Airbnb:n hyödyntäminen asuntojen vuokrauksessa

Airbnb:n kaltaisten palveluiden hyödyntäminen osa 1: Perusteet

Airbnb:n kaltaiset palvelut ovat asuntosijoittajan näkökulmasta mielenkiintoisia, sillä ne tarjoavat kätevän mahdollisuuden kalustettujen asuntojen vuokraukseen. Kyseiset palvelut ovat aiheuttaneet paljon keskustelua sekä puolesta että vastaan niin eri maiden välillä kuin maiden sisälläkin. Esimerkiksi toukokuun alussa Berliini kielsi kokonaan loma-asuntojen vuokrauksen. Toisaalta Pariisissa ja Lontoossa viranomaiset ovat rajoittaneet majoituspäiviä. Suomessa toiminta on (ainakin toistaiseksi) laillista ilman rajoituksia, mutta eriäviä mielipiteitä löytyy.

Koska aihe kovasti puhuttelee ja kiinnostaa, teimme kolmiosaisen artikkelisarjan lyhytaikaisesta kalustetun asunnon vuokrauksesta. Tässä ensimmäisessä osassa käymme läpi Airbnb:n kaltaisten palveluiden hyötyjä, haittoja ja huomioita asuntosijoittajan näkökulmasta. Toisessa osassa Friday Flats-nimisen palvelun edustaja kertoo näkemyksiään toimialasta ja kalustettujen asuntojen vuokrauksen suosiosta. Viimeisessä osassa kaksi kalustettuja asuntoja vuokraavaa asuntosijoittajaa kertovat omia kokemuksiaan ja antavat vinkkejä aiheesta muille asuntosijoittajille.

Mikä on Airbnb?

Airbnb on vuonna 2008 perustettu yhteisöllinen markkinapaikka, jonka kautta ihmiset voivat tarjota tai varata majoitusta ympäri maailmaa. Alun perin palvelu oli nimenomaan tarkoitettu ihmisille, jotka tarjoavat vuokralle osaa kodistaan tai koko kotiaan esimerkiksi siksi aikaa, kun itse matkustavat. Toisaalta monet asuntosijoittajat ovat kalustaneet omia sijoitusasuntojaan ja tarjonneet niitä Airbnb:n kautta vuokralle.

Jo ennen Airbnb:tä on ollut olemassa asuntojen vuokraukselle pyhitettyjä sivustoja kuten Craigslist, HomeAway tai FlipKey. Vaikka Airbnb ei ollut ensimmäinen, sen suuri suosio on varmasti yksi syy tällaisten palveluiden yleistymiseen. Airbnb ei siis ole myöskään viimeinen, sillä samankaltaisia palveluita on tullut lisää. Esimerkiksi Friday Flats-niminen palvelu myös yhdistää majoittajat ja majoittujat oman sivustonsa kautta.

Mitkä ovat näiden palveluiden hyödyt asuntosijoittajalle?

Asuntosijoittajan kannalta yksi merkittävimmistä bonuksista ja varmasti yksi toimintaan motivoiva hyöty on parempi tuotto. Lyhytaikaisessa kalustetun asunnon vuokrauksessa tuotto on usein huomattavasti parempi kuin pitkäaikaisessa asunnon vuokrauksessa. Asunnon vuokraan kuitenkin vaikuttavat paitsi sijainti, koko ja kunto, kuten pidempiaikaisessa vuokrauksessa, myös vuokra-ajan pituus. Tyypillisesti lyhyeltä ajanjaksolta voi pyytää suurempaa vuokraa yötä kohden kuin pidemmältä ajalta.

Toisena hyötynä on palveluiden turvallisuus. Moni palveluntarjoaja vaatii käyttäjiltään henkilöllisyyden varmistamista. Tyypillisesti sivustot myös kannustavat arvioimaan sekä majoittajia että vieraita. Tämä osaltaan lisää luottamuksen ja turvallisuuden tunnetta, kun näet, mitä muut majoittajat ovat vieraasta sanoneet. Lisäksi maksaminen hoituu usein näppärästi palveluiden kautta etukäteen, jolloin vuokranantajana voi olla varma siitä, että vuokra tulee maksettua.

