Uudiskohteen vuokraus

5 vinkkiä uudiskohteen vuokraukseen

Viimeiset pari vuotta ovat olleet rakennuslupien huippuvuosia ja tänä vuonna lupien määrä laskee jo normaalimmalle tasolle. Näistä kohteista osa on jo valmistunut ja isoa osaa rakennetaan parhaillaan.

Yhä useampi sijoittaja onkin ostanut uudiskohteen ensisijoitukseen sen helppouden ja riskittömyyden vuoksi tai esimerkiksi hajauttaakseen salkun ikäjakaumaa siten, että kaikki kohteet eivät tule yhtäaikaa putkiremonttisykliin.

Kokosin asuntosijoittajille viisi vinkkiä miten kannattaa toimia uudiskohteen vuokrauksen kanssa.

1. Säästä markkinointimateriaalia

Kun olet tehnyt asunnosta kaupat, laita (pilveen) talteen kaikki mahdollinen markkinointimateriaali, jota voit hyödyntää asuntoa vuokratessasi tai aikanaan myydessäsi. Rakennusliike on varmasti tutkinut kohteen lähipalvelut ja muut myyntivaltit ja listannut ne myynti-ilmoitukseen. Hyödynnä siis myynti-ilmoitusta ja laadi sen avulla oma vuokrailmoituksesi.

Rakennusliikkeen havainnekuvat kohteesta voivat olla äärimmäisen laadukkaita, tai sitten eivät. Jos ne ovat hyviä, varmista heiltä, että saat käyttää niitä vuokrailmoituksessasi. Jos ne ovat huonoja, lienee parempi ottaa omat kuvat.

(Tässä on muuten rakennusliikkeille ilmainen vinkki: stailatkaa yksi yksiö ja kaksio sekä palkatkaa ammattikuvaaja kuvaamaan ne. Luvatkaa nämä valokuvat asunnon ostajan käyttöön, niin hän luultavasti palaa asiakkaasenne toisenkin kerran. Valmiit, laadukkaat valokuvat on merkittävä etu vuokranantajalle.)

Pidä tallessa myös asunnon numerotiedot, sillä niitäkin tarvitaan vuokrailmoituksessa. Esimerkiksi vesimaksu, nettimaksu, saunamaksu, autopaikkamaksu ovat tällaisia tietoja, joita vuokralainen tarvitsee päätöstä tehdessään.

Jos taas päädyt myymään asuntoa, on myynti-ilmoitus helppo laatia näiden tietojen avulla. Kannattaa tietenkin tarkistaa, että ne ovat ajantasalla.

2. Ole ajoissa

Koska kohteen kaikki asunnot valmistuvat yhtä aikaa, tulee markkinoille jopa kymmeniä kilpailevia vuokra-asuntoja samanaikaisesti. Kaupungista ja sijainnista riippuen voi vuokra-asunnoista olla ainakin hetkellinen ylitarjonta. Tällöin vuokrat laskevat tai vuokrausajat pitenevät. Lähes aina ensimmäinen on parempi vaihtoehto vuokranantajalle kuin jälkimmäinen.

Näin ollen kannattaa olla hyvissä ajoin liikkeellä. Jos Vuokraovessa on yhtä aikaa 50 samanlaista asuntoa vuokralla, miksi juuri sinun asuntosi löytäisi vuokralaisen ensimmäisten joukossa? Tähänkin on keinoja, mutta palataan niihin tuonnempana.

Vuokramarkkinoiden sykli menee karkeasti 1-1,5 kk etunojassa. Helmikuun aikana etsitään ja vuokrataan pääasiassa asuntoja, joihin pääsee muuttamaan 1.4. alkaen. Toki on mahdollista löytää vuokralainen, joka on valmis muuttamaan jo viikon päästä, mutta tällöin valitettavan usein joutuu tinkimään muista vuokralaisen kriteereistä. Poikkeuksena esimerkiksi vanhempien luota pois muuttavat nuoret.

