Vahva talouskasvu, matalat korot, uudiskohteiden suosio, taloyhtiölainojen kasvu ja Airbnb:n käytön yleistyminen. Siinä muutamia tänä keväänä otsikoissa olleita asioita asuntomarkkinoihin ja asuntosijoittamiseen liittyen. Mitä kevään aikana on oikeastaan tapahtunut?

Julkaisemme kaksi kertaa vuodessa oman asuntomarkkinakatsauksemme, johon kokoamme edellisen puolen vuoden tuoreimpia ja olennaisimpia tilastoja. Lisäksi pyydämme muutamalta alan asiantuntijalta heidän kommenttejaan viimeisen puolen vuoden kehityksestä ja tapahtumista. Edellinen katsaus julkaistiin viime vuoden joulukuussa, joten nyt on aika katsoa, miltä asuntomarkkinoilla on vuonna 2018 tähän mennessä näyttänyt. Tässä artikkelissa jaamme tiivistyksen katsauksesta, mutta koko katsauksen pääset lukemaan täältä.

Tuoreimmat tilastotiedot

Osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat maaliskuusta huhtikuuhun 0,9 % koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,3 % ja muualla maassa 0,6 %. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat pysyivät lähes ennallaan koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 3,2 %, mutta muualla maassa ne laskivat 3,2 % edellisvuodesta. Vuoden 2018 huhtikuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta oli 2 084 euroa koko maassa, 3 602 euroa pääkaupunkiseudulla ja 1 628 euroa muualla Suomessa.

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2015=100

Vanhojen osakehuoneistojen velattomat neliöhinnat (huhtikuu 2018)

Kehyskunnat = Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti

Asuinhuoneistojen vuokrat

Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 2,4 %. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 2,3 % koko maassa. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat 2,2 % ja muualla Suomessa 2,4 %. ARA-asuntojen vuokrat nousivat 2,5 % koko maassa. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 0,6 % ja ARA-asuntojen vuokrat 1,0 %.

Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys 2010=100

Kohdemäärät

Etuoven tilastojen mukaan myytäviä kohteita oli vuoden 2018 toukokuussa yli 10 000 enemmän kuin saman vuoden tammikuussa. Lisäksi kohteita oli myynnissä toukokuussa yli 6 000 enemmän kuin edellisen vuoden toukokuussa. Etenkin myytävien kerrostaloasuntojen määrä on kasvanut sekä kevään aikana että edelliseen vuoteen verrattuna. Myytävien rivitalo-, paritalo- sekä omakotitalojen määrät ovat pysyneet lähes samana edellisvuoteen verrattuna.

Myytävien kohteiden määrät

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Markkinointiaika

Etuoven tilastojen mukaan kaikkien asuntotyyppien markkinointiajat ovat laskeneet kevään aikana. Keskimäärin asuntojen markkinointiajat olivat toukokuussa 20 päivää lyhyempiä kuin tammikuussa. Etenkin omakoti- ja paritalojen keskimääräiset markkinointiajat olivat toukokuussa huomattavasti alkuvuotta lyhyemmät. Edellisvuoteen verrattuna kaikkien asuntotyyppien markkinointiajat olivat toukokuussa kuitenkin lähes samalla tasolla.

Myytävien kohteiden markkinointiaika

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Rakentaminen

Tilastokeskuksen mukaan volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi vuoden 2018 helmi-huhtikuussa 9,8 % vuodentakaisesta. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi kyseisellä ajanjaksolla 15,3 % ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 5,4 %. Asuinrakentamisen aloituksia oli kuitenkin 2,3 % vähemmän kuin vuosi sitten.

Uudisrakentamisen volyymi-indeksi 2010=100, trendi

Viitekorot

Suomen pankin tilastojen mukaan Euriborkorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson. Korot eivät ole juuri muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana.

Euriborkorot

Asiantuntijoiden kommentit

Mia Koro-Kanerva (Vuokranantajat Ry)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (tammikuu-kesäkuu)?

Viimeisen puolen vuoden aikana yhtiölainoista on keskusteltu aktiivisesti. Lainoitukseen, niin omaan kuin yhtiön kautta tulevaan, liittyy riskejä, jotka jokaisen asuntosijoittajan on todella tärkeää tiedostaa. Meidän näkökulmasta isossa kuvassa suomalaista yksityistä vuokranantajuutta leimaa kuitenkin edelleen varovainen mentaliteetti, vaikka joukossa on tietenkin myös joitakin isolla velkavivulla pelaavia sijoittajia. Olemme ahkerasti koulutustilaisuuksissamme ja neuvontapuheluissa käyneet keskusteluja siitä, mikä on järkevä velkavivun määrä, miten puskureita täytyy kasvattaa, miten täytyy valmistautua korkojen nousuun ja miten voi pitää huolen siitä, että kassavirta pysyy plussalla.

Airbnb:stä on myös keskusteltu kevään aikana paljon ja meillekin on selvinnyt aiheesta uusia asioita. Olemme aikaisemmin ajatelleet asian olevan ensisijaisesti asunto-osakeyhtiö-, vuokraus- ja majoituslainsäädännön rajanvetoihin liittyvä kysymys. Sen sijaan rakennus- ja terveysvalvonnan, pelastuslaitoksen ja verottajan osalta asia ei ole osoittautunut niin yksinkertaiseksi. Onneksi esimerkiksi Helsingissä on koottu yhteen eri toimijoista ja viranomaisista koostuva ryhmä, joka yhdessä miettii pelisääntöjä Helsinkiin. Toivottavasti muut kaupungit seuraavat perässä, jotta asiaan saadaan yhtenäiset ja selkeät käytännöt. Toivon myös, että ratkaisuna ei olisi sääntelyn lisääminen, vaan olemassa olevan lainsäädännön selkeämpi tulkitseminen.

