Kannattaako sijoitustoimintaa ulkoistaa?

Asuntosijoittajan on mahdollista hyödyntää ulkopuolista apua sijoitustoimintansa optimoimiseen. Asunnon oston, vuokravälityksen, asuntojen hallinnointiin liittyvät tehtävät sekä aikanaan asunnon myynnin voi ulkoistaa erilaisten palveluntarjoajien avulla. Esimerkiksi ne asuntosijoittajat, joilla on useita kymmeniä asuntoja, saattavat hyödyntää välittäjien apua ja ulkoistaa osan toiminnastaan. Lisäksi moni aloitteleva asuntosijoittaja voi hyötyä ulkopuolisen ammattilaisen kokemuksesta ja osaamisesta.

Toisaalta jotkut asuntosijoittajat hoitavat koko prosessin mieluummin itse ja mahdollisesti ansaitsevat suuremman tuoton säästämällä välittäjän palkkioissa. Yhtä oikeaa vastausta otsikon kysymykseen siis ei ole. Jokaisen sijoittajan tulee oman tilanteen kautta arvioida, onko ulkopuolisen ammattilaisen apu palkkion arvoinen tai edes tarpeellista omassa sijoitustoiminnassa. Seuraavaksi käymmekin läpi eri ulkoistamisen mahdollisuudet sekä plussat ja miinukset, jotta voit helpommin arvioida, onko välittäjien apu hyödyllistä omassa sijoitustoiminnassasi.

Asunnon oston ulkoistaminen

Asunnon etsiminen ja ostaminen vaativat joskus paljon aikaa sekä vaivaa. Näin ollen voit sijoittajana säästää aikaa, kun annat ammattilaisen hoitaa etsimisen ja oston puolestasi. Asunnon oston ulkoistaminen on mahdollista ns. ostotoimeksiantojen avulla, jolloin välittäjä ostaa sinulle asunnon avaimet käteen-periaatteella. Lisäksi ostotoimeksiantojen avulla voit hyödyntää ammattilaisten kokemusta ja osaamista. Osalla välittäjistä on vuosien kokemusta ja vankkaa tietotaitoa, joten he pystyvät mahdollisesti ottamaan ostotilanteessa huomioon sellaisia asioita, joita etenkään aloitteleva asuntosijoittaja ei aina hoksaa.

Kokemuksen ja osaamisen lisäksi ostotoimeksiantoja tarjoavilla firmoilla ja välittäjillä on usein kattavat verkostot, joiden avulla he voivat löytää juuri sinun salkkuun sopivan sijoitusasunnon. Ostotoimeksiannon kautta voit myös välttää tarjouskilpailuja, sillä osa välittäjistä etsii asuntoja suoraan potentiaalisen asunnon omistajalta, vaikkei hän olisi edes ilmoittanut olevansa kiinnostunut asuntonsa myymisestä. Ostotoimeksiantoa hyödyntämällä voit siis toisin sanoen päästä käsiksi asuntoihin, joita et muuten pääsisi edes harkitsemaan. Lisäksi suhteidensa kautta kokeneet ostotoimeksiantajat voivat mahdollisesti löytää asuntoja alle markkinahintojen.

Syy, miksi kaikki asuntosijoittajat eivät käytä ostotoimeksiantoa, on tyypillisesti raha. Ostotoimeksiannon tarjoajat pyytävät luonnollisesti palkkion työstään, joka hieman välittäjästä riippuen on noin 3-5% asunnon hinnasta. Palkkio onkin usein tietty prosentti sijoitettavasta pääomasta, mutta se voi olla myös kiinteä asuntokohtainen summa. Palkkion voi kuitenkin vähentää verotuksessa, kun asunto myydään.

Vuokravälityksen ulkoistaminen

Asuntosijoittaja voi hyödyntää ulkopuolista apua myös asuntojen vuokrauksessa. Asuntojen vuokraus on melko työläs prosessi, joten vuokravälittäjien avun hyödyntäminen voi usein olla perusteltua. Vuokravälitysfirmojen palveluissa on eroja, mutta tavallisesti tarjolla oleviin paketteihin kuuluu mm. vuokran määrittäminen, vuokrailmoituksen laatiminen ja asunnon markkinointi, asuntonäyttöjen järjestäminen, vuokrasopimuksen laatiminen sekä asunnon luovuttaminen. Vuokravälitysyrityksillä on usein hyvät suhdeverkostot, joten vuokralainen saattaa löytyä hyvinkin sukkelasti. Lisäksi, jotkut vuokravälitystoimistot takaavat vuokratulot ensimmäiselle vuodelle, mikä luonnollisesti suojaa sijoittajaa.

Tämäkin palvelu vaatii rahaa, joten ulkopuolisen avustuksen hyödyntäminen saattaa vähentää tuottoasi. Vuokravälitysfirmojen palkkio on tyypillisesti yhden kuukauden vuokraa vastaava summa plus arvonlisävero. Useimmiten homma toimii niin, että mitä laajempi palvelu, sitä kalliimpi hinta. Kannattaa tosin muistaa, että välitysfirmojen palkkio on myös verovähennyskelpoinen. Lisäksi on hyvä huomioida, että vuokravälitystoimisto saattaa löytää sinulle vuokralaisen nopeammin. Näin ollen tuottosi voi jopa parantua, mikäli säästyt tyhjiltä kuukausilta vuokravälitysfirmojen avulla.

