Asuntosijoittamisessa, kuten muussakin sijoitustoiminnassa, yksi keino suojautua erilaisilta riskeiltä on sijoitusten hajauttaminen. Olemme kirjoittaneet aiheesta aiemmin tässä artikkelissa. Nyt käymme läpi muutaman uuden näkökulman, mitä asuntosijoitusten hajauttaminen voi tarkoittaa.
Hajauttaminen vs. keskittäminen
Milloin kannattaa keskittyä sijoittamaan ainoastaan esimerkiksi kasvukeskusten keskustayksiöihin ja milloin kannattaa hajauttaa maantieteellisesti? Yhtä oikeaa vastausta ei tietenkään ole olemassa, mutta asuntosijoittajan kannattaa valita tietyt muuttumattomat kriteerit, jotka ohjaavat sijoitustoimintaa ja tietyt kriteerit, joiden avulla hajauttaa sijoituksia ja täten pienentää riskejä.
Jos siis esimerkiksi käytännöllisyyden kannalta on helpoin sijoittaa oman kotipaikkakunnan keskustakohteisiin, kannattaa hajautusmuodoksi valita jokin muu, kuin maantieteellinen hajauttaminen.
Asuntosijoitusten hajauttaminen maantieteellisesi
Tästä näkökulmasta kirjoitimme itseasiassa jo edellisessä artikkelissa, mutta katsotaanpa asiaa vielä uudestaan. Yleinen ohje asuntosijoittajille on, että kysynnän ja arvonnousun kannalta parhaat kohteet löytyvät kasvukeskusten keskusta-alueilta. Samoilta alueilta löytyvät usein myös kalleimmat sijoitusasunnot – kova kysyntä vuokramarkkinoilla tarkoittaa myös kovaa kysyntää sijoittajien keskuudessa.
Syrjäisemmiltä seuduilta sen sijaan voi löytyä hyvinkin edullisia kohteita, jopa kolme kertaa paremmilla tuotoilla ja samalla välttää kovan kilpailun. Miinuspuolena on suurempi riski tyhjistä kuukausista kysynnän ollessa maltillisempaa sekä pienempi mahdollisuus arvonnousuun.
Hajautusmielessä voi olla järkevää sijoittaa sekä keskeisen sijainnin että syrjäisemmän alueen kohteisiin. Mahdollisia tyhjiä kuukausia voi paikata muiden, kassavirraltaan positiivisten kohteiden tuotoilla ja muuna aikana sijoittaja pääsee nauttimaan korkeista tuottoprosenteista. On myös syytä muistaa, että kasvukeskustenkin ulkopuolelta löytyy alueita, joissa kysyntä on kovaa. Mediassa usein esiin nousevan aiheen asuntomarkkinoiden jakautumisesta ei kannata antaa hämätä liikaa. Asuntomarkkinoiden yleiskuva ei aina anna realistista kuvaa yksittäisten asuntosijoittajien ja mikroalueiden tilanteesta.
Asuntosijoitusten hajauttaminen eri lainamuodoilla
Asuntosijoitussalkusta voi olla hyödyllistä löytyä sekä yhtiölainalla että pankkilainalla rahoitettuja kohteita. Tämä ei automaattisesti tarkoita jakoa uudiskohteisiin ja vanhoihin asuntoihin. Esimerkiksi Sijoitusoven, ja monen muun vastaavan toimijan kautta, voi ostaa taloyhtiölainoitettuja kohteita vanhoista taloyhtiöistä.
Taloyhtiölainojen lyhennyksiin liittyy asuntosijoittajalle merkittävä etu siirtää verojen maksua tulevaisuuteen. Mikäli rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiössä, voi lyhennykset vähentää verotettavasta vuokratulosta. Toisaalta taloyhtiölainan lyhennykset ovat usein suuria laina-ajan ollessa verrattaen lyhyt. Tämä tarkoittaa yleensä vain pienesti positiivista tai jopa negatiivista kassavirtaa. Plussana on lainan nopea lyheneminen ja täten nopeammin saavutettava velaton tilanne, joka taas tarkoittaa nopeasti vapautuvaa vakuusarvoa uusien kohteiden hankintaan.
