Asuntosijoittaja joutuu väistämättä pohtimaan verotusta sijoituksissaan, sillä asunnon ostossa, vuokrauksessa ja myynnissä verotus on aina enemmän tai vähemmän mukana. Sijoitusasunnon verotus on siis tärkeää paitsi ymmärtää myös hallita. Kysyimmekin Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajalta Mia Koro-Kanervalta hänen 6 parasta vinkkiään sijoitusasunnon verotukseen liittyen. Nyt silmät tarkkana!
1. Yritä saada taloyhtiö tulouttamaan
Euromääräisesti merkittävin verotuksellinen asia asuntosijoittajan kannalta on se, tuloutetaanko vai rahastoidaanko osakkaiden maksusuoritukset korjaushankkeiden yhteydessä. Lyhykäisyydessään, kun maksusuoritukset tuloutetaan, vuokranantaja voi vähentää ne vuokratulon verotuksessa. Kun suoritukset sen sijaan rahastoidaan, ne lisätään hankintamenoon, jolloin sijoittaja voi ottaa kulut huomioon vasta asuntoa myytäessä. Suurin osa suomalaisista asuntosijoittajista pitää sijoitusasuntonsa pitkään, joten on aina parempi, jos kulut voi vähentää saman tien, eikä vasta asuntoa myytäessä.
Suomessa taloyhtiöt tyypillisesti rahastoivat osuudet, mutta taloyhtiössä tulisi ymmärtää ja ottaa huomioon kaikkien osakkaiden intressit yhdenvertaisesti. Useimmiten taloyhtiöillä on mahdollisuus tuloutukseen, kun remontti on vasta suunnitteilla. Jokaisen taloyhtiön kannattaakin jo remonttia suunniteltaessa tehdä teknisen hankesuunnitelman lisäksi taloudellinen hankesuunnitelma.
Yksi fiksu ratkaisu taloyhtiölle olisi antaa osakkaan valita. Osakas voi maksaa korjaushankkeesta koituneet kustannukset joko hankeosuutena (yhdellä kertaa ennen kuin laina nostettu), lainaosuutena (yhdellä kertaa lainan nostamisen jälkeen) tai pääomavastikkeena (pienempinä erinä kuukausittain). Vaikka tietyn osakasryhmän suorituksia ei voi käsitellä eri tavalla kuin toisen, voi yllä mainittuja maksusuoritustapoja käsitellä kirjanpidossa eri tavalla. Hyvä voikin olla esimerkiksi järjestely, jossa hanke- ja lainaosuudet tuloutetaan, mutta pääomavastikkeet rahastoidaan.
Asuntosijoittajien on syytä ottaa asia esille ja käydä se läpi taloyhtiön isännöitsijän sekä mahdollisesti myös kirjanpitäjän kanssa. Mikäli asia on ajankohtainen, ota se hyvissä ajoin puheeksi taloyhtiössä. Voit lukea aiheesta vielä tarkemmin Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton yhdessä tekemästä ohjeistuksesta.
2. Muista vähentää kaikki mahdolliset kulut verotuksessa
Sijoitusasunnon verotuksessa yksi olennaisimpia asioita on yleiset vuokratulosta tehtävät vähennykset. Vaikka lista vähennyskelpoisista kuluista on melko pitkä, hyvä nyrkkisääntö on, että kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut voi vähentää. Esimerkiksi kaikki matkakulut kulkuvälineestä riippumatta voi vähentää – olipa se tarkastuskäynti asunnolla, sijoitusasunnon näyttö, sopimuksen allekirjoitus tai vaikka yhtiökokous tai hallituksen kokous. Lisäksi mm. välittäjän palkkiot, vuokrailmoitukset ja luottotietojen tarkistukset voi vähentää. On myös hyvä muistaa, että voit vähentää oman osaamisen ja toiminnan kehittämiseen liittyvät kulut, kuten asuntosijoittamiseen keskittyvän kirjallisuuden tai valmennukset.
Verottajalla ei ole tarkempaa listausta siitä, mitkä kulut ovat vähennyskelpoisia ja mitkä eivät. Muista kuitenkin, että verottaja peilaa vähennysten suuruuksia asuntojen lukumäärään ja toiminnan laajuuteen. Esimerkiksi työhuone, tietokone tai puhelin voi olla yhden sijoitusasunnon kohdalla vaikea perustella. Sen sijaan, jos asuntoja on esimerkiksi 10 tai yli, kannattaa kyseisiä kuluja ehdottomasti koittaa vähentää ja perustella. Lisäksi verottaja tarkastelee vähennyksiä myös aikaisempiin vuosiin verrattuna. Jos siis yhtäkkiä yrität vähentää kaikkea mahdollista, voit joutua selvittämään ja perustelemaan kulujasi tarkemmin.
Hyvä huomio on myös se, että mikäli vuokratuloon kohdistuvia vähennyskelpoisia kuluja on jonain vuonna enemmän kuin tuloja, voidaan kustannuksia vähentää myös muista pääomatuloista. Mikäli pääomatulot eivät ns. riitä vähennysten tekemiseen, on sinulla oikeus ansiotulosta määrättävistä veroista tehtävään alijäämähyvitykseen. Alijäämähyvitys on siis pääomatulon tuloveroprosentin mukainen osuus samana verovuonna syntyneestä pääomatulolajin alijäämästä. Alijäämähyvityksen enimmäismäärän ylimenevä osa taas vahvistetaan tappioksi ja vähennetään seuraavan 10 verovuoden aikana pääomatulosta.