Hallinnoinnin ulkoistaminen

Sijoitusasuntojen hallinnointi vaatii myös aikaa ja vaivaa. Yhden tai muutamankaan asunnon hallinnoinnissa ei usein ole tarvetta ulkopuoliselle avulle, mutta mitä enemmän asuntoja on, sitä kauemmin hallinnointiin menee aikaa. Esimerkiksi vuokrien seuranta, vuokrankorotukset, mahdolliset ongelmat vuokralaisten kanssa, vuokralaisen yhteydenotot ja niihin vastaaminen sekä pienet remontit ja korjaukset voivat viedä runsaasti aikaa, etenkin kun asuntoja on paljon. Lisäksi, mikäli asut eri paikkakunnalla tai maassa kuin missä sijoitusasuntosi sijaitsevat, on hallinnointipalvelut oiva apu sijoitustoiminnan pyörittämisessä.

Monet välitysyritykset tarjoavat näitä hallinnointipalveluita, joiden sisältö vaihtelee yrityksestä riippuen. Tyypillisesti palveluun kuuluu esimerkiksi vuokraseuranta, vuokrankorotukset, mahdolliset muistutukset maksamattomista vuokrista sekä vastikkeiden maksu. Jotkut yritykset tarjoavat myös räätälöityjä palvelupaketteja, joihin voit itse jossain määrin valita, mitä palvelu sisältää. Hallinnointipalvelujen ja pakettien hinta vaihtelee kattavuudesta sekä yrityksestä riippuen. Jälleen on hyvä kuitenkin muistaa, että hallinnointipalvelujen maksut ovat myös verovähennyskelpoisia.

Myynnin ulkoistaminen

Sijoitusasunnon myynti on monella asuntosijoittajalla edessä jossain vaiheessa prosessia. Varsinkin, jos strategianasi on esimerkiksi flippaus, on sijoitusasunnon myynti keskeinen osa sijoitustoimintaa. Asuntosijoittajan on kuitenkin mahdollista käyttää ulkopuolista apua myös asunnon myynnissä ns. myyntitoimeksiantojen kautta. Jälleen toimeksiannon tekeminen voi olla hyvä idea etenkin tilanteissa, joissa asuntoja on paljon tai itse asuu muualla. Myyntitilanteessakin voi olla paljon hyötyä välittäjän kokemuksesta, osaamisesta sekä suhteista. Välitysfirman avulla myynti voi siis onnistua huomattavasti nopeammin kuin omin avuin.

Myyntitoimeksiannosta maksetaan välittäjälle palkkio, joka voi olla tietty prosentti myyntihinnasta tai kiinteä asuntokohtainen summa. Palkkioiden prosenttimääräiset listahinnat ovat yleensä melko samansuuruisia kuin ostotoimeksiannot eli noin 3-5% asunnon myyntihinnasta riippuen palveluntarjoajasta sekä paikkakunnasta. Näistä listahinnoista voi kuitenkin joskus olla mahdollisuus tinkiä, joten lopullinen palkkio voi olla pienempi kuin yritysten mainostama listahinta. Kuten muiden toimeksiantojen kulut, myös myyntitoimeksiannon voi vähentää verotuksessa.

Ulkoistamisen plussat ja miinukset

Ennen sijoitustoiminnan ulkoistamista kannattaa miettiä sen mahdolliset hyödyt sekä haitat. Ulkopuolisen avun tarve tyypillisesti hieman vaihtelee asuntosijoittajan tilanteesta riippuen. Yleisesti voidaan ajatella, että asuntosijoittamista kannattaa ulkoistaa, kun a) olet aloitteleva asuntosijoittaja, etkä ole varma miten asiat toimivat, b) haluat säästää aikaa, c) omistat paljon sijoitusasuntoja, d) sijoitusasuntosi sijaitsevat kauempana omasta asunpaikastasi tai e) koet, että palkkiot eivät vähennä tuottoasi liikaa. Jokaisen sijoittajan kannattaa siis miettiä omaa tilannetta ja arvioida, onko ulkopuolinen apu omassa sijoitustoiminnassa enemmän plussaa vai miinusta. Alla vielä listaamamme plussat ja miinukset sijoitustoiminnan ulkoistamiseen liittyen.

+ Voit hyödyntää ammattilaisen kokemusta ja osaamista

+ Voit hyödyntää ammattilaisen suhteita ja verkostoja

+ Voit säästää aikaa sekä vaivaa

+ Voit välttää virheitä

+ Voit vähentää palkkiot verotuksessa

Suuret palkkiot saattavat pienentää tuottoa

Ammattitaidoton välittäjä saattaa tuoda mutkia matkaan

Jos ulkoistat kaiken, saatat vieraantua omasta sijoitustoiminnastasi