Kuinka valmistautua ja vaikuttaa taloyhtiön remontteihin?

Taloyhtiön remontit osa 1: vaikuttaminen ja valmistautuminen

Suurista taloyhtiön remonteista ja korjauksista on puhuttu mediassa paljon viime aikoina. Suomessa on lukuisia 60- ja 70-luvuilla rakennettuja taloja, jotka ovat elinkaaressaan siinä vaiheessa, että niihin täytyy tehdä suuria remontteja, kuten putki- ja julkisivuremonttia. Monet taloyhtiöt ovat siis mittavien korjausten edessä ja saavat asuntosijoittajat pohtimaan sekä tulevia ostoksiaan että nykyisiä omistuksiaan. Teimmekin kaksiosaisen taloyhtiön remontti-infon, jonka avulla pystyt valmistautumaan tuleviin korjauksiin. Tässä ensimmäisessä osassa käymme läpi muutamia perusasioita remontteihin vaikuttamiseen ja valmistautumiseen liittyen. Toisen osa julkaisemme myöhemmin, jossa käymme yksitellen läpi suurimmat taloyhtiön remontit ja niiden kustannushaarukat.

Tulevien remonttien selvittäminen

Taloyhtiön remonteista on otettava selvää jo asunnon ostohetkellä. Ensinnäkin on hyvä selvittää, mitä korjauksia ja remontteja taloyhtiössä on jo tehty ja milloin. Kannattaa myös kiinnittää huomiota talon rakennusvuoteen, josta voit tehdä alustavia arvioita tulevien korjausten ajankohdista. Esimerkiksi julkisivuremontin tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta. Mikäli siis aioit ostaa sijoitusasunnon 70-luvulla rakennetusta talosta, eikä julkisivuremonttia ole vielä tehty, on hyvin todennäköistä, että sellainen on lähivuosina edessä.

Lisäksi voit ottaa selvää tulevista remonteista taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmasta. Nykyään laki velvoittaa jokaista taloyhtiötä suunnittelemaan omia remonttejaan ja sisällyttämään ne kunnossapitotarvesuunnitelmaan. Kyseinen suunnitelma on taloyhtiön vuosittain tekemä arvio remonteista, jotka saattavat seuraavan viiden vuoden aikana tulla eteen. Kunnossapitotarveselvityksen perusteella ei kuitenkaan tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä, vaan sen pohjalta yhtiökokouksessa keskustellaan seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista.

Hyvin johdetussa ja hoidetussa taloyhtiössä tehdään myös pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma eli PTS. PTS on tavallisesti kattavampi, vähintään seuraavalle 10 vuodelle laadittu tarkempi suunnitelma tulevista korjaushankkeista. Laadukas PTS pohjautuu hallittuun kiinteistön ylläpitoon sekä säännöllisiin kuntoarvioihin ja -tutkimuksiin. Se tyypillisesti ottaa kantaa myös remonttien aikatauluihin, toteutustapoihin ja mahdollisesti myös kustannusarvioihin. PTS:ssä listatut korjaukset toteutuvat siis todennäköisemmin kuin kunnossapitotarvesuunnitelmassa mainitut.

Vaikka kyseiset dokumentit avaavat melko hyvin taloyhtiön suunnitelmia, voi myyjältä, kiinteistövälittäjältä tai etenkin taloyhtiön isännöitsijältä ja hallituksen puheenjohtajalta saada sellaista tietoa, mitä suunnitelmista ei näy. Mikäli asiakirjojen perusteella joku asia jää epäselväksi, on ennen ostopäätöstä hyvä soittaa vielä esimerkiksi isännöitsijälle ja kysellä arveluttavista kohdista.

Remontteihin valmistautuminen

Asunnon ostohetkellä on syytä paitsi selvittää tulevat remontit, myös laskea niiden todennäköiset kulut. Sijoitusasunto tulisi aina ostaa laskimen avulla ja tulevien korjausten kulut ovat olennainen osa tätä laskelmaa. Etenkin, kun asunto on tarkoitus pitää useita vuosia, korjauskustannukset vaikuttavat merkittävästi sijoituksen tuottoon.

Remonttien kustannukset on hyvä laskea kalleimman toteutustavan mukaan, jotta tuottoprosentti ei käänny remonttien toteutuessa ainakaan alaspäin. Mikäli korjaukset myöhemmin toteutetaankin halvemmalla menetelmällä, odotettu tuottosi paranee ja muutos on positiivinen. Vaikka suurempia remontteja taloyhtiössä ei olisikaan suunnitteilla, on hyvä silti arvioida suurimmat remonttitarpeet, niiden kustannukset sekä varautua niihin.

