­­­Parin viime vuoden sisällä asuntokauppaprosessi on ottanut digiloikan, tai ainakin suuren harppauksen, kun alalle on ilmestynyt vanhoja käytänteitä mullistavia palveluita. Viimeksi juttusarjassamme Asuntokaupan uudet toimijat käsittelimme digitaalisia itsemyyntipalveluita, ja tällä kertaa paneudumme vuoden 2019 alusta alkaen vaiheittain toteutuvaan sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, osakehuoneistorekisteriin ja lohkoketjuteknologiaan perustuvaan kaupankäyntialustaan.

Uudenlaiset järjestelmät ja palvelut rakentavat edellytykset sille, että paperitse käytävä asuntokauppa ja osakeluettelot jäävät lähivuosina historiaan. Keräsimme uudistuksesta asuntosijoittajankin kannalta tärkeitä huomioita ja haastattelimme digitaalisen asuntokaupan tuomista muutoksista Danske Bankin liiketoiminnan kehitysjohtajaa Rami Tättilää.

Mitä sähköinen asunto-osakkeiden rekisteri ja sähköinen asuntokauppa tarkoittavat?

Sähköinen asuntokauppa perustuu vuoden 2019 alusta alkaen toimivaan sähköiseen Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin (ASREK), johon suomalaiset asunto-osakkeet siirretään vaiheittain. Huoneistotietojärjestelmään kirjataan kaikki omistus- ja panttaustiedot.

Asunto-osakkeiden tietojen sähköistämisen tarkoituksena on muuttaa paperitöitä vaativa asuntokaupan prosessi digitaaliseen muotoon, kun paperisista osakekirjoista luovutaan lähivuosien aikana uusien järjestelmien ja kaupankäyntialustan avulla.

Sähköisen osakehuoneistorekisterin myötä asuntokauppa sähköistyy, kun asunto-osakkeiden tietojen ja omistajamerkintöjen kirjaaminen sähköiseen muotoon mahdollistaa digitaalisen asuntokaupan jopa ilman pankkia alusta loppuun asti. “Paperista osakekirjaa ei tarvitse säilyttää pankkiholvissa eikä osakekirjoja toimittaa pankista toiseen asuntokauppojen yhteydessä. Manuaalisen työn vähentyessä säästyy myös aikaa”, Rami Tättilä, Danske Bankin liiketoiminnan kehitysjohtaja, toteaa.

Vuosi 2019 merkitsee siis tietynlaista alan mullistusta, kun uusia paperisia osakekirjoja ei enää painateta eikä papereiden säilytyksestä tarvitse huolehtia. “Kun tulevan lain myötä asunto-osakkeet siirretään vaiheittain digitaaliseen rekisteriin ja paperiset osakekirjat mitätöidään, muutoksen edetessä asuntokauppa voidaan jatkossa tehdä digitaalisesti.  Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa digitaalinen kaupankäynti myös olemassa olevilla paperisilla osakekirjoilla vuoden 2019 aikana”, Tättilä kertoo.

Uudistusta ryhdytään toteuttamaan tammikuusta 2019 lähtien kun laki huoneistotietojärjestelmästä astuu voimaan. Ensimmäisenä digitaaliseen rekisteriin siirrytään uusien asunto-osakeyhtiöiden kohdalla, jotka perustetaan sähköisesti uuteen järjestelmään. Digitoiminen jatkuu lähivuosille jo olemassa olevien paperisten osakekirjojen muuttamisella sähköisiksi ja niiden liittämisellä sähköiseen rekisteriin. Vanhat taloyhtiöt aloittavat osakeluetteloiden siirtämisen sähköiseen rekisteriin toukokuusta 2019 alkaen, ja niiden siirtymäaika jatkuu vuoden 2022 loppuun asti.

Sähköinen osakehuoneistorekisteri antaa edellytykset sähköisen asuntokauppaprosessin toimimiseen. Digitaalinen kaupankäynti on lisäksi vaatinut uudenlaisen kaupankäyntijärjestelmän, DIASin, kehittämisen. DIAS (digitaalinen asuntokauppa) – alusta on kehitetty Suomessa teknologiayritys Tomorrow Labsin ja erilaisten alan toimijoiden, kuten rahoituslaitosten, kiinteistönvälittäjien ja rakennuttajien, sekä viranomaisten yhteistyöllä.

Miten digitaalinen alusta muuttaa asuntokauppaa?

DIAS-alusta toimii suljetun lohkoketjuteknologian avulla, jossa tiedot ovat tallennettu vain kaupan osapuolina olevien pankkien tietokantoihin, mikä tekee alustasta täysin turvallisen tavan kaupankäynnille. DIASin mahdollisuuksina nähdään erityisesti sen joustavuus, helppous ja nopeampi asunto-osakkeiden kauppaprosessi, kun kaupankäynnin voi hoitaa sähköisesti esimerkiksi lomamatkalta.

Myös Tättilä korostaa digitaalisen asuntokaupan näppäryyttä: “DIAS on turvallinen ja vakaa alusta, joka vastaa kauppaprosessista ja hoitaa muun muassa pankkien välisen tiedonsiirron, ostajan ja myyjän allekirjoitukset, varainsiirtoveron ja muut maksut sekä omistajamuutoksen hakemisen Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin”.

