asuntomarkkinakatsaus-2-2017

Sijoitusoven Asuntomarkkinakatsaus 2/2017

Suomen talouskasvu on vahva, asuntokaupoilla on vilkasta, korkotaso on edelleen matala ja asuntosijoittamisen suosio on kasvussa. Mitä muuta asuntosijoittajan tulee tietää syksyn asuntomarkkinoista?

Julkaisemme kaksi kertaa vuodessa oman asuntomarkkinakatsauksemme, johon kokoamme edellisen puolen vuoden ajalta tärkeimpiä ja tuoreimpia tilastoja. Lisäksi pyydämme muutamalta alan asiantuntijalta kommentteja viimeisen puolen vuoden markkinatunnelmista. Edellinen katsaus julkaistiin kesäkuussa, joten nyt on aika katsoa, mitä asuntomarkkinoilla on syksyn aikana tapahtunut. Tässä artikkelissa jaamme tiivistyksen katsauksesta, mutta koko katsauksen pääset lukemään täältä.

Tärkeimmät tilastot

Osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat 0,5 % koko maassa syyskuusta lokakuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,1 % ja muualla maassa ne laskivat 1,0 %. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat 0,4 % koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,4 % ja muualla maassa ne laskivat 0,5 % edellisvuodesta. Vuoden 2017 lokakuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta koko maassa oli 2 323 €. Pääkaupunkiseudulla neliöhinta oli 3 707 €, kun taas muualla Suomessa 1 703 €.

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2010=100

 

Vanhojen osakehuoneistojen velattomat neliöhinnat (lokakuu 2017)

 Kehyskunnat = Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti

Asuinhuoneistojen vuokrat

Tilastokeskuksen mukaan vuokrat nousivat vuoden 2017 kolmannella neljänneksellä 2,5 %. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 2,4 % koko maassa. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat 2,3 % ja muualla Suomessa 2,4 %. ARA-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 2,6 %. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 0,6 % ja ARA-asuntojen vuokrat 0,5 %.

Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys 2010=100

 asuinhuoneistojen vuokrat

Kohdemäärät

Etuoven tilastojen mukaan myytäviä kohteita oli vuoden 2017 marraskuussa reilu 10 000 vähemmän kuin heinäkuussa. Koko vuoden aikana eniten kohteita oli kuitenkin myytävänä elo- ja syyskuun aikana. Lisäksi viime vuoden marraskuuhun verrattuna kohteita oli myynnissä lähes 40 000 enemmän. Syyskuun jälkeen myytävien omakoti-, pari- ja rivitalojen määrä kääntyi laskuun. Myytävien kerrostaloasuntojen määrät ovat sen sijaan hieman kasvaneet koko syksyn ajan.

Myytävien kohteiden määrät

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Kohdemäärät

Markkinointiaika

Etuoven tilastojen mukaan asuntojen markkinointiajat olivat marraskuussa keskimäärin muutaman päivän pidempiä kuin heinäkuussa. Etenkin omakoti- ja paritalojen markkinointiajat ovat hieman pidentyneet syksyn aikana, kun kerrostaloasuntojen markkinointiajat ovat pysyneet samana. Viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna markkinointiajat ovat kaikkien asuntotyyppien kohdalla pysyneet lähes samalla tasolla.

Myytävien kohteiden markkinointiaika

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Markkinointiaika

Rakentaminen

Tilastokeskuksen mukaan volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi heinä-syyskuussa 4,3 % vuodentakaisesta. Vielä syksyllä 2016 volyymi oli vahvassa kasvussa, jonka jälkeen kasvu on vähitellen hidastunut. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi kolmannella neljänneksellä 4,6 % ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 4,2 %.

Uudisrakentamisen volyymi-indeksi 2010=100, trendi

uudisrakentamisen volyymi

Viitekorot

Suomen pankin tilastojen mukaan euriborkorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson. Korot eivät juuri ole muuttuneet lukuun ottamatta 12 kk euriboria, joka on tullut aavistuksen alaspäin viimeisen puolen vuoden aikana.

Euriborkorot

Asiantuntijoiden kommentit

Mia Koro-Kanerva (Suomen Vuokranantajat)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Asuntosijoittamisen suosio ja asuntokauppojen määrät ovat edelleen kasvaneet, joten markkina on lämmin. Asuntosijoittamisen riskeistä onkin puhuttu syksyn aikana paljon ja spekulatiivistakin sijoittamista on nähty…Toisaalta en kuitenkaan usko, että tilanne on räjähdysherkkä tai että asuntojen hinnat romahtaisivat kuten Ruotsissa.

Vaikka jo nyt uudistuotantoa on tullut paljon, suuri määrä asuntoja on edelleen suunnitteilla. Rakentamisen syklit ovat todella pitkiä ja ”putkessa” on vielä valtava määrä asuntoja tulossa, joten niiden vaikutukset tulevat heijastumaan melko pitkään.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Asuntojen ja asuntosijoittajien kasvava määrä heijastuu luonnollisesti myös asuntosijoittajien toimintaan. Nyt markkinat ovat sellaiset, että yli 5 % tuottoa on melko vaikeaa saada ilman suhteellisen suurta riskiä. Toisaalta markkinoiden ollessa haastavat, on seurauksena näkynyt uusien ja erilaisten ratkaisujen yleistyminen asuntosijoittajien keskuudessa.