Erityisen positiivista tänä keväänä on ollut huomata, miten hyvin uudistunut Hyvä vuokratapa on otettu vastaan. Verrattuna aiempien julkaisukertojen vastaanottoon, nyt on todella alkanut selkeästi näkymään, että hyvä vuokranantajuus on laajemminkin sisäistetty arvo.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Selkeästi etenkin keskustelu taloyhtiölainoista on herättänyt kysymyksiä ja ehkä hieman pelkoakin. Toisaalta mediassa esitetyt rikastumistarinat asuntosijoittamisesta ovat luoneet monille ristiriitaisia tunteita. Yritämme tietysti kannustaa kaikkia varautumaan riskeihin, mutta olemme samalla rauhoitelleet, että vuokra-asuminen ja vuokranantaminen eivät tule pankkisääntelyynkään päättymään.

Timo Metsola (Vuokraturva)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (tammikuu-kesäkuu)?

Positiivista on se, että etenkin asuntosijoittamisen rintamalla viime vuonna nähty ylikuumenemisen uhka on vähän helpottanut. Vaikka Ruotsissa tilanne ei toistaiseksi ole syksyn jälkeen edennyt tämän pahemmaksi, Ruotsin tilanteen uutisointi jäähdytti myös Suomen asuntomarkkinoita.

Huolenaiheena sen sijaan on uusien asuntojen 70 prosentin yhtiölainat, joista on puhuttu aikaisemminkin. Olen itsekin vasta tämän vuoden puolella huolestunut siitä, miten käy suomalaisen asunto-osakeyhtiön maineelle maailmalla. Vielä toistaiseksi taloyhtiöt saavat suhteellisen helposti ja halvalla lainaa. Tämän yhtiölainamallin käytön yleistyminen ja se, että suurin osa asunnoista menee sijoittajille, voi kuitenkin johtaa siihen, että yleinen suhtautuminen kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla muuttuu. Tulevaisuudessa kaikkien taloyhtiöiden lainansaanti voi vaikeutua ja kallistua, eikä muuttotappiokunnissa välttämättä saa lainaa ollenkaan.

Lainakaton kiristyminen heinäkuun alussa voi vaikuttaa markkinaan jonkin verran. Uskon kuitenkin, että vaikutus on enemmänkin psykologinen ja lyhytaikainen.

Lisäksi Italian tämänhetkinen tilanne viittaa siihen, että vaikka Yhdysvalloissa nostetaan korkoja, niin Euroopassa matala korkotaso voi jatkua vielä pitkään.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Vaikka asuntosijoittamisen suosio on edelleen kasvussa, Ruotsin tilanteesta varoittaminen on tuonut suosiota terveempiin rajoihin.

Taloyhtiölaina on noussut vahvasti esiin viimeisen puolen vuoden aikana ja riskeistä on puhuttu paljon. Vielä asuntosijoittajien toiminnassa eivät välttämättä näy konkreettisesti näiden keskustelujen vaikutukset, mutta esimerkiksi Nordea on jo tiukentanut taloyhtiöiden lainaehtoja. Nykyinen malli, jossa sijoittaja voi vähentää tuloutetut rahoitusvastikkeet vuokratulon verotuksessa ei välttämättä ole ikuinen. Aikaisemmin olen tämän mahdollisuuden poistumista vain spekuloinut, mutta nyt riski voi olla hyvinkin todellinen.

Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (tammikuu-kesäkuu)?

Uudisrakentaminen on jatkunut vahvana erityisesti kasvukeskuksissa. Selkeästi painopiste on ollut pienissä yhden huoneen tai kahden huoneen asunnoissa. Vahvana käyneestä uudisasuntojen kaupasta huolimatta käytettyjen asuntojen kaupassa ei ole ollut odotettua kasvua edelliseen vuoteen verrattuna.

Keskustelu asunto-osakeyhtiöiden suurista yhtiölainoista on käynyt vilkkaana. Keskustelua on leimannut vahvasti pelottelu ja synkistely. Asioita on tyypillisesti käsitelty populistisesti vain epämääräisiä uhkakuvia maalaillen.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Asuntosijoittajat toimivat edelleen hyvin aktiivisesti, ja mukaan on tullut myös uusia sijoittajia. Kokeneet sijoittajat tekevät uusia sijoituksia varsin harkiten; keskustojen kohonneet hinnat jossain määrin vaikeuttavat hyvän vuokratuoton saantia.

Aki Kangasharju (Nordea)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana (tammikuu-kesäkuu)?

Päällimmäisenä on näkynyt voimistunut keskustelu yhtiölainojen ehtojen kiristämisestä. Jotkut toimijat ovat jo voimistaneet itsesääntelyä.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Lainaehtojen kiristyminen vähentää osaltaan kysyntää, mikä hidastaa vuokrien nousua. Vuokrien nousu on hidastunut viime aikoina, koska yhä useammalla on taas uskallus ostaa oma asunto ja asuntotarjonta on runsasta.