tunnista hyvin hoidettu taloyhtiö

Miten tunnistaa hyvin hoidetun taloyhtiön?

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä talous on tasapainossa, korjaustoimintaa tehdään ajallaan ja suunnitelmallisesti sekä yhtiötä johdetaan hyvin. Vaikka kaikki osa-alueet eivät ole ihan priimaa, ei se vielä tarkoita, että taloyhtiö olisi huonosti hoidettu. Taloyhtiöissä on erilaista konsensusta siitä mikä on riittävää taloyhtiön näkökulmasta ja tässäkin ollaan vähän makuasioiden äärellä, kun ollaan paremmalla kolmanneksella. Hyvä taloyhtiö ja hyvin hoidettu taloyhtiö voivat myös olla eri asia eri sijoittajille. Esimerkiksi toinen sijoittaja ei pidä vuokratontillista yhtiötä hyvänä, kun toiselle sillä ei ole merkitystä.

Taloyhtiön johtaminen on keskeisessä roolissa

Taloyhtiöstrategioista on puhuttu jo useita vuosia, mutta strategiaa ei kovin monesta yhtiöstä löydy. Jos strategialle ei nähdä tarvetta, ei sitä kannata tehdä. Vain ajatuksella tehty strategia on järkevä. Taloyhtiöstrategiaa kannattaa ajatella kehitystyökaluna, yhteisenä sopimuksena siitä, miten taloyhtiötä aiotaan jatkossa kehittää. Esimerkiksi jos strategian pohjalle on tehty asukas- ja osakaskysely, josta on löydetty yhteinen ajatus siitä, miten jatkossa taloyhtiö viedään eteenpäin, on strategia erinomainen merkki hyvin hoidetusta yhtiöstä. Strategia voi olla myös keino vähentää riitelyä yhtiössä, kun kaikille on selvää, miten yhtiötä viedään eteenpäin.

Taloyhtiön paperit ovat iso osa hyvin hoidettua taloyhtiötä johtamisen näkökulmasta. Jos on ostamassa sijoitusasuntoa elokuussa ja uusimmat paperit ovat yhtiökokouksesta kahden vuoden takaa, kertoo se, että taloyhtiössä on jostain syystä jäänyt yhtiökokous pitämättä (koronan vuoksi tilanne todennäköisesti tänä vuonna erilainen. Valtioneuvosto valmistelee esitystä, joka sallisi yhtiökokouksien pitämisen lain takarajan, kesäkuun lopun, jälkeen). Jos taloyhtiön paperit ovat mahdollisimman suppeat, kertovat ne omaa kieltänsä. Jos taas esimerkiksi toimintakertomuksessa on kerrottu, että kuukausittaiset rahoitusvastikkeet on sinä vuonna tuloutettu tai mitkä ovat taloyhtiön lainojen korot ja laina-ajat, antaa se vihjeitä siitä, että taloyhtiössä halutaan antaa informaatiota osakkaille avoimesti.

Omaa kieltänsä puhuu myös se, miten mahdollisiin yhteydenottoihin reagoidaan tai vastataan. Jos asunto-osakkeesta kiinnostunut potentiaalinen ostaja soittaa isännöitsijälle, joka epäystävällisesti ei suostu kertomaan mitään yhtiöstä, ei ole syytä olettaa, että kohtelu paljon eroaisi siinä vaiheessa, kun on osakkaana. Isännöitsijät eivät välttämättä halua kertoa ulkopuolisille asioita, koska jos vahingossa virheellisesti kertoo jotain, joka vaikuttaa asunnon hintaan, voi isännöitsijä joutua korvausvastuuseen.

Yhtä lailla taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan asiantuntemus yhtiöstä kysyttäessä kertoo siitä, kuinka paljon taloyhtiön hallitus saattaa nojautua isännöinnin ammattitaitoon, eikä välttämättä osaa kyseenalaistaa mahdollista puutteellista toimintaan. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä taloyhtiön hallituksella on osaamista ja näkemystä taloyhtiön kehittämiseen ja isännöitsijän ammattitaito ja valittu palvelukokonaisuus vastaa taloyhtiön tarpeita.

