoittojen metsästäminen saattaa viedä ojasta allikkoon. Kotiläksyt pitää tehdä hyvin ja seurata markkinatilanteita tarkasti. Vanha viisaus on hyvä pitää mielessä – asuntosijoitus onnistuu tai epäonnistuu asuntoa ostettaessa. Liikaa ei kannata maksaa. Hintatasosta ja vuokratasosta pitää olla realistinen ja oikea kuva.
Timo Metsola (Vuokraturva)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (heinäkuu-joulukuu)?
Uusien asuntojen kauppa on käynyt syksyn aikana odotuksia paremmin ja vanhojen asuntojen kauppa on käynyt odotusten mukaisesti. Alueelliset erot ovat tosin edelleen suuria.
Keväällä ennusteet olivat synkempiä, joten kuluttajien luottamuskin vajosi alemmas. Syksyn aikana yleinen luottamuksen tunne on kuitenkin hieman kohentunut valoisampien talousennusteiden ansiosta. Lisäksi viime aikoina on myös vahvistunut tunne siitä, että korot pysyvät matalalla tasolla vielä pitkään. Edellä mainitut asiat ovat osaltaan tukeneet asuntomarkkinoita ja vauhdittaneet asuntokauppaa.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Kevään aikana julkaistut synkät talouden näkymät saivat asuntosijoittajat hyvin varovaisiksi. Syksyn mittaan julkaistut positiivisemmat ennusteet ovat kuitenkin pysäyttäneet varovaisuuden kasvun. Asuntosijoittajat ovat siis edelleen selkeästi varovaisempia kuin esimerkiksi 3 vuotta sitten, mutta varovaisuuden lisääntyminen on pysähtynyt.
Pasi Kuoppamäki (Danske Bank)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (heinäkuu-joulukuu)?
Hintakehitys on edelleen ollut hyvin paikallista, eli kasvukeskusten hyvillä paikoilla hinnat ovat nousseet, mutta monin paikoin ja etenkin muuttotappiopaikkakunnilla asuntojen hinnat ovat luisuneet alaspäin.
Uusien asuntojen rakennuslupien määrä näyttäisi vakautuneen hieman aiempaa matalammalle tasolle, ja aiempaa suurempi osuus uusista luvista myönnetään pääkaupunkiseudulle. Tilastokeskuksen mukaan asuinrakentamisen volyymi väheni heinä-syyskuun aikana 10,9 prosenttia vuodentakaisesta.
Yleinen suhdannetilanne on heikentynyt hieman, mutta tämä ei ole vielä merkittävästi heijastunut asuntokauppaan. Kuluttajien asunnonostoaikeet ovat yhä melko korkealla.
Valtiovarainministeriön työryhmä julkisti lokakuun alussa esityksensä kotitalouksien liiallisen velkaantumisen hillitsemiseksi.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Melko vähän. Matalat korot ja vaihtoehtoisten sijoituskohteiden riskit kannustavat edelleen monia asuntosijoittamiseen, mutta nyt on enemmän varaa tinkiä hinnasta.
