Sijoittajaosakkaana taloyhtiössä

Asuntosijoittajana taloyhtiössä – mitä sijoittajaosakkaan kannattaa tietää?

Viime aikoina on ollut paljon julkisuudessa esillä, kuinka isot taloyhtiölainat ja erityisesti asuntosijoittajat niiden hyödyntäjinä ovat riski muille osakkaille. Taustalla on huoli nousukauden ilmiöstä, jossa sijoitetaan vähän turhan heppoisilla laskelmilla ja tietotaidolla. Jos asuntosijoittamisen laskelmille ei ole tehty stressitestejä, ei ole varauduttu koronnousuihin tai suunnitellaan uudiskohteen myyntiä siinä vaiheessa, kun lyhennysvapaat loppuvat (ja muutkin ovat näin suunnitelleet), voivat monet taloyhtiöt olla pulassa. Vielä nämä riskit eivät ole konkretisoituneet. Varmaa on, että kun ensimmäiset tapaukset tulevat julkisuuteen, vastakkainasettelu sijoittajien ja asukasosakkaiden välillä kiristyy entisestään.

Moni asuntosijoittaja on saattanut huomata, ettei tämä uusin uhkakuva ole ainoa, joka seuraa taloyhtiöiden sijoittajaosakkaita. Monessa taloyhtiössä on koettu hankaluuksia sijoittajien kanssa, jotka ovat halunneet mahdollisimman korkeaa tuottoa eivätkä esimerkiksi ole kannattaneet oikea-aikaisia remontteja tai ovat tarkoituksella asuttaneet asunnoissaan häirikkövuokralaisia. Tällaisissa tilanteissa ei ole ihme, jos taloyhtiössä on epäluuloja sijoittajaosakkaita kohtaan. Mutta kuten aina, ei kaikkia voida laittaa samaan lokeroon vaan meitä on moneen lähtöön. Ennakkoluulojen muuttaminen on jokaisen asuntosijoittajan vastuulla.

Eroja asukasosakkaisiin ei juurikaan ole taloyhtiön näkökulmasta. Sijoittajaosakkaat todennäköisesti osallistuvat vähemmän taloyhtiön päivittäiseen toimintaan, kuten talkoisiin, mutta lähtökohtaisesti molemmilla pitäisi olla sama tavoite: hyvä taloyhtiö, jossa on kiva asua. Jos taloyhtiö on toimiva, viihdytään siellä pidempään sekä omistajina että asukkaina. Hyvä maine myös usein korreloituu, jos ei suuresti hintaan, niin kysyntään sekä myynti- että vuokramarkkinoilla. Hyvä taloyhtiö palvelee siis sekä sijoittajien että asukasosakkaiden tarpeita.

Vaikuttamalla taloyhtiössä vaikutat myös sijoitukseesi

On tärkeää ymmärtää huoneistojen seinien ulkopuolisen olevan yhtä tärkeää kuin se mitä on huoneistojen seinien sisäpuolella. Kun ottaa kokonaistaloudellisen näkemyksen asuntosijoittamiseen, ottaa huomioon paitsi omat tuotto-odotukset, myös sen, mikä on taloyhtiölle hyväksi.

Asuntosijoittajana kannattaa ehdottomasti huolehtia, että taloyhtiön hallituksessa on sijoittajanäkökulma edustettuna. Tällöin sekä sijoittajien että asukasosakkaiden näkökulmia osataan huomioida jo asioiden valmisteluvaiheessa eikä niitä mietitä vasta yhtiökokouksessa. Esimerkiksi rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on hyvin merkittävä asia sijoittajalle, mutta jos se osataan toteuttaa oikein eli taloyhtiö säästyy veroseurauksilta, sillä ei ole merkitystä asukasosakkaalle. Tämän keskustelun läpikäyminen on paljon kätevämpää hoitaa jo taloyhtiön hallituksessa, kun vaihtoehto on vääntää asiasta yhtiökokouksessa, jossa vakuutettavaa kuulijakuntaa on paljon enemmän.

