Tyypillinen suositus aloitteleville asuntosijoittajille menee kutakuinkin seuraavasti: sijoita pieniin yksiöihin kasvavien kaupunkien keskustoissa taataksesi hyvän vuokrattavuuden ja asunnon arvonnousun, tai ainakin sen säilymisen. Suosituksessa itsessään ei ole mitään vikaa, mutta suosituksen mukaiset kohteet ovat niitä, joiden hinta on yleensä korkein ja kilpailu kovinta. Voiko asuntosijoittaminen pienillä paikkakunnilla olla kannattavaa? Kysyimme muutamalta kokeneelta asuntosijoittajalta.
Roope ja Johanna Pietilä – asuntosijoittamista lähiöalueilla
Roope ja Johanna Pietilä ovat asuntosijoittamista harrastava pariskunta, jolta löytyy asuntoja pääasiassa Jyväskylän ja Kuopion lähiöalueilta. Heidän strategiansa sijoittaa hieman syrjäisemmille seuduille on muodostunut ajan myötä. ”Alussa asuntosalkkumme oli paljon repaleisempi. Löytyi niin keskustakohteita kuin lähiöasuntoja, oli isompaa ja pienempää asuntoa, useita eri paikkakuntia sekä uutta ja vanhaa taloyhtiötä. Kokemuksen myötä toiminta on hioutunut nykymuotoonsa ja sijoitammekin pääasiassa keskustan ulkopuolelle.” Roope kuvailee parin sijoitusstrategiaa.
Pariskunnan työnjako on selkeä, Roope hoitaa kaiken ostoon asti ja Johanna kaiken oston jälkeen. Ihan näin ehdoton jako ei käytännössä ole, mutta pääasiassa Roopelle kuuluu siis mm. kohteiden analysointi, yhteydenpito myyjään ja kaupanteko. Johanna puolestaan hoitaa remontointien koordinoinnin, vuokrauksen ja yhteydenpidon vuokralaisiin.
Kai Tolkki – asuntosijoittamista pienillä paikkakunnilla
Kai Tolkin matka asuntosijoittajaksi on saanut alkunsa jo 80-luvulla. Matka alkoi monelle tutulla tavalla: oma asunto jäi vuokralle, kun eteen tuli muutto töiden perässä toiselle paikkakunnalle. Laajentumaan Kain asuntosijoitustoiminta lähti osin verotuksellisista syistä: ”Niihin aikoihin oli voimassa sellainen sääntö, että mikäli omisti vain yhden vuokra-asunnon, sen lainan korkoja ei saanut vähentää verotuksessa. Verovähennykseen oli oikeutettu vasta, jos omisti vähintään kaksi asunto. Silloin piti päättää ostaako toisen asunnon vai myykö ainokaisen pois”, Kai muistelee.
Ensimmäinen asunto ei päätynyt myyntiin ja sittemmin Kain toiminta on kasvanut kovaa vauhtia. Nykyisin hän omistaa kymmenittäin sijoitusasuntoja sekä kokonaisia taloyhtiöitä ympäri Suomen. Paikkakuntien joukosta löytyy mm. Keuruu, Pori, Suolahti, Kuopio, Jyväskylä, Äänekoski Kemijärvi sekä Kemi, joka on erityisesti ollut viime aikoina Kain suosiossa.
Miten valita sopiva alue?
Kysyimme Roopelta, onko heillä tiukat aluerajaukset, joiden sisältä he katsovat vapautuvia asuntoja vai tutustuvatko he alueisiin sitä mukaan, kun eteen tulee potentiaalisia sijoituskohteita. Näin Roope vastasi: ”Meillä on käytössä sellainen poissulkuperiaate, eli on tiettyjä alueita, joihin emme lähde. Muuten katselemme kohdekaupunkien tarjontaa melko laajasti. Jos eteen tulee toimiva kohde ja alue todetaan meidän kriteerit täyttäväksi, niin olemme valmiita sijoittamaan.”
