Risto Ranki

Risto Ranki: Muistutuksia asuntomarkkinan historiasta

Risto Ranki on muutama vuosi sitten eläkkeelle jäänyt teollisuusneuvos, valtiotieteiden tohtori, tietokirjailija ja asuntosijoittaja. Ranki on tutustunut asuntomarkkinaan jo vuosikymmeniä työkuvioidensa kautta ja seurannut läheltä myös vuokramarkkinan kehitystä vuosien varrella. Itse hän kuitenkin aloitti sijoittamisen muuhun kuin omaan asuntoon vasta viime vuonna, kun aika oli hänelle oikea.

Osakkeista asuntoihin

Ranki aloitti osakkeisiin sijoittamisen heti työuran aloitettuaan eli vaihtelevan kokoinen sijoitussalkku hänellä on ollut jo kymmeniä vuosia. Osakkeisiin sijoittaminen on siis Rankille tuttua, mutta asuntosijoittaminen sen sijaan suhteellisen tuore aluevaltaus.

Viime vuonna Ranki päätti ostaa ensimmäisen sijoitusasuntonsa. Päätökseen houkutteli ensinnäkin asuntosijoittamisen pitkäjänteisyys ja vakaus sekä mahdollisuus hyödyntää velkavipua nykyisillä matalilla koroilla. Hän kuitenkin lisää, että osakkeisiin sijoittamisen riskit olivat myös yksi syy asuntosijoittamisen aloittamiseen. ”Volatiileihin osakkeisiinhan ei oikein uskalla sijoittaa muuten kuin ainakin tilapäisesti ylimääräisillä omilla rahoilla”, Ranki toteaa.

Strategiana uudiskohteet hyvällä sijainnilla

Ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi valikoitui vuoden 2015 alussa uusi kaksio Helsingin Arabianrannassa. Toinen sijoitusasunto, sekin kaksio, löytyi muutama kuukausi sitten Lauttasaaren tulevan metroaseman päältä. Yksi tärkeimmistä hyvän sijoitusasunnon tunnusmerkeistä onkin Rankin mielestä sijainti. ”Haluan omistaa hyvillä paikoilla sellaisia asuntoja, joiden arvon säilyvyyteen voi luottaa”, Ranki toteaa.

Toinen elementti, jota Ranki sijoitusstrategiassaan noudattaa, on uudet asunnot. Uudiskohteissa on osa rahoituksesta jo valmiina, eikä remontteja tarvitse pitkään aikaan tehdä. ”Vanhoista asunnoista voi ehkä onnistua saamaan paremman tuoton, mutta se vaatii enemmän omistajatyötä ja kenties remontteja, joihin en aio ryhtyä”, Ranki perustelee.

Asuntomarkkinan asiantuntija

Ranki oppi paljon Suomen asuntomarkkinasta työssään, sillä hänen tehtäviinsä valtiovarainministeriössä kuului 1980-luvulla asuntosektori valtion budjetissa. “Opin silloin tuntemaan asuntoalan toimijoita, ja olin mukana komiteoissa ja työryhmissä”, Ranki kertoo.

Ranki on seurannut läheltä myös Suomen vuokramarkkinan mullistusta 90-luvun alkupuolella. Ranki nimittäin toimi puheenjohtajana asuntoneuvoston vuokrajaostossa vuosina 1991-2003. Kyseisen jaoston vastuulle kuului vuoteen 1995 asti vuotuiset taso- ja korotusyleisohjeet eli ns. numeraalinen vuokrasääntely. Samaan aikaan Ranki oli mukana myös Lauri Tarastin johtamassa huoneenvuokralakitoimikunnassa, joka valmisteli vuokrasääntelyn jäljellä olevien osien purkamisen. Lisäksi hän teki pääministeri Paavo Lipposen toimeksiannosta asuntorahoituksen selvitysmiestyön vuoden 1996 alussa.

Suomen vuokramarkkinoihin on vaikuttanut paljon mm. huoneenvuokralainsäädännön uudistusta vetänyt Lauri Tarasti. Lisäksi etenkin Vuokranantajien entinen puheenjohtaja, Antti Arjanne, sai Rankin huomaamaan yksityissijoittajien merkityksen. Ranki toteaa, että vuokrajaoston puheenjohtajana ollessaan hän seurasi ilolla vuokranantajien järjestäytymistä, hyvää yhteistyötä vuokralaisten etujärjestön kanssa sekä sitoutumista hyvään vuokratapaan. “Yksityisten osuus vuokratarjonnassa on määrällisestikin tärkeä, mutta myös kaupunkirakenteen kannalta siinä mielessä, että vuokra-asuntoja on muuallakin kuin suurissa vuokrataloissa”, Ranki korostaa.

Asuntomarkkinoiden historiasta on tärkeää oppia

Moni asuntosijoittaja tarkastelee markkinaa aktiivisesti, mutta ehkä vain lyhyellä aikavälillä eteen- ja taaksepäin. Ranki mainitsee, että vaikka korkotason painuminen ennätyksellisen alas on viime aikojen suurin muutos, on hyvä muistaa myös vähän vanhempia asioita.

Sodanjälkeisessä asuntopulassa suurten asuntojen omistajilla oli velvollisuus ottaa alivuokralaisia. Tämän jälkeen kunnat ja muut sosiaaliset toimijat alkoivat tarjota vuokra-asuntoja, mutta yksityiset vuokramarkkinat hiipuivat. Noina aikoina asunnon sai vain suhteiden kautta tai jonottamalla pitkään, mikä oli epätasa-arvoista ja tehotonta.

“Vasta sääntelyn purku 1990-luvulla loi Suomeen oikeat vuokramarkkinat, joilla oli tarjontaa ja joiden tasapaino määritti käytännön vuokratason”, hän toteaa.

Vaikka asuntomarkkinat ovat pysytelleet melko vakaana viimeisten vuosikymmenien ajan, Ranki haluaa muistuttaa, että tilanteet muuttuvat. “Asuntomarkkinoiden ja taloushistorian pidemmän aikavälin tuntemus auttaa ymmärtämään, että mikään ei ole ikuista, esim. matala korkotaso, vakaat hinnat tai hyvä kysyntä”, Ranki korostaa. Liika takapeiliin tuijottaminen ei tietysti auta, mutta Rankin sanat on jokaisen asuntosijoittajan hyvä muistaa ja varautua myös toisenlaisiin olosuhteisiin.