Vuokratason määrittäminen

Määritä vuokra oikein – kuinka vuokrataso selvitetään?

Asuntoja vuokraavan sijoittajan lähtökohta kannattaviin sijoituksiin on positiivinen kassavirta. Kassavirran suunta on suhteellisen helppo laskea tarkastikin selvittämällä sijoitukseen kohdistuvat menot, kuten lainanlyhennykset ja vastikkeet, ja sijoituksesta saatavat tulot, eli tässä tapauksessa vuokrat. Yhtälössä oikeisiin raameihin asetetulla vuokratasolla on siis paikkansa, jotta sijoituksen kassavirta jää positiiviseksi.

Miksi vuokratason oikea määrittely on tärkeää?

Vastaus on melko yksinkertainen: väärä vuokrataso vaikuttaa sijoituksen tuottavuuteen. Alle markkinatason vuokrapyyntö voi heikentää sijoituksesta saamaasi positiivista kassavirtaa, kun taas yli markkinatason arvioitu vuokra voi alentaa asunnon vuokrattavuutta. On hyvä huomata, että yksikin tyhjä kuukausi voi tulla kalliimmaksi kuin hieman alhaisempi kuukausivuokra.

Kaiken kaikkiaan, oikein mitoitetulla vuokratasolla varmistat, että asunnolla on hyvä vuokrattavuus ja että sijoitus tuottaa kuukausittain positiivista kassavirtaa. Vuokratuoton, oman pääoman tuoton ja kassavirran laskeminen kuuluvat olennaisena osana onnistuneeseen asuntosijoittamiseen. Näin ollen asuntoja vuokraavan sijoittajan kannattaa määritellä oma tavoite vuokratuottoprosentille ja lisäksi selvittää lainanlyhennyksien kanssa millaista kuukausittaista kassavirtaa sijoituskohteesta on odotettavissa.

Artikkelistamme Asuntosijoittajan matematiikkaa – Vuokratuoton laskeminen löydät lisää tietoa vuokratuotosta sekä laskukaavan tuottoprosentin laskemiseen, ja artikkeli Positiivinen kassavirta asuntosijoittamisessa avaa positiivisen kassavirran merkitystä.

Mitkä asiat vaikuttavat vuokratasoon?

Vuokran määrään vaikuttavat muun muassa asunnon sijainti, alueen yleinen vuokrataso, samanlaisten kohteiden vuokrataso, ajankohdan kysynnän ja tarjonnan suhde sekä asunnon koko, kunto ja ikä.

Sijainnin merkitys vuokratasoon on kiistaton. Vuokrataso jopa suhteellisen lähekkäin sijaitsevien kuntien välillä voi olla merkittävä: Helsingissä vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokra vuonna 2017 oli 18,46 € ja 30 kilometrin päässä Tuusulassa 12,41 €, kuten Kaupunkikatsauksestamme käy ilmi. Lisäksi esimerkiksi Helsingin sisälläkin eri kaupunginosien vuokratasot vaihtelevat paljon, jopa yli 9 eurolla/neliö. Alueiden vuokratasojen eroihin vaikuttavat muun muassa alueen vetovoimaisuus ja rakennustuotanto.

Sijoitusasunnon alueen vuokratasoon kannattaakin tutustua jo ostovaiheessa, jotta osaat valita esimerkiksi saman kaupungin sisällä kannattavimman alueen tarkoituksiisi. Vuokratason selvittäminen voikin olla helpointa kaupungista, jonka tuntee jo itse hyvin, ja osaa ajatella vuokrattavuutta monelta kantilta. Vuokratasoa kannattaa myös muistaa tarkistaa aika ajoin, jotta taso vastaa alueen markkinavuokraa, etkä päädy vuokraamaan asuntoa pilkkahintaan, jolloin sijoituksesi kannattavuus voi laskea.

Aluekohtainen kysynnän ja tarjonnan tilanne vaikuttaa ensinnäkin siihen, millainen vuokrattavuus tietyn tasoisilla asunnoilla on. Jos tarjontaa saman kokoisista, kuntoisista ja ikäisistä on paljon, vuokratasolla on ratkaiseva rooli asunnon vuokrattavuudelle. Kannattaa siis perehtyä alueen tarjontaan ja ominaisuuksiltaan samanlaisten kohteiden vuokratasoon, jotta osaat määrittää vuokran määrän oikein markkinaan nähden.

Lisäksi markkinan tilanne voi vaihdella ajankohdasta riippuen paljonkin, jolloin myös vuokrataso liikkuu ajankohdan mukaan. Esimerkiksi opiskelijakaupungeissa voi olla sesonkiaikoja, jolloin opiskelijat etsivät vuokra-asuntoa uudelta paikkakunnalta, mikä nostaa vuokrien pyyntimäärää.

Sijainnin ja markkinan tilanteen isäksi, luonnollisesti itse asunnon ominaisuudet määrittävät vuokratasoa. Tärkeimmät tekijät ovat asunnon huoneiden lukumäärä ja asuintilojen pinta-ala, asunnon ikä ja kiinteistön rakennusvuosi sekä asunnon kunto.

Miten varmistaa sopiva vuokrataso?

Paikallistuntemus on hyödyksi vuokratason arvioinnissa. Selvitä alueen yleistä vuokratasoa tutustumalla kaupunkiin joko netissä tai esimerkiksi omien verkostojesi kautta, mikäli et itse vielä tunne aluetta. Vuokra- tai kiinteistönvälittäjä, asuntosijoittajaverkostot ja alueella asuvat tuttavat ovat hyvä tietolähde vuokratason tutkimiseen.

Netissä voit tutustua vuokratasoon tutkimalla asuntotarjontaa esimerkiksi Oikotien tai Vuokraoven kautta, paikallisista Facebook -ryhmistä tai paikallisilta asuntopalstoilta. Myös tilastotieto esimerkiksi toteutuneista vuokrista ja vuokrien kehityksestä on hyödyllistä vuokratason määrittelyä varten, joten muun muassa Tilastokeskuksen asumisen tilastoista ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta löytyy asuntosijoittajalle tarpeellisia lukuja. Kaupunkikatsauksestamme löytyy myös ajankohtaista tietoa eri kuntien tunnusluvuista, kuten neliövuokrista ja vuokrakehityksestä.

Kun olet löytänyt kiinnostavan kohteen, voit myös testata asunnon vuokratason esimerkiksi Etuoven vuokralaskurilla, joka laskee sopivalle vuokratasolle haarukan, perustuen markkinavertailuun uusimpien vuokrailmoitusten ja antamiesi asuntojen tietojen kanssa.

Muista nämä vuokratason määrittämisessä:

  • Selvitä sijoitukseen kohdistuvat menot ja siitä saatavat tulot, ja arvioi tuleva vuokratuotto mahdollisimman tarkasti, niin vältyt yllätyksiltä
  • Ota selvää alueen vuokratasosta joko netistä tutkimalla eri tilastoja ja tunnuslukuja tai käyttämällä esimerkiksi tuttuja asuntosijoittajia tai kiinteistön- /vuokravälittäjää apunasi