Jos asuntosi siis valmistuu esimerkiksi 1.6., kannattaa sitä alkaa markkinoimaan helmikuun-maaliskuun aikana. Silloin on hieman etunojassa normaaliin sykliin nähden, mistä johtuen muut vuokranantajat eivät vielä ole niin runsain mitoin liikkeellä.

Ja jos viitsit seurata vuokramarkkinaa pitkin vuotta, voit jo vaikkapa joulun alla löytää vuokralaisen ilmoituksen, jossa haetaan asuntoa 1.6. alkaen. Tällöin voit hyvässä lykyssä saada homman hoidettua jo reilusti etuajassa pois päiväjärjestyksestä.

Jos päätät käyttää vuokravälitystä, ole välittäjään yhteydessä pian päätöksen tehtyäsi. Välittäjäkään ei (aina) pysty tekemään ihmeitä ja löytämään hyvää vuokralaista viikon päästä valmistuvaan asuntoon.

3. Laadi laadukas ja informatiivinen ilmoitus

Jos kuitenkin käy niin, että päädyt kilpailemaan vuokralaisesta niiden 50 muun asunnon kanssa, on yksi oiva kilpailukeino laatia laadukas vuokrailmoitus.

Ilmoituksessa kannattaa käyttää kohteen havainnekuvia sekä aitoja sisäkuvia. Rakennusliike ei kovin mielellään päästä vierailemaan rakennustyömaalla, mutta kyllä asunnon ostaja yleensä päästetään ainakin kuvaamaan asunto jossain vaiheessa (vastaanottotarkastusvaihe saattaa tulla liian myöhään vuokrausprosessin näkökulmasta). Parasta tietenkin on kuvata stailattu esittelyasunto, varsinkin jos se on samanlainen kuin sinun asuntosi.

Kannattaa myös säästää rakennusliikkeen piirtämä laadukas pohjakuva, asemakaava ja julkisivukuva. Näiden avulla vuokralainen pystyy perehtymään kohteeseen näkemättä sitä. Lähes aina uudiskohteet saakin vuokrattua ilman, että vuokranantaja tai vuokralainen käyvät paikan päällä. Uudiskohde on sikäli helppo vuokrata, että pienessä asunnossa ei sinällään ole paljon nähtävää paikan päällä, ja koska kaikki on uutta voi vuokralainen luottaa kaiken olevan tiptop-kunnossa. Näin ollen pohjakuva, asemakaava ja lähipalveluiden kuvaus vievät pitkälle.

Joustava palvelu on myös erinomainen keino erottautua muista vuokranantajista. Jos muita huoneistoja vuokraa 8-16 töissä oleva vuokravälittäjä, jonka vastausviive mitataan päivissä, voi notkeasti toimiva vuokranantaja poimia parhaan vuokralaisen päältä nopealla ja joustavalla toiminnallaan. Vastaa siis vuokralaisen kysymyksiin nopeasti ja ole valmistautunut kaikkiin mahdollisiin kysymyksiin (kuinka taloyhtiönetin saa käyttöön heti muuttopäivänä, mitä erikoista muuttopäivän logistiikkaan tontilla liittyy, kuinka sukunimen saa ulko-oveen, mistä voi noutaa avaimen jne.)

Vuokrailmoituksessa voi myös harkita korostavansa itseään hyvänä vuokranantajana, jonka kanssa hommat toimii.

4. Mieti hinnoittelustrategia

Joskus ripeä toiminta ja hyvä asiakaspalvelu eivät riitä vaan on kilpailtava hinnalla. Suoraviivainen tapa on hinnoitella asuntosi vuokra kympin tai pari alle muiden vuokrien. Joku puolestaan antaa ilmoituksessa ymmärtää, että vuokra on neuvoteltavissa. Alennusta annettaessa kannattaa kuitenkin miettiä kuinka sen korottaminen markkinatasolle onnistuu myöhemmin. Yleensä vuoden päästä kesällä markkina on jo normalisoitunut sen verran, että korotus voisi onnistua.