Roope suosittelee hyödyntämään kotikenttäetua. He itse ovat valinneet Jyväskylän juurikin kotipaikkansa takia ja Kuopio on valikoitunut siellä vietetyn ajan ja muiden yhteyksien vuoksi. ”Jos ostat alueilta, jotka eivät ole keskustassa, osta kotipaikkakunnaltasi. Näin tunnet alueet ja niiden historian, mikä helpottaa perehtymistä huomattavasti. Perehtyä nimittäin pitää silti. Itse olen asunut Jyväskylässä viimeiset 35 vuotta ja siitä huolimatta aluetietoa saa tankata jatkuvasti. Alueet ja niiden maineet muuttuvat, uusia alueita syntyy ja vanhoilta voi joko poistua palveluita tai niiden tarjonta voi kasvaa.”
Myöskään Kai ei osta asuntojaan mistä sattuu, vaikka kaikille paikkakunnille ei sidosta ennakkoon löydykään. ”Ei-tutuille alueille päädyn yleensä sijoittamaan sijoittajaystävieni suosituksesta. Tarkastelen paikkakuntia myös sen mukaan, mitkä ovat sen edellytykset elää jatkossakin. Lisäksi totta kai tuottolaskelma on oleellisessa osassa.”
Tarvitaan rohkeutta, harjaantunutta silmää ja ennakoivaa näkemystä analysoida Kemin kaltaisia pieniä paikkakuntia. Kukaan tuskin toivoo, että oma sijoituspaikkakunta tyhjenee asukkaista esimerkiksi alueen ainoan ison työnantajan lopettaessa. ”Moni ihmetteli ratkaisuani 20 vuotta sitten sijoittaa Äänekoskelle. Nythän siellä toimii valtava tehdasprojekti ja ihmettelyt ovat karisseet. Sama ajatus on ollut Kemin taustalla, siellä on tällä hetkellä hankesuunnitteluvaiheessa biotuotetehdasprojekti. Lisäksi näen toki monta muutakin hyvää puolta alueessa, kuten hyvät kulkuyhteydet (Kemi-Tornio lentoasema) ja lapin matkailu ylipäätään.”
Kenen kannattaa sijoittaa pienemmille alueille? Kenen taas ei?
Tuotto ja riski kulkevat käsi kädessä, korkeampi tuotto tarkoittaa myös korkeampaa riskiä. Syrjäisemmiltä seuduilta on mahdollista löytää sijoitusasuntoja erittäin korkealla tuotolla. Samaan aika riski tyhjistä kuukausista ja asunnon arvon laskusta kasvavat. Järkevän sijoituksen taustalla on tieto siitä, että riskin pystyy kantamaan. Tätä korostavat sekä Roope että Kai.
”Etenkin alussa on tärkeää, että muu omaisuus taikka tulot ovat sillä mallilla, että pystyy kantamaan riskin tyhjistä kuukausista tai huonoista vuokralaisista.” Kai painottaa.
”Mieti mitä tavoittelet asuntosijoittamisella ja laita ensimmäisenä strategia kuntoon. Jos tarkoitus on hankkia 2-3 asuntoa turvallisesti, kannattaa ne ehkä hankkia alueilta, joissa arvon säilyminen on varmempaa.”
Myös Roope on samoilla linjoilla: ”Puskurien tulee olla kunnossa ja kokonaisvarallisuuden tasapainossa. Mikäli asuntosalkku on hankittu korkealla velkavivulla, korostuu muun varallisuuden merkitys. Tarvittaessa on pystyttävä realisoimaan muuta varallisuutta, jos sijoitusasuntojen kanssa sattuu jotain yllättävää. En myöskään suosittele kovin pienille tai syrjäisille alueille sijoittamista, mikäli asunnot ovat ainoa varallisuuserä.”
Molemmat ovat myös sitä mieltä, että syrjäseuduille sijoittavan kannattaa hankkia kohtalaisen iso asuntosalkku. Näin yhden asunnon tyhjän kuukauden pystyy paikkaamaan muiden asuntojen kassavirroilla. ”Mieti mitä tavoittelet asuntosijoittamisella ja laita ensimmäisenä strategia kuntoon. Jos tarkoitus on hankkia 2-3 asuntoa turvallisesti, kannattaa ne ehkä hankkia alueilta, joissa arvon säilyminen on varmempaa. Yhden asunnon myymällä saat jo 10 vuoden eläkkeen, mikä ei ole lainkaan huono suunnitelma.” Kai summaa ajatuksiaan ja jatkaa vielä: ”Onhan tämä sellaista tuoton ja turvallisuuden välillä tasapainottelua.”
Seuraavassa osassa käydään läpi mm. vuokrauksessa huomioitavia asioita ja riskeihin varautumista.
