Rakennustuotannon huipulta palaaminen, uutisoinnit korkojen noususta ja taloyhtiölainoista, poliittiset keskustelut sosiaaliturvan uudistuksista ja tuetusta asumisesta, kysynnän ja tarjonnan suhteen muuttuminen alueellistuvassa Suomessa. Miten nämä asiat vaikuttavat asuntosijoittajan toimintaan ja miltä uusimmat asumisen tilastot näyttävät?
Julkaisemme kaksi kertaa vuodessa oman asuntomarkkinakatsauksemme, johon kokoamme edellisen puolen vuoden tuoreimpia ja olennaisimpia tilastoja. Lisäksi pyydämme muutamalta alan asiantuntijalta heidän kommenttejaan viimeisen puolen vuoden kehityksestä ja tapahtumista. Edellinen katsaus julkaistiin kesäkuussa, joten nyt on aika katsoa, miltä asuntomarkkinoiden syksy 2018 on näyttänyt. Tässä artikkelissa kokoamme tiivistyksen katsauksesta, mutta koko katsauksen pääset lukemaan täältä.
Tuoreimmat tilastotiedot
Osakeasuntojen hinnat
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan hinnat laskivat syyskuusta lokakuuhun 1,3 % pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa 0,8 %. Helsingin ja Oulun hinnat pysyivät lähes ennallaan, kun Tampereen ja Turun hinnat nousivat yli 3 %. Espoossa taas hinnat laskivat 3,7 % ja Vantaalla 2,3 %. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 3 % ja laskivat 2 % muualla maassa. Vuoden 2018 lokakuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 3 625 euroa ja muualla maassa 1 631 euroa.
Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2015=100
Vanhojen osakehuoneistojen velattomat neliöhinnat (lokakuu 2018)
Kehyskunnat = Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti
Asuinhuoneistojen vuokrat
Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä 2,4 %. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 2,3 % koko Suomessa. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,4 % ja muualla maassa 2,3 %. ARA-asuntojen vuokrat nousivat 2,4 % koko maassa.
Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys 2010=100
Kohdemäärät
Etuoven tilastojen mukaan myytäviä kohteita oli vuoden 2018 marraskuussa yli 700 vähemmän kuin saman vuoden heinäkuussa. Kohteita oli kuitenkin marraskuussa myynnissä lähes 7000 enemmän kuin edellisen vuoden vastaavana ajankohtana.
Myytävien kohteiden määrät
Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.
Markkinointiaika
Etuoven tilastojen mukaan kaikkien asuntotyyppien markkinointiajat ovat nousseet hieman viimeisen puolen vuoden aikana. Keskimäärin asuntojen markkinointiajat olivat marraskuussa noin 20 päivää pidempiä kuin kesäkuussa. Erityisesti omakotitalojen keskimääräiset markkinointiajat olivat marraskuussa melkein 40 päivää pidempiä kuin kesäkuussa. Myös kerrostalojen markkinointiajat olivat nousseet hieman kesä- ja lokakuun välillä.
Myytävien kohteiden markkinointiaika
Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.
Rakentaminen
Tilastokeskuksen mukaan volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi heinä-syyskuussa 1,9 % vuodentakaisesta. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi 3,9 % ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 0,2 %. Asuinrakentamisen aloituksia oli 9 % vähemmän kuin vuosi sitten. Rakennuslupia myönnettiin vuoden 2018 heinä-syyskuussa poikkeuksellisen vähän: 25,4 % vähemmän kuin vastaavalla ajanjaksolla vuotta aiemmin.
Uudisrakentamisen volyymi-indeksi 2010=100, trendi
Viitekorot
Suomen pankin tilastojen mukaan Euriborkorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson ajan. Koroissa ei ole juuri nähty muutoksia viimeisen puolen vuoden aikana.
Euriborkorot
Asiantuntijoiden kommentit
Mia Koro-Kanerva (Vuokranantajat Ry)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?
Tällä puolivuotisella suurimmat asiat, jotka nousevat mieleen, ovat asuntomarkkinoiden ympärillä käydyt poliittiset keskustelut.
Esimerkiksi Petteri Orpon asettama kotitalouksien velkaantumista selvittävä työryhmä paneutuu taloyhtiölainoihin ja niiden kautta velkaantumiseen. Julkista keskustelua aiheesta käyty muun muassa siitä lähdetäänkö taloyhtiölainojen verovähennysoikeuteen puuttumaan, ja tullaanko lainamääriä sekä lainojen lyhennysvapaita rajoittamaan. Työryhmän raportin pitäisi valmistua maaliskuun 2019 loppuun mennessä, joten se tulee varmasti olemaan ensi kevään vaalien suurimpia keskusteluteemoja.