Kun remontti on lähellä kannattaa varmistaa, että saat kaiken mahdollisen informaation siihen liittyen. Etenkin, jos et ole hallituksessa tai et pääse yhtiökokoukseen, on syytä itsekin olla aktiivinen ja selvittää kaikki tarvittavat tiedot.

Vuokraustoimintaa harjoittavien asuntosijoittajien on myös syytä selvittää, miten remontti tulee vaikuttamaan asumiseen. Pystyykö vuokralainen asumaan asunnossa koko remontin ajan? Jos pystyy, on hyvä miettiä, kuinka paljon remontti haittaa asumista ja onko vuokralaisella oikeus vuokranalennukseen. Tällaiset asiat on syytä kartoittaa sekä tarpeen tullen neuvotella vuokralaisen kanssa jo hyvissä ajoin ennen korjaushankkeen alkamista. Jos remontti nostaa asunnon arvoa, kannattaa vuokralaisen kanssa keskustella myös vuokrankorotuksesta, mikäli hän asuu asunnossa vielä remontin jälkeenkin.

Remontteihin vaikuttaminen

Huoneiston omistusaikanakin on luonnollisesti tärkeää olla perillä korjausten suunnitelmista, aikatauluista ja kustannuksista. Osallistumalla taloyhtiön yhtiökokouksiin, saat paitsi infoa remonteista, olet myös päättämässä korjausten rahoituksesta, toteutustavasta sekä toimeksiantajasta. Kaikilla näillä voi olla ja yleensä onkin suuri vaikutus korjauskustannuksiin.

Taloyhtiön hallituksen jäsenillä on vielä suuremmat mahdollisuudet vaikuttaa remontteihin ja niiden toteutuksiin. Korjaushankkeissa hallituksen tehtäviin kuuluu asian valmistelu yhtiökokoukselle sekä hankkeen toteuttaminen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Käytännön selvitystyön tekee tyypillisesti isännöitsijä, mutta hallituksessa olemalla voit vaikuttaa remonttien valmisteluun sekä isännöitsijän valintaan.

Hallituksessa olemalla voit myös paremmin vaikuttaa siihen, rahastoiko vai tulouttaako yhtiö korjauksiin ottamansa lainan omassa kirjanpidossaan. Tällä on suuri merkitys asuntosijoittajan kannalta. Mikäli maksamasi korjaushankkeiden maksusuoritukset rahastoidaan, et voi vähentää maksua vuokratuloista eli veroedut heikkenevät huomattavasti. Jos suoritukset tuloutetaan, voit vähentää ne vuokratuloista kuten muutkin tulonhankkimiskulut.

Taloyhtiön remonttien kustannusten jako

On myös tärkeää huomata, että taloyhtiön remonttien kustannuksista vastaa yleensä täysin taloyhtiön osakkaat. Usein osakkaat maksavat paitsi remontin kustannukset (materiaalit ja työt) myös remontti-ilmoituksen käsittelykulut, remonttien suunnitelmien tarkistuskulut sekä remontin valvontakulut. Tyypillisesti taloyhtiö ottaa lainaa remonttien rahoittamiseen, ellei sillä ole esimerkiksi myytävää omaisuutta, kuten tonttia. Osakkaana voit maksaa taloyhtiön lainan joko rahoitusvastikkeen muodossa tai ottaa omaa lainaa ja maksaa taloyhtiölle oman osuutesi kertasuorituksena.

Taloyhtiö maksaa remonttien kustannukset vain vikojen korjauksissa, jotka kuuluvat sen vastuulle. Lain mukaan taloyhtiö vastaa asunnon rakenteiden, perusjärjestelmien ja eristeiden kunnossapidosta, joten taloyhtiö on velvollinen korvaamaan ja korjaamaan vain niissä ilmenevät puutteet sekä viat.

Taloyhtiön remonttien kohdalla on myös hyvä selvittää, kuinka kulut jakautuvat osakkaiden kesken. Tyypillisesti maksuperusteena on huoneistojen pinta-alat, mutta yhtä lailla maksuperusteena voidaan käyttää esimerkiksi osakkeiden lukumäärää. Tietyissä tapauksissa yhtiökokous voi määräenemmistöllä (2/3) päättää tasajakoperiaatteesta, jolloin remonttien kulut jakautuvat tasan osakkaiden kesken. Mikäli haluat tähänkin vaikuttaa, on hyvä olla yhtiökokouksessa mukana.

Osa 2: Suurimmat remontit ja niiden kustannukset

Julkaisemme myöhemmin remontti-infon toisen osan, jossa käsitellään suurimmat taloyhtiön remontit ja niiden suunta-antavat kustannukset.