Asuntokaupan digitalisoiminen perustuu myös muiden palvelujen jo edellä olevaan sähköistymiseen, josta asuntokauppa on pitkään laahannut jäljessä. Tättilä näkee sähköisen järjestelmän tuovan ostajalle, välittäjälle ja myyjälle helpomman ja joustavamman tavan käydä kauppaa. “Kaupankäynti on helpompaa, kun kiinteistönvälittäjät voivat muodostaa kauppakirjat DIASin kautta, ja kiinteistövälitysalalla odotetaan asuntokauppojen läpimenoajan lyhenevän, kun prosessi sujuvoituu. Kiinteistönvälittäjältä jää enemmän aikaa asiakaspalveluun, näyttöihin ja kaupankäyntiin.”

Tättilä ennustaa lisäksi digitaalisen asuntokauppa-alustan toisaalta avaavan Suomelle uuden aseman asuntokaupan edelläkävijänä, kun vanhoista prosesseista siirrytään näppärämmälle alustalle, ja toisaalta tuovan merkittäviä taloudellisia hyötyjä alan toimijoille.

Digitaalisuus tuo myös Tättilän mukaan uusia mahdollisuuksia ja palvelumalleja kuluttajalle, kuten esimerkiksi palvelun, joka lapsen syntyminen myötä voi alkaa ehdottaa lähialueilla myynnissä olevia isompia asuntoja asunnon omistajalle.

”Järjestelmä tuo asuntokaupan nykyaikaan ja nostaa Suomen edelläkävijäksi asuntokaupan digitalisoinnissa. Lisäksi, syksyllä 2017 valtioneuvoston vaikutusarvioinnin mukaan digitaalisen asunto-osakekaupan kokonaishyöty isännöitsijöille, kiinteistönvälittäjille, pankeille, rakennuttajille ja asunto-osakkeiden omistajille on jopa lähes 45 miljoonaa euroa. Pidemmällä aikavälillä digitaalinen asunto-omaisuus tarkoittaa uudenlaisia rahoitusmalleja ja palveluita.”

Sähköinen asuntokauppa ja osakehuoneistorekisteri asuntosijoittajan ja sijoittajaosakkaan näkökulmasta

Asuntosijoittajalle ja sijoittajaosakkaalle sähköisen huoneistotietojärjestelmän nähdään luovan tiedonkulun läpinäkyvyyttä, parantavan tietojen hallinnointia, saatavuutta ja kattavuutta, sekä tehostavan kaupankäyntiä ja esimerkiksi vakuuksien hallintaa.

Tättilän mukaan myös osakekirjat muuttuvat helpommin seurattaviksi, mikä estää esimerkiksi niiden katoamista. “Huoneistotietojärjestelmästä saa luotettavaa, tarkkaa ja kattavaa tietoa nopeasti ja tehokkaasti. Myöskään osakekirjojen katoamisvaaraa ei digitalisoinnin myötä enää ole. Nykyisin aperisia asunto-osakekirjoja häviää satoja vuodessa.”

Asuntosijoittajan näkökulmasta digitoitu omaisuus on huoneistotietojärjestelmän seurattavammassaja likvidimmässä muodossa. “Digitoitu asunto-omaisuus on likvidimpää kuin perinteinen. Se tarkoittaa esimerkiksi sitä, että osan asunnosta voi omistaa sijoittaja, joka haluaa päästä mukaan arvonnousuun”, Tättilä avaa.

Asuntosijoittaja voi kaupankäynnin digitalisaation myötä törmätä asuntoa hankkiessaan esimerkiksi sekä perinteisen kiinteistönvälittäjäkokemuksen että pankkisuhteen muuttumiseen, kun asuntokauppa ei enää välttämättä edellytä samanlaista kiinteistönvälityspalvelua eikä myöskään pankissa käyntiä. Sijoittajalle sähköinen asuntokauppa voi mahdollistaa nopeampaa ja vaivattomampaa toimintaa, ja esimerkiksi helpottaa maantieteellistä hajauttamista, kun pankkikäyntiä tietyssä pankissa ei enää vaadita asuntokauppaan tai lainanhankintaan.

“Visiona voi olla kokonaan sähköinen asuntokauppa, erityisesti uudiskohteiden osalta: kun kohde on hyvällä paikalla, tunnetun ja luotettavan rakentajan kohde ja virtuaaliesittely antaa riittävät tiedot. Esimerkiksi Danske Bankissa voidaan rahoitusratkaisu neuvotella täysin etänä ja allekirjoittaa digitaalisesti, ja tämän uudistuksen myötä myös kaupat voidaan tehdä digitaalisesti”, Tättilä summaa.

Digitaalinen eli sähköinen asuntokauppa lyhyesti:

• Vuoden 2019 alkaen paperiset osakekirjat siirtyvät vaiheittain sähköiseen osakehuoneistorekisteriin, mikä mahdollistaa digitaalisen asuntokaupan uuden kaupankäyntialustan DIASin avulla.
• DIAS on Suomessa kehitetty digitaalisen asuntokaupan alusta, joka perustuu suljettuun lohkoketjuteknologiaan. Suljettu lohkoketjuverkko mahdollistaa sen, että kaupankäynti voidaan käydä täysin turvallisesti pankkien ja viranomaisten välisessä verkossa, jossa ovat mukana vain kauppaan osallistuvat toimijat.
• Digitaalisuuden nähdään helpottavan ja nopeuttavan asunto-osakkeiden hallintaa sekä lisäävän joustavuutta asuntokauppaprosessiin, kun paperisia osakekirjoja tai pankkikäyntejä ei enää edellytetä.
• Asuntosijoittajalle osaketiedot ovat sähköisessä muodossa läpinäkyvästi ja tehokkaasti saatavilla, ja omaisuus on digitalisoituna likvidimpää kuin perinteisesti.