Hallitusohjelmassa on parhaillaan käynnissä selvitys, tulisiko tätä taloyhtiölainan lyhennyksen vähennysoikeuttaa rajoittaa. Mikäli vähennysoikeus poistuisi kokonaan, kääntyisi monen sijoituskohteet kassavirraltaan pitkälle miinuksen puolelle. Eri lainamuodoilla sijoituksiaan hajauttanut asuntosijoittaja voisi paikata tätä muiden kassavirraltaan edelleen positiivisten kohteiden tuotoilla.
Yhtiölainaan kohdistuu tällä hetkellä sekä mittavia hyötyjä, että todellinen poliittinen riski. Hajauttamalla eri lainamuotojen välille, suojaa sijoituksiaan tältä riskiltä.
Taloyhtiön iän mukaan hajauttaminen
Huomioimatta nyt lainamuotoon liittyviä etuja, on uusien ja vanhojen kohteiden välillä muitakin eroavaisuuksia. Suurimmat näistä liittyvät remonttikustannuksiin. Siinä missä uudiskohteen ostajan ei todennäköisesti tarvitse huolehtia suurista remonteista lähivuosina, maksaa hän yleensä ostohetkellä kovemman hinnan ja, tiettyjä alueita lukuunottamatta, yleensä menettää mahdollisuuden arvonnousuun.
Vanhempia kohteita tarkasteltaessa huomio tulee kiinnittää tarkemmin tehtyihin ja tuleviin remontteihin ja laskelmissa nämä on otettava tarkasti huomioon. Vanhempien kohteiden kohdalla voi hyödyntää arvonnousua, mikäli asunto on ostohetkellä peruskuntoinen ja asuntosijoittaja tekee siihen asunnon arvoa nostavia parannuksia.
Yksiö, kaksio vai perheasunto?
Aivan kuten maantieteellisesti, sijoittajia ohjeistetaan usein kysynnän pohjalta sijoittamaan yksiöihin. Toinen merkittävä etu koskien pieniä asuntoja on edullisemmat remonttikustannukset, jotka jyvitetään usein taloyhtiössä asuinneliöiden mukaan.
Yksiöiden suuri kysyntä vuokramarkkinoilla tarkoittaa siis kovaa kysyntää myös asuntosijoittajien keskuudessa, mikä on omiaan ostamaan yksiöiden hintoja suhteessa suurempiin asuntoihin. Myös kilpailu näistä kohteista on kovempaa.
Asuntosijoittajan kannattaa harkita, olisiko salkkuun fiksua ottaa myös muutaman isompi kohde. Mitä isompi asunto, sitä edullisempi on yleensä neliöhinta. Isompaan asuntoon saattaa olla haastavampi löytää vuokralainen, mutta etenkin perheasunnoissa viihdytään usein pidempään kuin yksiöissä. Hyvän vuokralaisen löydyttyä voi siis olla, että uutta vuokralaista ei tarvitse etsiä seuraavaan viiteen vuoteen.
Hajauta kimpassa
Hajauttaminen vaatii luonnollisesti sen verran pääomaa, että voi ostaa useamman asunnon. Ja vaikka kaikkia salkun asuntoja ei tarvitsekaan ostaa kerralla, eikä se ajallisen hajauttamisen kannalta olisi edes järkevää, voi pääoman hankkiminen tasaisin väliajoin uutta kohdetta varten tuntua silti turhan haastavalta. Uusien kohteiden hankintaa voi nopeuttaa sijoittamalla yhdessä kaverin, puolison tai sukulaisen kanssa. 50/50 tasajaolla ostettavaa kohdetta varten riittää, että säästää puolet tarvittavasta käsirahasta. Näin asuntosijoittaja pääsee käsiksi uusiin kohteisiin puolet nopeammin, kuin yksin ostaessa.