Vaikuttamalla taloyhtiössä vaikuttaa suoraan omaan sijoitukseen. Jos vielä pystyy vaikuttamaan positiivisesti taloyhtiön toimintaan, vaikuttaa myös oman sijoituksensa arvoon. Parhaiten osallistut menemällä itse taloyhtiön hallitukseen, jos kiinnostusta ja aikaa siihen riittää. Osaamista voi kouluttautumalla lisätä, joten innokkuus ja aika ovat tärkeämpiä kuin aiempi tietotaito. Hienoa on, jos oma osaaminen tuo lisäarvoa taloyhtiölle. Esimerkiksi remonttien suunnittelussa on hyvä, jos hallituksessa on teknistä osaamista tai kun tehostetaan ja muokataan viestintäkanavia nykyaikaisemmiksi, on mukana viestinnän kanssa työtä tekevä osakas.

Ota taloyhtiön korjaukset tarkasteluun

Taloyhtiön asioihin kannattaa perehtyä huolella, erityisesti korjaussuunnitelmiin, koska sijoittajien kohdalla ne vaikuttavat suoraan tuottoon. Hyvään kiinteistönpitoon kuuluu, että korjaukset tehdään ajoissa ja valmistellusti.

Hyvä korjaussuunnittelu kattaa paljon pidemmän aikavälin kuin asunto-osakeyhtiölain vaatiman 5-vuotis-kunnossapitotarveselvityksen. Eikä hyvä korjaussuunnittelu pääty siihen, että listataan mitä pitäisi tehdä, vaan korjaussuunnittelussa mietitään valmiiksi taloudelliset kustannukset ja korjausten ajoittaminen. Kun korjaustoiminta on oikeasti suunniteltua, korjausvelkaa ei kerry kohtuuttomasti, korjausten kustannukset ovat tiedossa ja korjaustyöt voidaan ajoittaa ilman, että taloyhtiö ja osakkaat joutuvat kohtuuttomaan taloudelliseen rasitukseen.

Jos tarkoituksena on pitää sijoitusasunto vuosia, ei tarkastelua pidä perustaa pelkästään kunnossapitotarveselvitykseen. Ja vaikka taloyhtiössä olisi teetetty pitkän tähtäimen suunnitelma, ei sekään ole vielä tarpeeksi pitkä aikaväli. Sen sijaan kannattaa tutustua rakenteiden elinikäodotuksiin ja miettiä paljon pidemmälle, miten se tulee vaikuttamaan taloyhtiön kustannuksiin ja yhtiövastikkeisiin sekä sitä kautta asuntosijoittajan tuottoihin.

Osakkaat ja isännöitsijä tutuiksi taloyhtiössä

Yhtiökokous on mainio paikka tutustua muihin osakkaisiin sekä isännöitsijään. Talkoot taas ovat oiva tilaisuus tavata talon asukkaita. Tulemalla tutuksi talon ihmisten kanssa syntyy, paitsi yhteisöllisyyttä, myös auttamista. Kun ihmiset tietävät kuka sinä olet, syntyy hyvää tahtoa sekä sinua että todennäköisesti vuokralaistasi kohtaan. Ja hyvällä tahdolla päästään pitkälle monissa pulmallisissa tilanteissa. Asukasosakkaat, jotka ovat epäluuloisia sijoittajia kohtaan, huomaavat, että sijoittajat eivät olekaan vihollisia, vaan yhtä lailla heillä on taloyhtiön etu tavoitteena.

Hallituksen ja isännöitsijän kanssa kannattaa olla väleissä, koska silloin yhteydenottokynnys puolin ja toisin on pienempi. Kun olet talossa tuttu, kerrotaan sinulle usein myös herkemmin, jos vuokralaisesi kanssa ongelmia. Eikä silloin käy niin, että ensimmäinen yhteydenotto on taloyhtiön varoitus huoneiston haltuunotosta.

Tee edes vähän: aloita yhtiökokouksesta

Asuntosijoittamisen tarkoitus on tuottaa tulovirtoja, joten sijoittajien pitäisi olla kiinnostuneita siitä, mitä taloyhtiössä on kulloinkin menossa. Siksi on mielenkiintoista, kuinka yhtiökokouksissa vuosi toisensa jälkeen tietyt osakkaat eivät tule paikalle. Se kuitenkin tarkoittaa, että ne, jotka saapuvat paikalle, tekevät päätökset muiden puolesta. Joten mieti kannattaisiko sinun osallistua ainakin yhtiökokoukseen.