Sijoittajalle tärkeät taloyhtiön paperit

Ymmärrä tilinpäätöstermit – mitä taloyhtiön tilinpäätös kertoo sijoitusasuntoa ostaessa?

Asuntosijoituskohteita tulisi valita numerot edellä ja Exceliä hyödyntäen, omaa kotia voi hankkia ehkä hiukan tunneperäisemmin.  Jokainen sijoittaja itse määrittää millaiset luvut pitää saavuttaa, että kohde sopii omaan sijoitusstrategiaan, mutta karhunpalveluksen tekee itselleen, jos ei ole rehellinen numeroiden suhteen. 

Hyvän kohteen löytämiseen pitää kuitenkin tarkastella paljon muutakin kuin yhtiövastiketta tai vuokratuottoprosenttia. Taloyhtiön tila on keskeinen osa onnistunutta sijoituskohdetta, joten kohdetta valitessa pitää perehtyä myös taloyhtiöön. Toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase kertovat miten edellinenvuosi on taloyhtiössä mennyt, ja budjetti ja kunnossapitotarveselvitys mihin taloyhtiössä ollaan menossa.

Toimintakertomus avaa taloyhtiön keskeiset tapahtumat ja toiminnan

Toimintakertomuksen tarkoituksena on antaa olennaiset tiedot oikean ja riittävän kuvan saamiseksi taloyhtiön toiminnasta ja taloudesta. Usein toimintakertomus onkin pääasiallinen tiedonlähde potentiaalisille ostajille, jotka eivät ole tottuneet lukemaan tilinpäätöksiä.

Toimintakertomuksessa kannattaa erityisesti lukea kohtaa olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen. Kohdassa kerrotaan kaikki normaalista poikkeavat tapahtumat, esimerkiksi isot korjaushankkeet, vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit.

Talousarvion toteutuminen -kohdassa kerrotaan, kuinka taloyhtiö onnistui suunnittelussa ja jos arviosta merkittävästi poikettiin, miksi niin tapahtui. Tämä kohta on hyvä indikaattori siitä, kuinka suunnitelmallisesti taloyhtiössä toimitaan.

Tulevan kehityksen arviossa kerrotaan merkittävät tulevat korjaushankkeet ja muutokset kustannustasoon kuten tontin vuokrasopimuksen päättyminen. Kattavassa toimintakertomuksessa kerrotaan myös esimerkiksi taloyhtiön lainoista, paljonko niitä on, millainen marginaali ja mihin viitekorkoon ne on sidottu.

Taloyhtiön maksuvalmius selviää vastikerahoituslaskelmasta

Jos ei mitään muuta taloudellista asiakirjaa taloyhtiön papereista lue, niin lue ainakin vastikerahoituslaskelma eli niin sanottu jälkilaskelma. Jälkilaskelmassa tarkastellaan tulojen riittävyyttä verrattuna menoihin.Jokainen vastike esitetään omana kohtanaan: vastikkeen tulot, menot ja edellisten kausien kertymä. Jos taloyhtiöllä on useampi rahoituslaina, ne jokainen esitetään omanaan, koska jokaisesta kerätään oma pääomavastike.

Vastikelaskelmien avulla selvitetään, onko taloyhtiössä kerätty riittävästi vastikkeita ja että jokaisella vastikkeella katetaan vain niitä menoja, joita varten kyseistä vastiketta on kerätty. Jos esimerkiksi hoitovastiketta kerätään liian vähän, ja menoja joudutaan kattamaan rahoitusvastiketuloilla, asettaa se osakkaat eriarvoiseen asemaan, koska lainaosuutensa pois maksanut osakas ei maksa rahoitusvastiketta.

Tarkista tuloslaskelmasta, mitenyhtiön viime tilikauden tulos on muodostunut

Tuloslaskelmassa kannattaa tarkistaa yksittäisiä lukujen sijaan vertailu edellisiin vuosiin ja talousarvioon. Merkittävistä poikkeamista, joita ei ole avattu toimintakertomuksessa kannattaa kysyä suoraan taloyhtiön hallinnosta isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta.