Kaikki eivät voi enää onnistua kasvavan kaupungin keskustassa sijaitsevan yksiön vuokraamisessa opiskelijalle, joten osa sijoittajista on alkanut etsiä erikoistuvia strategioita, joilla erottautua markkinasta. Esimerkiksi erikoistuminen maahanmuuttajien tai ikäihmisten vuokra-asuntojen tarjontaan ovat eräitä esimerkkejä tästä. Lisäksi lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n kaltaisten palveluiden kautta on yleistynyt. Uusien strategioiden esiinmarssi on mielestäni positiivinen ilmiö etenkin pitkällä tähtäimellä, sillä sijoittajien on ennen pitkää hyvä löytää uusia ja erilaisia toimintatapoja.

Timo Metsola (Vuokraturva)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Suomessa asuntomarkkinat ovat jopa vilkastuneet entisestään. Uudisasunnoista on tehty ahkerasti kauppaa ja samalla käytettyjen asuntojen kauppa on ottanut lisää kierrosta kierroksen perään. Täytyy kuitenkin muistaa asuntomarkkinoiden kahtiajako: kasvukeskuksissa markkinat ovat kiihtyneet entisestään, mutta monilla alueilla markkinat ovat yhä vaikeuksissa.

Korkotaso on edelleen matala, ja lähitulevaisuudessa korkoja mahdollisesti uskalletaan hieman nostaa. Kiinteä korko tai muu korkosuojaus voi olla äärimmäisen fiksu veto vaikka en usko, että nopeaa ja suurta nousua korkoihin on lähivuosina tulossa.

Vaikka Suomen talouskasvu on vahva, on Ruotsin tilanne iso uhkakuva, joka voi realisoitua varsin nopeasti. Asuntojen hinnat tulevat naapurissa nyt alaspäin ja nähtäväksi jää, pysähtyykö lasku vai jatkavatko hinnat laskuaan. Suomalainen pankkisektori on vahvasti sidoksissa Ruotsiin, joten jos Ruotsi romahtaa, vaikeutuu myös Suomen pankkien jälleenrahoitus. Monet rakennusliikkeet ovat myös vahvasti kytköksissä Ruotsiin, joten Ruotsin vaikeudet heijastuvat myös Suomen rakennusliikkeisiin. Vaikka markkinat ovat todella erilaiset, Ruotsin asuntomarkkinoiden mahdollisen romahduksen vaikutus Suomen asuntomarkkinoihin on väistämätön.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Uudistuotannon kasvu ja talouden elpyminen ovat tuoneet markkinoille aina vain enemmän uusia asuntosijoittajia. Nekin, jotka ovat aiemmin vain pohtineet asuntosijoittamista, ovat nyt lähteneet mukaan.

Asuntosijoittamisen suosiolla on kuitenkin kääntöpuoli: kotitalouksien velkaantuminen. Kokemattomat sijoittajat ottavat nyt isoja lainoja ja suuret taloyhtiölainat osaltaan edistävät velkaantumista. Tällaisena aikana yritän itse viestiä, että vaikka asuntosijoittamista voi tehdä, se täytyy tehdä varovasti. Kun riskejä on paljon ja tilanne on hauras, sijoittajien on lähdettävä toimintaan maltillisella velkavivulla.

Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Meillä Kiinteistömaailmassa päällimmäiseksi asiaksi heinä-joulukuulta nousee vilkas asuntokauppa. Myyntiennätykset menivät rikki useammassa kuussa – näin siis käyttäen perspektiivinä niitä vuosia, jotka itse olen tässä ketjussa ollut. Kauppavire on ollut todella hyvä monissa myymälöissämme.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Ketjumme kauppamäärien kasvua tänä vuonna ovat osaltaan lisänneet asuntosijoittajat. Viimeisimmän Kiinteistönvälittäjäbarometrimme (lokakuu 2017) erityisteemana oli asuntosijoittaminen. Välittäjistä 54 prosenttia arvioi omaan kokemukseensa perustuen, että kiinnostus asuntosijoittamiseen on jonkin verran kasvussa, ja 18 prosenttia arvioi, että se on voimakkaasti kasvussa.

Välittäjiltä kysyttiin myös, onko uudenlaisia ostajatyyppejä noussut esiin asuntosijoittajina viimeisen vuoden aikana, ja 57 prosenttia vastasi kyllä. Välittäjien vastauksissa eniten mainittu tyyppi oli pariskunnat, jotka asunnonvaihdon yhteydessä eivät myykään vanhaa pois, vaan jättävät sen sijoitusasunnoksi. Muita uusia sijoittajatyyppejä olivat alle 30-vuotiaat nuoret, asuntojen Airbnb-vuokraajat sekä vuokralla asuvat, jotka kerryttävät varallisuuttaan asuntosijoittajina.

LUE KOKO KATSAUS