Asuntomarkkinoista sekä asuntosijoittamisesta käyty julkinen keskustelu on ollut jossain määrin jopa pelokasta ja hyvin polarisoitunutta. Sijoittajia usein joko demonisoidaan tai esitetään sankaritarinoiden kautta.
Poliittinen polarisoituminen näkyy myös esimerkiksi ajankohtaisessa keskustelussa valtion tukemista vuokra-asuntojen rakentamisesta. Tuettu vuokra-asuntotuotanto onkin yksi tämän syksyn suurista keskusteluista, jossa poterot eri ääripäiden kannattajien välillä tuntuvat vielä syventyneen entisestään. Lisäksi sosiaaliturvan ja asumistuen uudistus sekä pohdinnat pääomatuloverotuksen muuttamisesta ovat näkyneet asuntopoliittisissa keskusteluissa.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Mediassa käydyt keskustelut kuumasta ja jopa ylikuumentuneesta markkinasta ovat saaneet osan sijoittajista odottavalle kannalle ostomielessä. Moni selvästi haluaa katsoa, että miten tässä käy: odotetaan, että huippu saavutetaan ja tultaisiin sieltä alas. Kannanottoja on myös näkynyt siitä, että pankkisuhteet pitäisi ottaa seuraavaksi haltuun, kun pian nähdään ostettavaa. Nythän olemmekin olleet jo jonkin aikaa hyvin poikkeuksellisessa tilassa. Ja jos hiipumista tapahtuu, se tarkoittaa vaan sitä, että vuokranantajan näkökulmasta tilanne helpottuu.
Timo Metsola (Vuokraturva)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?
Uudisasuntojen kauppa on vaikeutunut, koska ostajat ovat aiempaa varovaisempia sekä isojen yhtiölainojen että tonttirahastojen omistamien tonttien suhteen. Samaan aikaan myynnissä on kohteita ennätyksellisen paljon. Erityisesti suurten kasvukeskusten ulkopuolella muutos on todella selvä, mutta ilmiö näkyy kyllä myös kasvukeskuksissa.
Uudisasuntojen kauppaa tukeva tekijä on edelleen se, että monet suuret asuntorahastot ostavat jatkuvasti lisää. Toisaalta myös tietoja rahastojen vetäytymisestä jo sovituista hankkeista tulee nyt aiempaa enemmän, mikä indikoi tilanteen mahdollista muuttumista.
Käytettyjen asuntojen kaupassa on suuria alueellisia eroja. Ne alueet, joissa
kauppa käy todella vilkkaasti, ovat kuitenkin keväästä vähentyneet. Keskeinen syy on se, että yksityissijoittajat ovat tulleet varovaisemmiksi ja ostavat vähemmän ja valikoivammin kuin aiemmin.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Asuntosijoittamisen tunnelmat ovat hieman rauhoittuneet. Omasta mielestäni se kertoo terveen harkinnan lisääntymisestä. Myös velkavivun käytössä ollaan otettu askelia varovaisempaan suuntaan. Yhä useampi asuntosijoittaja on havainnut myös sen, että vuokra asuntopula on tarjonnan kasvaessa monella alueella helpottanut.
Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?
Kauppa rauhoittui jossain määrin vuoden hyvien ensi kuukausien jälkeen. Mistään suoraviivaisesta muutoksesta ei kuitenkaan ole kyse: esimerkiksi lokakuu oli meillä tähän mennessä vuoden paras kuukausi mm. Helsingissä ja Vantaalla. Kokonaisuudessaan tästä vuodesta ei kuitenkaan ole tulossa niin hyvää asuntokauppavuotta, kuin mihin lähdimme ja mitä odotimme.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Niin asuntosijoittajia kuin oman kodin ostajia on vuoden mittaan varoiteltu mediassa taloyhtiöiden yhtiölainoista perin pohjin. Asuntokauppaan liittyvät tosiasiat ja riskit on hyvä tiedostaa, mutta myös se, miten todennäköisiä vaikeudet ovat ja mitä niitä kohdatessa voi tehdä. Varovaisuus on selvästi lisääntynyt uudiskaupan puolella. Fiksu varovaisuus on hyvästä mutta lamauttavan arkuuden puolelle ei pitäisi mennä.