Jotkut asuntosijoittajat pitävät lyhytaikaisen asunnon vuokrauksesta myös siitä syystä, että voi samalla tutustua ihmisiin eri puolilta maapalloa. Sosiaalinen ja kulttuurillinen elämys voi olla joillekin yksi syy vuokraustoiminnan pyörittämiseen.

Mitä haittaa tai ongelmia voi syntyä asuntosijoittajalle?

Ensinnäkin asunnon kalustaminen ja sisustaminen vievät paitsi aikaa myös rahaa. Tosin edulliset kalusteet on usein nopeasti maksettu paremman vuokran avulla. Lisäksi asunnon kuvaus ja ilmoituksen tekeminen voivat viedä normaalia enemmän aikaa, sillä ilmoitukselta vaaditaan usein enemmän. Ilmoituksessa on syytä kertoa asunnon kaikki mukavuudet ja kuvien tulee olla ammattimaisia sekä houkuttelevia, mutta todenmukaisia. Lisäksi esimerkiksi turistit saattavat toivoa asunnon yksityiskohtaisen kuvauksen lisäksi tarkempaa tietoa lähipalveluista ja julkisesta liikenteestä.

Lyhytaikainen vuokraus vie myös ylipäätään enemmän aikaa. Vuokralaisilta tulee paljon kyselyitä, joihin täytyy vastata pian, ettei kaupat mene sivu suun. Vuokralaisille täytyy luovuttaa avaimet, asunto täytyy vuokralaisten välissä siivota ja lakanoiden sekä pyyhkeiden pesu vie oman aikansa. Logistisiakin hankaluuksia voi olla, mikäli asunto sijaitsee kauempana omastasi.

On myös syytä huomioida, että kaikki asunnot eivät välttämättä sovellu kalustetun asunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen. Tyypillisesti kovin tarve tällaisille asunnoille on suurempien kaupunkien keskustoissa tai hyvien liikeyhteyksien varrella. Lisäksi Suomessa talvella kysyntä on vähäisempää, joten asuntoon voi olla vaikeaa tai jopa mahdotonta saada vuokralaisia ympäri vuoden.

Voiko Airbnb:n käyttöä kieltää?

Kuten mainittu, Airbnb:n kaltaiset palvelut ovat herättäneet sekä närkästystä että ihastusta. Negatiivisia ajatuksia on herännyt etenkin majoitusalan yhtiöillä verotuksen suhteen sekä toisaalta taloyhtiöiden osakkaiden ja asukkaiden puolelta oikeuksien sekä mahdollisen metelin tai häiriön suhteen.

Moni suurempi kaupunki maailmalla, jossa asuntojen hintojen nousu ja asuntopula ovat todellisia ongelmia, ovat rajoittaneet asuntojen lyhytaikaista vuokrausta. Suomessa tätä ei ainakaan toistaiseksi ole tehty.

Toisaalta Suomessa jokainen taloyhtiö voi kieltää Airbnb:n kaltaisen vuokraustoiminnan, sillä yhtiökokouksessa on mahdollista asiasta päättää. Päätökseen on kuitenkin saatava jokaisen osakkaan suostumus, sillä se rajoittaa osakkaan hallintaoikeutta.

Mitä verottaja toiminnasta tuumaa?

Viime syksynä Suomen Verohallinto tiedotti Airbnb:n tyyppisen vuokraustoiminnan verotuksesta seuraavasti:

”Air bnb-tyyppisestä toiminnasta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa. Satunnaisesta vuokraustoiminnasta saaduista vuokratuloista saa vähentää vuokraamisesta aiheutuvat kulut. Vuokratulosta voi vähentää kuitenkin vain vuokra-aikaan kohdistuvat kulut ja vuokraustoimintaan suoraan liittyvät kulut, esimerkiksi vuokralaisen hankinnasta johtuneet kulut ja osan hoitovastikkeesta. Jos asunnosta on vuokrattu vain osa, on kulut suhteutettava vuokra-aikaan ja vuokrattavan alueen pinta-alaan.”

