Hallitusohjelmaan on kesäkuussa 2019 kirjattu selvitys rajoittaa taloyhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeutta vuokratuloista. Työryhmä käsittelee selvitystä parhaillaan. Selvitys on kesken, eikä sen suhteen ole tullut julki minkäänlaisia päätöksiä.
Sijoitusovi.com toimi toimeksiantajana opinnäytetyössä, joka käsittelee verovähennysoikeuden mahdollisen rajoittamisen vaikutuksia yksityisen asuntosijoittajan näkökulmasta. Opinnäytetyö on julkaistu kesäkuussa 2020 ja sen on tehnyt Ossi Manner. Tässä artikkelissa tiivistämme opinnäytetyön tulokset.
Tutkimuksessaan Ossi haastatteli yhdeksää yksityistä asuntosijoittajaa, joilla on salkussaan vähintään yksi taloyhtiölainoitettu kohde. Lisäksi tutkimuksessa käytettiin asuntosijoittamisen asiantuntijoiden lausuntoja tutkittavasta aiheesta. Asiantuntijoiden joukosta löytyy mm. Tuomas Viljamaa, Harri Huru, Timo Metsola sekä Janne Cederberg.
Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden poistuminen – vaikutukset yksityisille asuntosijoittajille
Tutkimuksen tulosten pohjalta oli selvästi nähtävissä, että verotuksen kiristyminen taloyhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeuden rajoittamisen johdosta laskisi selvästi yksityishenkilöiden kiinnostusta asuntosijoittamiseen. Tämä taas lisäisi henkilöiden kiinnostusta muita omaisuuslajeja kohtaan.
Selvänä epäkohtana pidettiin sitä, että mahdollisen muutoksen myötä omaisuuslajien välinen verokohtelu ei olisi tasapuolista, vaikka tämä on nimenomaan Sipilän hallituksen linjaus. Esimerkiksi osakesäästötili syntyi nimenomaan tämän linjauksen myötä. Osakesäästötililtä veroa maksetaan vasta, kun tililtä nostetaan varoja. Myöhemmin Rinteen hallitusohjelmaan kirjattu asuntosijoittamisen verotuksen kiristäminen ei tuo tasapuolista asemaa kaikille sijoittajille. Tutkimuksessa on nostettu esiin myös mm. kiinteistöjen oikeus tehdä poistoja, joka osaltaan vähentää verotettavaa tuloa. Haastatellut kokivat, että valtio ei verovähennysoikeuden muutosta edistämällä aja asuntosijoittajien asemaa.
Taloyhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeuden rajoittaminen toisi muutoksia asuntosijoittajien tuottoihin ja kassavirtaan. Suurimmat muutokset kohdistuvat kohteisiin, joissa taloyhtiölainaa on paljon suhteessa asunnon arvoon. Tutkimuksen tuloksista oli kuitenkin selvästi havaittavissa kahtiajako sijoitussalkun koon mukaan. Enemmän sijoitusasuntoja omistavat sijoittajat kokivat, että kokonaisuus ratkaisee ja yhtiölainoitettujen kohteiden kassavirran kääntyminen negatiiviseksi ei vaikuttaisi koko asuntosijoitussalkkuun merkittävästi. He näkivät mahdollisessa muutoksessa jopa mahdollisuuden toiminnan kasvattamiselle, mikäli markkinoille tulisi muilta sijoittajilta kohteita pakkomyyntiin. Tämä voisi laskea kohteiden hintoja.
Toisaalta taas muutaman asunnon omistavat sijoittajat eivät hekään olleet kovin huolissaan, sillä yhden tai kahden asunnon negatiivinen kassavirta on vielä mahdollista kattaa omista tuloista. Tästä huolimatta hallituksen selvitys ei saanut osakseen kannatusta yhdeltäkään haastateltavalta.
Tutkimuksessa kävi ilmi myös joitain positiivisia vaikutuksia, kuten asuntojen hintakuplien muodostumisen pienentyminen. Verovähennysoikeuden poistuminen voisi leikata markkinoille syntyviä hintakuplia.
Muutos voisi läpi mennessään myös karsia kentältä tietämättömiä asuntosijoittajia, jotka ottavat velan suhteen liian suuria riskejä. Vaikkakin yleisesti ottaen taloyhtiölainat eivät ole johtaneet maksuvaikeuksiin.
Toimenpiteet
Mikäli muutos verovähennysoikeudesta astuu voimaan, ratkaisuksi nähtiin lainojen kilpailuttaminen ja yhtiölainan maksaminen pois omalla sijoituslainalla. Näin matalammat korot ja pidempi laina-aika muuttaisi kassavirran positiiviseksi. Tätä ei pidetty kuitenkaan kiinnostavana vaihtoehtona, mikäli muutosta ei tapahdu.
Yhtiölainan poismaksu pankkilainalla voisi myös eriarvoistaa sijoittajia. Lainanhakijoiden välillä on eroja siinä, kuinka helposti ja millaisin ehdoin he voivat pankkilainaa saada. Usein suuremmat sijoittajat saavat lainaa helpommin, mikä laittaisi sijoittajat nykyistä eriarvoisempaan asemaan.
Yhtenä mahdollisena toimenpiteenä nähtiin myös vuokrankorotukset, joita yksityiset asuntosijoittajat tekevät yleensä hyvin maltillisesti. Verojen nousun myötä korotuspaineet olisivat kuitenkin selvät.
Myös asunnon/asuntojen myynti nähtiin mahdollisena vaihtoehtona muutoksen astuessa voimaan. Myyntiä ei kuitenkaan nähty pakkotilanteena, vaan lähinnä omien sijoitusten uudelleenjärjestelynä. Joka tapauksessa muutoksen läpimeno lisäisi asuntosijoittajien painetta myynnille.
Kaikkia näitä toimenpiteitä harkittiin toteuttavaksi vasta siinä tapauksessa, mikäli verovähennysoikeuden muutos astuu voimaan. Ennen sitä toimenpiteisiin ei aiota ryhtyä.
Laajemmat vaikutukset
Haastateltavista kukaan ei ollut tehnyt sijoituspäätöstään perustuen ainoastaan taloyhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeuteen, vaan sijoituksen kannattavuutta on arvioitu useilta eri kanteilta. Silti vain kaksi yhdeksästä haastateltavasta oli laskenut etukäteen vaikutuksen kassavirtaan, mikäli verovähennysoikeus poistuisi. Tyypillisesti sijoituspäätökset tehdään vallitsevan tilanteen valossa, vaikka kyseessä olisi vuosikymmenien päähän kestävä sijoitus. Ehkäpä asuntosijoittajien kannattaisi laskelmissaan kiinnittää entistä tarkemmin huomiota eri riskiskenaarioihin, joista verovähennysoikeuden poistuminen on vain yksi.
Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden poistuminen laskisi asuntosijoittajien kiinnostusta uudiskohteita kohtaan, mikä voisi johtaa rakentamisen vähenemiseen. Tämä puolestaan voisi vaikuttaa tarjonnan laskun kautta hintoihin nousevasti.
Mikäli rajoitus koskee myös vanhojen taloyhtiöiden korjausvelan lyhennysten vähennysoikeutta, saattaisi se laskea sijoittajien kiinnostusta isoja remontteja kohtaan, mikä puolestaan johtaisi kasvavaan korjausvelkaan. Jos taas muutos rajataan koskemaan ainoastaan uudiskohteita, eriarvoistaa tämä sijoituskohteita niiden iän mukaan.
Lue koko opinnäytetyö: http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020061518769