Numerot kertovat oman tarinansa

Tasapainoinen talous tarkoittaa numeroissa hyvin eri asioita eri yhtiöissä, mutta lähtökohta on riittävä maksukyky taloyhtiön tilanteeseen nähden. Kiinteistöliitto suosittelee 2–3 kuukauden hoitovastikekertymää vastaavaa puskuria. Mutta esimerkiksi korjausvelkaiselle pienelle yhtiölle suositus ei ole välttämättä riittävä. Joten hyvin hoidetussa taloyhtiössä puskuri on mitoitettu taloyhtiön sen hetkiseen tilanteeseen.

Lue lisää taloyhtiön tilinpäätöstermeistä.

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä ei jouduta keräämään ylimääräisiä hoitovastikkeita, varsinkaan vuosittain. Ylimääräiset vastikkeet on tarkoitettu yllättäviin tilanteisiin, mutta yleensä jos puskuri on kunnossa, yllättävistä tilanteista selvitään ilman ylimääräisiä vastikkeita. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä osataan tehdä talousarvio todellisen tilanteen mukaan ja siten ylimääräisille vastikkeille ei ole tarvetta. Keinotekoisesti hoitovastikkeen pitäminen matalalla tasolla, jotta se näyttää hyvältä, vaikka myyntitilanteessa, ei palvele taloyhtiötä millään tavalla.

Vastike-/jälkilaskelma kertoo, että kuinka hyvin taloyhtiön taloutta hoidetaan. Käytännössä siis, että hoitovastiketuotot käytetään hoitokuluihin ja rahoitusvastiketuotot rahoituskuluihin. Se, että laskelman jäämä on mahdollisimman lähellä nollaan, ei vielä kerro mitään. Jotta laskelmaa voi tulkita oikein, tulee tietää milloin taloyhtiön lainanlyhennykset ovat, koska vastikelaskelma kertoo vuodenvaihteen tilanteen. Jos lyhennys tehdään kahdesti vuodessa, vaikka tammi- ja heinäkuun lopussa, tulee vuoden vaihteessa olla viiden kuukauden rahoitusvastikekertymä, koska tammikuussa vielä kerätään kuukauden rahoitusvastikkeet.

Korjauksissa pitää huomioida paljon muutakin kuin mitä korjataan

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä korjaukset tehdään suunnitelmallisesti, oikea-aikaisesti ja kokonaistaloudellisesti.

Korjaushistoriasta näkee, kuinka taloyhtiötä on korjattu aiemmin, joka tietenkin antaa viitteitä, miten yhtiötä on aiemmin hoidettu korjausten näkökulmasta. Jos korjauksia on tehty tasaisesti eikä sieltä puutu mitään merkittävää, kertoo se hyvästä korjaushistoriasta. Mutta pitää muistaa, ettei historia takaa eikä ennusta tulevaisuutta. Taloyhtiön johto saattaa muuttua niin, että korjaamiseen suhtaudutaan eri tavalla kuin aiemmin sekä positiivisessa että negatiivisessa mielessä. Historiaa tarkastellessa kannattaa myös muistaa, että tiedot saattavat olla puutteelliset, kun paperit ovat hukkuneet ja isännöinti vaihtunut tms.

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä korjaussuunnittelu kattaa paljon pidemmän aikavälin kuin asunto-osakeyhtiölain vaatiman kunnossapitotarveselvityksen, jonka tulee olla viisivuotinen. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä suunnitelmat kattavat merkittävät korjaukset useiksi vuosiksi eteenpäin, jolloin osakkaille on selvää mitä asioita tulevaisuudessa tullaan korjaamaan ja millaisella aikataululla. Eikä hyvä korjaussuunnittelu pääty siihen, että listataan mitä pitäisi tehdä, vaan korjaussuunnittelussa mietitään valmiiksi taloudelliset kustannukset ja korjausten ajoittaminen. Lisäksi hyvin hoidetussa taloyhtiössä korjausvelkaa puretaan niin, etteivät taloyhtiö ja osakkaat joutuvat kohtuuttomaan taloudelliseen rasitukseen.