Selkeää on se, että vuokratuloista on maksettava veroa ja luonnollisesti veroista voi vähentää vain ne kulut, jotka kohdistuvat vuokra-aikaan ja vuokrattavan alueen pinta-alaan. Ongelmana verotuksen suhteen on enemmänkin se, lasketaanko Airbnb:n kaltainen vuokraustoiminta perinteiseksi vuokraustoiminnaksi vai majoitustoiminnaksi. Ammattimaisesta majoitustoiminnasta täytyy maksaa arvonlisäveroa ja siihen liittyy myös muita säännöksiä. Raja näiden välillä on epäselvä, eikä vielä ainakaan ole selkeää linjavetoa siitä, kuinka montaa asuntoa voi lyhytaikaisesti vuokrata niin, että se luokitellaan vuokraustoiminnaksi. Mikäli siis vuokraat useampaa kalusteuttua asuntoa tällaisten palveluiden kautta, on syytä varautua siihen, että verottaja saattaa puuttua asiaan.

Mitä toiminta käytännössä vaatii vuokranantajalta?

Kalustettu sijoitusasunto-blogissa on kattavasti pohdittu ylipäätään kalustetun asunnon lyhytaikaista vuokrausta ja siihen liittyviä asioita. Kyseisessä blogissa on myös varsin hyvin listattu asioita, joita tällainen toiminta vuokranantajalta vaatii. Tässä vielä muutamilla lisäyksillä muistutuksia siitä, että kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraus voi tuoda reilusti paremman tuoton, mutta helposti se ei välttämättä tule.

  • Toiminnan aloittaminen vie oman aikansa ja toiminnan pyörittäminen vielä enemmän. Vuokralaiset vaihtuvat tiuhaan tahtiin eikä matkailijoiden aikataulut välttämättä ole niin lukkoonlyötyjä kuin omasi. Varaa aikaa ja valmistaudu muuttamaan omia menojasi tarpeen tullen.
  • Vuokralaisten vaihtuessa asunto täytyy siivota, lakanat ja pyyhkeet vaihtaa sekä likaiset pestä. Tähän voi palkata jonkun apulaisen, mutta se taas syö tuottoasi. Mieti siis tarkkaan oletko valmis siivousrumbaan tai onko tuottosi tarpeeksi hyvä avun palkkaamiseen.
  • Siivous, pyykkäys ja ylipäätään liinavaatteiden sekä pyyhkeiden säilyttäminen vaativat omat puitteet. Varmista, että käytettävissäsi on pesukone ja säilytystilaa.
  • Vuokralaisten yhteydenottoihin täytyy vastata nopeasti ja turhiakin yhteydenottoja varmasti tulee. Varaudu olemaan puhelimen äärellä ja tavoitettavissa, vaikka se ei aina tuottaisikaan tulosta.
  • Vaikka vuokralaiset veisivät aikaasi ja kyselisivät tyhmiä, he ovat asiakkaitasi. Asiakaspalveluhenkisyys on luonnollisesti tärkeää myös pitkäaikaisissa vuokrasuhteissa, mutta vuokralaisten kirjo on usein laajempi lyhytaikaisessa vuokrauksessa ja tunteita voi nousta pintaan. Ota siis huomioon, että toiminta vaatii kärsivällisyyttä ja ystävällisyyttä tilanteessa kuin tilanteessa.
  • Sosiaalisuus ja kielitaito ovat myös avainasemassa. Vuokralaiset vaihtuvat usein, joten ihmisten kanssa tulee oltua tekemisissä paljon. Kalustetuissa asunnoissa vuokralaisina on usein turistit, jotka voivat tarvita paljon apua päivittäisissäkin asioissa. Valmistaudu siis puhumaan englantia ja olemaan ihmisten kanssa tekemisissä.
  •  Vuokrausprosessi täytyy hoitaa kokonaisuudessaan hyvin ja taata vuokralaisen tyytyväisyys, sillä majoittujat usein arvostelevat paitsi asuntosi myös kokonaiskokemuksen. Arvostelut taas voivat vaikuttaa merkittävästi tuleviin vuokrauksiin. Varaudu siihen, ettet voi hoitaa hommaa puoliteholla, vaan täsmällisyyttä tarvitaan.