Sijoitusasuntoa uudiskohteesta ostavan kannattaa olla perillä siitä, miten osakkeenostajat voivat suojata oikeuksiaan koko rakennus- ja ostoprosessin ajan. Tässä artikkelissa on kuvattuna kuusi kohtaa, jotka turvaavat ostajien oikeuksia ja rakennusprojektin sujuvaa etenemistä.
- Osakkeenostajien kokous – kun vähintään ¼ yhtiön asuinhuoneistoista on myyty
- Käyttöönottotarkastus – rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntä rakennuksen käyttöönotosta
- Muuttotarkastus – ostaja suorittaa ennen kun viimeinen 10% kauppahinnasta erääntyy maksettavaksi
- Hallinnonluovutuskokous – Käyttöönottotarkastuksen jälkeen
- Vuositarkastus – 12-15kk Käyttöönottotarkastuksen jälkeen
- Rakennuttajan vastuu vuositarkastuksen jälkeen – 10 vuotta
Suomen Vuokranantajat järjestivät aiheesta webinaarin lokakuussa 2020, joka on nähtävillä tallenteena maksutta kaikille SVA:n jäsenille. Sivuilta pääsee tutustumaan aiheeseen laajemmin myös lukemalla Uuden asunnon ostajan oppaan.
Osakkeenostajien kokous
Osakkeenostajien kokous tulee järjestää, kun vähintään ¼ yhtiön asuinhuoneistoista on myyty. Kokouksen kutsuu koolle rakennusaikainen hallitus ja kokoukseen kutsutaan kaikki ostajat.
Kokouksessa käsiteltävistä asioista erityisesti kaksi ovat sellaisia, joilla ostajat voivat suojata asemaansa ja joihin on syytä tarttua: osakkeenostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija.
Tilintarkastajan tehtävänä on valvoa yhtiön kirjanpitoa ja taloudellista tilaa rakennusaikana. Ostajien valitsemalla tilintarkastajalla on samat oikeudet, kuin muilla tilintarkastajille. Tilintarkastajan valinta on harvinaisempaa, kuin rakennustyön tarkkailija, joskin molemmat kannattaisi valita.
Rakennustyön tarkkailija on ulkopuolinen taho, jonka tehtävänä on tarkkailla rakennusprojektin etenemistä aikataulussa ja että käytössä on asianmukaiset työtavat ja materiaalit. Tarkkailija valvoo nimenomaan osakkeenostajien etua ja hänellä on vapaa pääsy rakennustyömaalle sekä oikeus tehdä huomautuksia ja ehdotuksia.
Kulut sekä tilintarkastajasta että rakennustyön tarkkailijasta kirjataan yhtiön menoihin. Valintaa ei kannata jättää tekemättä kustannussäästösyistä, sillä molemmat tahot pystyvät valvomaan osakkeenostajien etua, millä taas voidaan välttää myöhemmässä vaiheessa esiin nousevia virheitä ja ongelmia.
Valmistaudu kokoukseen: Jo ennen kokousta kannattaa kartoittaa mahdollisia vaihtoehtoja tilintarkastajaksi sekä rakennustyön tarkkailijaksi, jotta kokouksessa voi suoraan ehdottaa valintaa.
Käyttöönottotarkastus
Rakennusvalvontaviranomaisen tulee hyväksyä rakennus käyttöönotettavaksi ja toimittaa tästä pöytäkirja. Tämän loppukatselmuksen voi suorittaa, kun rakennus on valmis, tai vain vähäisiltä osin kesken. Hyväksytystä katselmuksesta selviää, että rakennus on suunnitelmien ja rakennusluvan ehtojen mukainen ja että mm. käyttöturvallisuus on sillä tasolla, että asuntoihin voi muuttaa.
On kuitenkin syytä huomioida, että tämä viranomaisen hyväksyntä ei poista mahdollisuutta virheille rakentamisessa. Virheet ja puutteet tulee osakkeenostajien ja yhtiön tarkistaa erikseen.
Muuttotarkastus
Osakkeenostajan kannattaa tehdä asuntoon muuttotarkastus niin pian kun siihen on mahdollisuus. Muuttotarkastuksesta ei ole erillistä velvoitetta laissa, joten sen suorittamatta jättäminen ei johda myöhemmän valitusoikeuden menettämiseen. Tarkastus kannattaa silti tehdä ja mahdollisista havaituista vioista ilmoittaa viipymättä, jotta esimerkiksi vuositarkastuksen yhteydessä näiden vikojen ei voida katsoa aiheutuneen asujasta.
Tyypillisesti muuttotarkastus suoritetaan ennen, kun viimeinen 10% kauppahinnasta erääntyy maksettavaksi.
Tarkista ainakin: Että materiaalit, pinnat ja varustelutaso vastaavat luvattua ja että kaikki laitteet, patterit yms. toimivat.
Hallinnonluovutuskokous
Käyttöönottotarkastuksen jälkeen rakennuksenaikainen hallitus kutsuu koolle kaikki osakkeenostajat hallinnonluovutuskokoukseen. Kokouksessa valitaan taloyhtiölle asumisenaikainen hallitus ja usein myös pyydetään vastuunvapautusta rakentamisenaikaiselle hallitukselle. Tämän myöntämistä kannattaa harkita, sillä uudella, juuri valitulla hallituksella ei tietenkään ole ollut aikaa tai mahdollisuutta tutustua yhtiön toimintaan ja asiakirjoihin. Tähän vedoten osakkaat voivat ehdottaa, että vastuuvapautus käsitellään vasta seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa.
Lisäksi yhtiökokouksessa on:
1) esitettävä yhtiön välitilinpäätös ja selvitys taloussuunnitelman toteuttamisesta sekä tilintarkastajien lausunnot niistä;
2) annettava tiedot rakennustyön teknisestä toteutumisesta;
3) valittava yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat jäljellä olevaksi toimikaudeksi.
(Finlex: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L2P23=)
Vuositarkastus
Myyjän velvollisuus on järjestää vuositarkastus aikaisintaan 12kk ja viimeistään 15kk käyttöönottotarkastuksen jälkeen. Tässä vuositarkastuksessa käydään läpi asunnoissa ja yleisissä tiloissa havaitut puutteet ja viat, joista osakkeenomistajat ovat raportoineet ns. narinalistojen kautta.
Viimeistään tässä vaiheessa kaikista vastaan tulleista vioista tulee ilmoittaa, sillä ilmoittamatta jättäminen johtaa siihen, että rakentajan vastuuseen ei voi enää vedota myöhemmin tällaisten virheiden osalta. Toki on olemassa poikkeustapauksia sellaisten virheiden osalta, joita ei voida olettaa huomattavaksi ko. aikana normaalin asumisen myötä.
Rakennuttajan vastuu vuositarkastuksen jälkeen
Vuositarkastuksen jälkeen rakennuttaja on edelleen vastuussa tietyistä virheistä seuraavan 10 vuoden ajan. Tällaisia virheitä ovat ns. piilevät virheet, joita ei ole voitu havaita vuositarkastukseen mennessä. Rakennuttajan 10 vuoden vastuu ei siis tarkoita sitä, että vastuu kattaisi kaikki eteen tulevat puutteet ja viat.
Aiheeseen pääset perehtymään lisää Suomen Vuokranantajien webinaaritallenteen kautta sekä lukemalla heidän e-oppaan Uuden asunnon ostajalle. Materiaalit ovat saatavilla maksutta SVA jäsenille.
Lue myös vinkit uudiskohteen vuokraukseen.