Toinen tapa on hakea etua edullisen mielikuvan kautta siten, että ilmoittaa vesi- ja nettimaksut erikseen ja korostaa ilmoituksessa edullista vuokraa. Tämä voi toimia silloin, jos muut vuokranantajat ilmoittavat vuokran könttihintana, johon kuuluu em. maksut. Toisaalta sama voi toimia toisin päin jos antaa vuokralaisen ymmärtää, että taloyhtiönetti on ilmainen (vaikka siitä luonnollisesti maksetaan vuokrassa). Käytä näitä harkiten tapauskohtaisesti.

Kolmas tapa on antaa pieni väliaikainen alennus. Esimerkiksi voit antaa 50-100 euron alennuksen vuokraan ensimmäisille 1-3 kuukaudelle ja yrittää näin houkutella hyvät vuokralaiset kiinnostumaan asunnostasi. Tässä kannattaa toisaalta olla tarkkana, ettei se pure omaan nilkkaan. Jos ei viesti vuokralaiselle selvästi, että vuokra nousee 2 kuukauden päästä 100 eurolla, voi pettymys olla suuri ja vuokrasuhteesta tulla lyhyt.

5. Pohdi, minkälainen kohde toimii milläkin alueella

Ilmiselvä tapa parantaa asunnon vuokrattavuutta on ostaa asunto, joka on helposti vuokrattavissa (ihmeellistä!). Pääsääntöisesti ylemmän kerroksen asunnot menevät helpommin vuokralle kuin alemman, vaikka vuokrataso olisikin hitusen korkeampi. Pienet asunnot toimivat keskustassa ja hyvien palveluiden lähellä, kun taas etäämmällä odotetaan saavan enemmän neliöitä.

Voit myös yrittää kuvitella kuinka vuokralaisen arki toimii kohteessa. Missä hän käy töissä tai koulussa? Miten hän pääsee sinne? Missä hän käy ruokakaupassa ja missä viettää vapaa-aikaansa? Näiden pohjalta voit miettiä miten lähipalvelut tukevat vuokralaisen asumista ja sitä kautta voit pohtia, että minkälainen asunto kyseisestä talosta kannattaa ostaa.

Pidä myös mielessä, että jatkuvasti vaihtuva vuokralainen voi tulla pidemmän päälle kalliimmaksi kuin pitkä ja vakaa vuokrasuhde. Tämä johtuu uuden vuokralaisen etsimisen vaivasta ja kuluista. Lisäksi muuton yhteydessä asunto kuluu enemmän kuin normaalisti asuttaessa. Samoin uusi asukas saattaa kiinnittää huomiota kuluneisiin listoihin tai maalipintoihin kun taas jo asuvaa asukasta ne ei haittaa koska hän on tottunut niihin. Tämä voi johtaa siis ylimääräisiin remonttikuluihin, jotka eivät nosta vuokraa. Toisaalta tämä ei ole heti ensimmäisten vuosien ongelma uudiskohteessa, mutta hyvä pitää mielessä.

Loppuun vielä pari yleistä vinkkiä:

  • Joskus rakennusliikkeet tarjoavat timpuria auttamaan taulukoukkujen tai muiden pienten muutostöiden kanssa. Kannattaa miettiä miten voit hyödyntää tätä. Toisaalta et ehkä halua uudiskohteen seiniä täyteen reikiä, mutta parvekkeen kattoon voisi olla kätevää saada reikiä ripustuksia varten.
  • Kannattaa lähettää vuokralaiselle rakennusliikkeen toimittama muuttokirje hyvissä ajoin, sillä siinä on paljon käytännön vinkkejä muuttoon liittyen. Pihalla käy kova säpinä ja hissi on jatkuvassa käytössä kun kaikki tekevät muuttoa yhtä aikaa. Hyvä etukäteissuunnittelu säästää sekä aikaa ja vaivaa.

Juttu on alun perin julkaistu Asuntopehtoorin blogissa, jossa asuntosijoittaja sekä kiinteistön- ja vuokravälittäjä Miika Vuorensola jakaa vinkkejä asuntosijoittajille ja asuntosijoittamisesta kiinnostuneille.