Lue lisää vuokratulojen verovähennyksistä, mm. miten remontin laajuus ja ajankohta vaikuttaa vähennyksiin.
3. Huomioi vuosikorjauksen ja perusparannuksen ero
Kun teet sijoitusasuntoosi itse remontteja, on tärkeää ottaa huomioon vuosikorjauksen ja perusparannuksen ero. Vuosikorjausremonteilla viitataan esimerkiksi seinien maalaamiseen ja muihin toimiin, joilla saatetaan asunto alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Vuosikorjausten kustannukset voi vähentää vuokratulosta kerralla.
Perusparannusta ovat nimensä mukaisesti laajennus-, muutos- ja uudistustyöt, joilla asunnon tasoa parannetaan. Perusparannukset vähennetään 10 vuoden tasapoistoina. Näiden remonttien kohdalla onkin tärkeää muistaa säilyttää kuitit ja tehdä poistot, sillä verottaja ei tee niitä automaattisesti. Mikäli kuitenkin nostat asunnon tasoa esimerkiksi hankkimalla kodinkoneen, jota asunnossa ei ennen ollut, voit vähentää kulun suoraan vuokratulosta, jos sen hinta on enintään 1 000 euroa.
On myös hyvä huomioida, että etenkin laajemmissa remonteissa on tyypillisesti kyse sekä vuosikorjauksesta että perusparannuksesta. Kulut on tuolloin jaettava oikein vuosikorjaus- ja perusparannusmenoihin, joiden mukaan verotuskin tehdään. Muista, että oman työn osuus ei ole vähennyskelpoinen kummankaan tyyppisessä remontissa.
4. Remontoi vasta vuokrauksen jälkeen
Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon, että remontoinnin ajankohta vaikuttaa siihen, voiko kuluja vähentää verotuksessa vai ei. Verottajan mukaan remonttien kustannukset eivät ole vähennyskelpoisia, mikäli ostettu sijoitusasunto remontoidaan ennen vuokrausta. Tuolloin kulut lisätään suoraan hankintamenoon eli ne huomioidaan vasta asuntoa myytäessä. Mikäli asunto kuitenkin vuokrataan ja vasta sitten remontoidaan, voi remontista koituvat kustannukset vähentää verotuksessa.
Verottaja ei ole määritellyt minkäänlaista rajoitusta siihen, kuinka kauan asunnon tulee olla vuokrattuna ennen remonttia, jotta kulut saa vähentää. Verohallinnon mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut huoneiston käyttöönsä.
5. Tarkista, että lainasi on merkitty tulonhankkimislainaksi veroilmoituksessa
Kannattaa tarkistaa veroilmoituksesta, että sijoitusasuntoon kohdistuva laina on merkitty tulonhankkimislainaksi. Usein pankit ilmoittavat sen esimerkiksi muuna lainana tai asuntolainana. Mikäli näin on, korot vähennetään väärin, sillä tulonhankkimislainan korot ovat sataprosenttisesti vähennyskelpoisia, toisin kuin esimerkiksi asuntolainan korot. Veroilmoituksessa lukee vain vähennettyjen korkojen euromääräinen summa, joten kannattaa katsoa myös pankista tulevasta korko-otteesta, että veroilmoituksen ja korko-otteen maksetut korot täsmäävät.
6. Mieti vuokran suuruus tutulle vuokrattaessa
Moni asuntosijoittaja miettii verotusta tilanteessa, jossa sijoitusasunto vuokrataan lapselle, muulle sukulaiselle tai tutulle ilmaiseksi tai halvemmalla. Mikäli vuokraat sijoitusasuntosi ilmaiseksi tai halvemmalla esimerkiksi lapselle, ei siitä synny lapselle veroseuraamuksia tai verotettavaa tuloa. Sen sijaan liian alhainen vuokra voi vaikuttaa vähennysoikeuksiin.
Verottaja on määritellyt ns. asunnon luontoisedun verotusarvot, joiden mukaan asuntosijoittajan verotus hoidetaan. Jos siis vuokraat asuntoa alle kyseisen verotusarvon, verottaja katsoo, ettet vuokraa asuntoa tulonhankkimistarkoituksessa. Tuolloin et pysty vähentämään asuntoon kohdistuvan velan korkoja, etkä vuokratulon ylittäneitä kustannuksia. Toisin sanoen, et pysty tekemään tappiota, etkä välttämättä vähentämään kaikkia kuluja. Voit tarkistaa verottajan määrittelemät asunnon luontoisedun verotusarvot täältä.
Bonus: Lue verottajan yhtenäistämisohje
Verottaja teki vuoden 2015 kesällä ns. yhtenäistämisohjeen, joka jokaisen asuntosijoittajan tulisi lukea. Ohje on hyvin perusteellinen, joten se on hyvä apuväline etenkin silloin, jos eteen tulee ristiriitoja verottajan kanssa. Voit lukea ohjeen täältä.