Tuloslaskelman rahoitustuotot ovat yksi keskeisimmistä osista taloyhtiön kirjanpidossa asuntosijoittajan näkökulmasta. Se kertoo, onko rahoitusvastikkeet tai lainaosuussuoritukset tuloutettu kirjanpidossa ja siten myös sen, ovatko ne vähennettäviä kuluja asuntosijoittajan verotuksessa. Jos pääomavastikerivin alapuolella on rivi “rahastoidut vastikkeet” ja summat ovat samat, tarkoittaa se, että kaikki pääomavastikkeet on rahastoitu. Jos ”rahastoidut vastikkeet” rivi on nolla taisitä ei ole, mutta pääomavastikerivillä on tuloja, tarkoittaa se, ettäpääomavastikkeet on tuloutettu, joka on toivottu tilanne asuntosijoittajalle, koska silloin pääomavastikkeet ovat verotuksessa vähennettäviä menoja.

Tase kertoo omaisuuden ja velat tilinpäätöshetkellä

Taseen puolella vaihtuvat vastaavat eli rahoitusomaisuus sisältää osakkaiden ja taloyhtiön vuokralaisten rästimaksut vastikkeista, vuokrista ja käyttökorvauksista. Jos saamisissa on suuri summa, taloyhtiöllä on ongelmia saada kaikkia maksuvelvollisia huolehtimaan maksuvelvoitteistaan. Tilanteessa,jossa taloyhtiöllä ei ole käyttövaroja ja syntyy paljon saamisia, saatetaan esimerkiksi kerätä ylimääräisiä vastikkeita, joilla paikataan kassavajetta. Tällöin kaikki osakkaat joutuvat maksumiehiksi ja sijoittajan tuotot laskevat.

Vaihtuvissa vastaavissa näkyy myös rahat ja pankkisaamiset, joka kertoo yhtiön käteisvarat ja pankkitileillä olevat varat tilinkauden päättymishetkellä. Nyrkkisääntönä on, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa puskurina. Jos taloyhtiö on huonokuntoinen, on syytä varautua yllätyksiin isommalla puskurilla.

Sijoittajan näkökulmasta ei taloyhtiön kannata kuitenkaan kerätä puskuria ylettömästi, koska mahdollisessa myyntitilanteessa taloyhtiön tilille kerätyt varat eivät valitettavasti lisää myyntihintaa. Jos taas on selvää, että kohde aiotaan pitää vuosia ja osakkaana ollaan silloin, kun varoja käytetään, ei siitä ole haittaa.

Kunnossapitotarveselvitys kertoo vähintään viiden vuoden kunnossapitotarpeet

Viimeinen, muttei missään nimessä vähäisin asiakirja, johon ehdottomasti pitää tutustua on kunnossapitotarveselvitys. Lain minimivaatimus on, että selvitys kattaa vähintään seuraavat viisi vuotta, mutta hyvä selvitys ulottuu paljon pidemmälle.

Todella hyvässä suunnitelmassa yksilöidään korjaustoimenpiteet, toteutusvuodet ja annetaan vähintään suuntaa-antava kustannusarvio. Jos kunnossapitotarveselvitykseen on vain listattu muutama korjauskohde sen enempää yksilöimättä edes koska niitä olisi tarkoitus tehdä, ei korjaustoiminta välttämättä ole kovin suunniteltua.

Kun korjaustoiminta on huolellisesti suunniteltua, korjausvelkaa ei kerry kohtuuttomasti, korjausten kustannukset ovat tiedossa ja korjaukset voidaan ajoittaa ilman, että osakkaat joutuvat kohtuuttomaan taloudelliseen rasitukseen.

Harjoitus tekee mestarin

Kun harkitsee ensimmäisen sijoitusasunnon ostoa, kannattaa tutustua useiden kohteiden papereihin. Näin saat vertailupohjaa, millaisia taloyhtiöt ovat ja opit löytämään helposti keskeiset asiat. Ensimmäisillä kerroilla paperinivaskan läpi käyminen saattaa tuntua tervanjuonnilta ja keskeisiä lukuja on vaikea hahmottaa. Kun formaatin kanssa tulee tutuiksi, nopeuttaa se todella paljon potentiaalisten kohteiden seulomista ja mahdollistaa nopean reagoinnin hyvän kohteen löytyessä.

Lue lisää aiheesta

Tutustu lisää taloyhtiön tunnuslukujen perusteisiin myös kirjoituksessa Tilinpäätöksen lukujen lyhyt oppimäärä.