Yhtiövastike, hoitovastike ja pääomavastike viittaavat kaikki taloyhtiölle maksettaviin vastikkeisiin. Vastikkeiden suuruus voi kertoa paljon taloyhtiön toiminnasta ja kunnosta. Jokaisen sijoittajan onkin tärkeää selvittää tarkkaan taloyhtiön tilanne, sillä vastikkeiden määrä vaikuttaa luonnollisesti merkittävästi asuntosijoittajan tuottoon. Tässä artikkelissa selvennämme vastikkeiden erot ja muistutamme, mitä asioita asuntosijoittajan on syytä ottaa vastikkeista huomioon.

Katso myös tekstin lopussa oleva video aiheesta.

Eri vastikkeet

Yhtiövastike

Yhtiövastike on maksu, jota osakkeenomistajat maksavat taloyhtiölle sen kaikkien menojen kattamiseksi. Lyhykäisyydessään yhtiövastike on kaikkien vastikkeiden yhteenlaskettu summa eli käytännössä hoitovastike ja pääomavastike yhdessä. Vastikkeen suuruus selviää esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta.

Hoitovastike

Hoitovastikkeen avulla taloyhtiö kattaa kiinteistön hoito- ja ylläpitokuluja. Näitä ovat esimerkiksi lämmitys-, jäte-, huolto- ja siivouskulut. Isännöitsijän ja huoltoyhtiön palkkiot katetaan myös hoitovastikkeen avulla.

Pääomavastike (rahoitusvastike)

Pääomavastikkeeseen viitataan usein myös termillä rahoitusvastike. Pääomavastike kattaa taloyhtiön kiinteistön rakentamiseen, korjaukseen ja uudistukseen otettujen lainojen korot, kulut ja lyhennykset. Toisin sanoen, kun taloyhtiö ottaa korjauksia ja uudistuksia varten lainaa, osakkaat maksavat lainaa ja sen hoitokuluja yhtiölle pääomavastikkeen muodossa.

Erillisvastikkeet

Taloyhtiö voi periä hoito- ja pääomavastikkeiden lisäksi erillisvastikkeita, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määritelty. Erillisvastikkeita voivat olla esimerkiksi laajakaistavastike, vesivastike tai hissivastike. Ajatuksena on, että kyseistä kuluerää ei katetakaan hoito- tai pääomavastikkeella, vaan erillisvastikemääräyksen mukaan siinä mainitulla perusteella.

Miten vastike määräytyy?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys määrittää kyseisessä yhtiössä perittävät vastikkeet, maksuvelvolliset osakkeet sekä vastikeperusteen. Tyypillisesti vastikkeet jakautuvat asunnon pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan, mutta joskus vastikkeiden perusteena voi olla myös asukkaiden lukumäärä tai todellinen kulutus. Käytännössä kuitenkin on niin, että mitä suurempi asunto, sitä suurempi vastike.

Jos taloyhtiössä on liikehuoneistoja, niiltä peritään usein suurempaa vastiketta asuinhuoneistoihin verrattuna.

Miksi vastikkeissa on eroja?

Jokaisessa taloyhtiössä tilanne on hieman erilainen, joten vastikkeet voivat vaihdella suurestikin eri taloyhtiöiden välillä. Esimerkiksi kuntien välillä saattaa olla eroja vastikkeissa, sillä muun muassa huoltoyhtiöiden ja isännöitsijöiden hinnat voivat vaihdella paikkakunnittain. Toisaalta taas muun muassa taloyhtiön ikä, koko ja kunto vaikuttavat kustannuksiin, mitkä taas vaikuttavat vastikkeisiin.

Korkea yhtiövastike voi johtua hiljattain tehdystä remontista, jolloin rahoitusvastike voi olla korkea. Toisaalta todella pieni vastike taas voi olla seurausta siitä, että tarvittavia korjauksia ei ole tehty. Pieni vastike voi tosin johtua myös esimerkiksi siitä, että taloyhtiö itse omistaa kiinteistössä olevan liike- tai asuinhuoneiston ja saa siitä vuokratuloa. Selityksiä vastikkeiden suuruuteen voi siis olla useita, joten kannattaa aina tutkia pintaa syvemmälle.

Mitä asuntosijoittajan täytyy ottaa huomioon?

Sijoitusasuntoa ostaessa on äärimmäisen tärkeää ottaa huomioon asunnon kustannukset. Selvitä siis tarkkaan paljonko asunnosta maksetaan yhtiövastiketta. Ota selvää, paljonko hoitovastikkeen osuus on ja kohdistuuko asuntoon myös pääomavastiketta.

Kannattaa myös seurata tarkkaan taloyhtiön kirjanpitoa. Kirjanpidon olennaisimmat kohdat selviävät vuosittain yhtiökokouksen tilinpäätösmateriaalista, josta selviää muun muassa kerättyjen vastikkeiden määrä sekä se, mihin vastikkeet on käytetty. Vertaile lisäksi yhtiövastikkeen tasoa taloyhtiön korjaushistoriaan sekä tulevaisuuden korjaussuunnitelmiin.

Asuntosijoittajana sinun on hyvä ottaa huomioon, että voit vähentää hoitovastikkeen vuokratulon verotuksessa. Hoitovastikkeet on aina vähennettävä samana vuonna, jolloin olet ne maksanut. Rahoitusvastikkeen sen sijaan voi vähentää ainoastaan silloin, jos vastikkeet on tuloutettu. Jos rahoitusvastikkeet on rahastoitu, et voi vähentää niitä vuokratulon verotuksessa, vaan ne lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta asuntoa myytäessä.

Jos haluat itse vaikuttaa vastikkeiden suuruuteen, kannattaa osallistua ahkerasti yhtiökokouksiin. Jos haluat vaikuttaa vielä enemmän vastikkeiden määrään ja taloyhtiön talouteen, voit liittyä taloyhtiön hallitukseen.